Monat: Februar 2005

BGH – starre Renovierungsfristen unwirksam

1. Die in der Vorformulierung starrer Schönheitsreparaturfristen liegende unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des Klauselkontrollrechts wird durch eine ergänzende Klausel ausgeräumt, wonach es im Ermessen des Vermieters steht, angesichts des konkreten Zustands einzelner Räume Fristen zu verlängern oder zu verkürzen.
2. Das Ermessen des Vermieters, die Fristen des Plans zu verlängern, reduziert sich nach dem formularmäßig vorgegebenen Maßstab der Billigkeit „auf Null“, soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert.
3. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparaturklauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

BGH v. 16.2.2005 – VIII ZR 48/04 – in WuM 2005, 241; GE 2005, 427

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BGH: Doppelte Kündigung wegen Zahlungsverzug

  1. Kün­digt der Ver­mie­ter ein Wohn­raum­miet­ver­hält­nis we­gen er­heb­li­cher Zah­lungs­rücks­tän­de ge­mäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB we­gen Zah­lungs­ver­zug des Mie­ters frist­los und hilfs­wei­se auch frist­ge­mäß, lässt der nach­träg­li­che Aus­gleich der Rück­stän­de in­ner­halb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die frist­lo­se Kün­di­gung un­wirk­sam wer­den, nicht da­ge­gen auch oh­ne Wei­te­res die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung.
  2. Die nach­träg­li­che Zah­lung ist je­doch bei der Prü­fung, ob der Mie­ter sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht un­er­heb­lich ver­letzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu be­rück­sich­ti­gen.

BGH, Ur­teil vom 16.02.2005 – VI­II ZR 6/04 – in NZM 2005, 334 und WuM 2005, 250

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BGH – Verlängerung von Renovierungsfristen bei renoviert übergebener Wohnung

  1. Sieht der Miet­ver­trag vor, dass in be­son­de­ren Aus­nah­me­fäl­len ver­ein­bar­te Fris­ten zur Durch­führung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach bil­li­gem Er­mes­sen vom Ver­mie­ter ver­län­ger­t oder ver­kürzt wer­den „kön­nen“, liegt kei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters vor. Das Er­mes­sen des Ver­mie­ters, die Fris­ten zu ver­län­gern, re­du­ziert sich nach dem Maß­stab der Bil­lig­keit nä­mlich „auf Null“, so­weit der Zus­tand der Woh­nung ei­ne Re­no­vie­rung nicht er­for­dert.
  2. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparatur­klauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

    BGH, Ur­teil vom 16.02.2005 – VI­II ZR 48/04 – WuM 2005, 241-242 und GE 2005, 427

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VerfGH Berlin – Anforderungen an Verfassungsbeschwerde, Verletzung rechtlichen Gehörs

1. Die Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision gem ZPO § 544 Abs 1 S 1 gehört nur dann zum Rechtsweg, wenn der Wert der mit der Revision geltend gemachten Beschwer 20.000 Euro übersteigt.
2. Das Recht auf Wohnraum im Sinne der Verfassung von Berlin Artikel 28 Abs 1 S 1 kann – über seine Qualität als Programmsatz hinaus – allenfalls vor Obdachlosigkeit schützen. Es begründet weder ein allgemeines Behaltensrecht für eine bestimmte bezogene Wohnung noch – jenseits der Obdachlosigkeit – einen sonstigen Anspruch eines einzelnen Bürgers (vgl VerfGH Berlin, 17. März 1994, 139/93, LVerfGE 2, 9 <11>).
3. Die in Artikel 80 normierte Bindung der Richter an die Gesetze begründet kein subjektives Recht des einzelnen Bürgers, sondern beinhaltet eine rechtsstaatliche Aussage mit nur objektivrechtlichem Gehalt (vgl VerfGH Berlin, 6. Dezember 20026, 188/01, Grundeigentum 2003, 182).
4. Das rechtliche Gehör (Artikel 15 Abs 1) ist verletzt, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig ergibt, dass ein Fachgericht einen ausreichend substantiierten entscheidungserheblichen Vortrag eines Prozessbeteiligten begründungslos übergeht (vgl BVerfG, 10. Juli 1991, 2 BvR 206/91, NJW 1992, 679).
5. Hier: Dadurch, dass das LG den vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarf ohne Beweisaufnahme seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, obwohl der Beschwerdeführer die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen einer Eigenbedarfslage wirksam mit Nichtwissen iSv ZPO § 138 Abs 4 bestritten hat, wird das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt.

Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2005 -186/04- in GE 2005, 542

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AG Spandau: Kosten einer Anti-Terrorversicherung, Sturmschäden

1. Zu den Kos­ten ei­ner Sach­ver­si­che­rung kön­nen auch die Kos­ten ei­ner Ter­ror­ver­si­che­rung zäh­len. Im Rah­men ei­ner ord­nungs­ge­mä­ßen Ge­schäfts­füh­rung kön­nen die­se je­doch nur im Rah­men der Er­for­der­lich­keit an­ge­setzt wer­den. Da­zu kommt es da­rauf an, dass das fra­gli­che Ge­bäu­de in ei­ner ge­fähr­de­ten Ge­gend liegt. Dies kann et­wa in un­mit­tel­ba­rer Nä­he ei­ner Bot­schaft, ei­nes Kon­su­lats oder ei­ner mi­li­tä­ri­schen Ein­rich­tung, auf die ter­ro­ris­ti­sche An­schlä­ge zu be­fürch­te sind, der Fall sein.

2. Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden ge­hö­ren in Ber­lin nicht zu Gar­ten­pfle­ge­kos­ten, weil es in Ber­lin nicht häu­fig schwe­rer stö­ren­de Stür­me gibt. Ein Sturm ist da­her als ein un­ge­wöhn­li­ches Na­tu­re­reig­nis zu be­ur­tei­len, wes­halb es sich bei der Be­sei­ti­gung von Sturm­schä­den nicht um pe­ri­odisch an­fal­len­de Be­triebs­kos­ten han­delt.

AG Span­dau, Ur­teil vom 08.02.05 – 2 a C 755/04 – in GE 2005, 1255

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