- Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300).
- Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.
- Eine Heizkostenabrechnung, bei der die Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip ermittelt sind, leidet an einem materiellen Fehler, der (inhaltlich beschränkt auf die Höhe der ursprünglich berechneten Nachzahlung) auch noch nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs.3 BGB geltend gemacht werden kann.
BGH, Urteil vom 01.02.2012 -VIII ZR 156/11- in WuM 2012, 143
Der Wohnungsmieter muss die Umstellung der Gasetagenheizung, die er auf eigene Kosten vor 20 Jahren eingebaut hat, auf die im Haus vorhandene Zentralheizung als Herstellung eines in Berlin allgemein üblichen Zustandes auch dann dulden, wenn der Einbau für ihn im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB eine unzumutbare Härte bedeutet.
LG Berlin, Urteil vom 10.01.2012 -63 S 203/11- in GE 2012, 271
- Ein Klageantrag auf Herstellung eines Schall- und Trittschallschutzes ist nur hinreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er unter Bezugnahme auf objektive Maßstäbe – etwa DIN-Normen oder Dezibel-Grenzen- konkretisiert ist.
- Der Vermieter ist nicht zu einer Anpassung der Wohnung an aktuelle technische Bauvorschriften verpflichtet. Bei einem Altbau kann der Mieter daher auch nur die einem Altbau entsprechende Trittschalldämmung erwarten. Diese genießt Bestandsschutz.
- Ein Gewerbebetrieb muss stets die aktuell geltenden technischen Immissionsanforderungen einhalten. Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Einhaltung der entsprechenden Immissionsgrenze richtet sich aber nicht auf den Einbau eines Schall- und Trittschallschutzes. Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, auf welche Weise er die Einhaltung der entsprechenden Grenzwerte gewährleistet.
LG Berlin, Urteil vom 16.12.2011 -63 S 111/11- in GE 2012, 273
- Auch wenn der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gerechtfertigt, wenn zusätzlich zu einem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist, eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.
- Bei einem Dielenfußboden handelt es sich nicht um einen “hochwertigen Bodenbelag”.
LG Berlin, Urteil vom 09.12.2011 -63 S 220/11- in GE 2012, 271
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen “abstrakten” Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 294/10- in NSW BGB § 560
- Bei Vermietung einer Wohnung an einen eingetragenen Verein liegt kein Wohnraummietverhältnis vor.
- Zwar kann die Anwendung von Wohnraummietrecht auf ein Gewerbemietverhältnis vereinbart werden. Eine Vertragsklausel, wonach die §§ 558 ff. BGB gelten sollen, reicht dafür aber nicht.
LG Berlin, Urteil vom 09.09.2011 -63 S 605/10- in GE 2011, 1484
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der “Verwaltung” nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des “Center-Managements” gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.
BGH, Urteil vom 03.08.2011 -XII ZR 205/09- in GE 2011, 1301
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Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.
Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
BGH, Urteil vom 06.07.2011 -VIII ZR 340/10- in WuM 2011, 513; GE 2011, 1225
- Hat der Vermieter im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau im Rahmen einer Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf einen Teil der Miete verzichtet, so ist es ihm unbenommen, diesen Verzicht jederzeit durch einseitige Mitteilung zu widerrufen. Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung, auf welche die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind.
- Der Vermieter muss bei einem Widerruf des Verzichts auf einen Teil der Kostenmiete nicht alle Mieter gleich behandeln.
LG Berlin, Urteil vom 27.06.2011 – 67 S 444/10- in GE 2011, 1021
Nach Modernisierung einer Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur einen Modernisierungszuschlag verlangt. Der Vermieter kann auch ein Mieterhöhungsverlangen für die unmodernisierte Wohnung mit der separaten Modernisierungsmieterhöhung kombinieren.
LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 -63 S 454/10- in GE 2011, 1162