Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).
BGH, Urteil vom 17.06.2009 -VIII ZR 131/08- in WuM 2009, 457
More…
Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005, VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596).
BGH, Urteil vom 11.03.2009 -VIII ZR 184/08- in WuM 2009, 289
Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Festhaltung BGH, 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573).
BGH, Urteil vom 11.03.2009 -VIII ZR 316/07- in WuM 2009, 239
- Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.
- Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.
BGH, Urteil vom 04.03.2009 -VIII ZR 110/08- in WuM 2009, 290 und GE 2009, 646
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist von der Zahlung der Gerichtskosten nicht befreit. Die Kostenfreiheit des Bundes kommt ihr auch in den Rechtsstreitigkeiten nicht zugute, die sie als Partei in dessen Interesse führt.
BGH, Beschluss vom 19.02.2009 -V ZR 172/08- in WuM 2009, 318
- Verpflichtet eine Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag den Mieter zur Renovierungen innerhalb der Mietzeit (u.a.) mit vorgegebener Farbwahl (Anstrich von Wänden, Decken, Tapeten; Heizkörpern, Innentüren und Türrahmen “in neutralen Farbtönen”), ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters feststellbar ist, ist diese Regelung unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt (Festhaltung BGH, 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499).
- Hat der Wohnungsmieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen mangelhaft ausgeführt (“wolkiger” Anstrich der Wände und Decken), kann er nur bei Verursachung zusätzlicher Schäden zum Schadenersatz verpflichtet sein (hier: verneint – nur “wolkig” aufgebrachter Anstrich an Wänden und Decke der Wohnräume bewirkt keinen zusätzlichen Schaden).
BGH, Urteil vom 18.02.2009 -VIII ZR 166/08- in WuM 2009, 224 und GE 2009, 574
- Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.
- Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.
- Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine “Vollsanierung” oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen (“Minimalsanierung”) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.
BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08- in WuM 2009, 183 und GE 2009, 381
Die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter ist nicht mehr rechtzeitig im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, wenn die (bewiesene-) Aufgabe zur Post noch rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist, der Zugang der Abrechnung beim Mieter jedoch nach Ablauf der Jahresfrist erfolgt.
Der Vermieter muss sich eine Verzögerung der Briefzustellung durch die Post zurechnen lassen; die Post ist als Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Sinne des § 278 BGB zu behandeln.
BGH – Urteil vom 21.01.09 -VIII ZR 107/08- in WuM 2009, 236 und GE 2009, 509
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006, VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).
BGH, Urteil vom 14.01.2009 -VIII ZR 71/08- in WuM 2009, 173