Informationen und Rechtsprechung zum Mietrecht
Der Sonnabend ist bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuzählen, weil er ein Werktag im Sinne der gesetzlichen Regelung ist.
BGH v. 27.4.2005 – VIII ZR 206/04 -, NZM 2005, 532
„BGH: Sonnabend ist Werktag bei Berechnung der Kündigungsfrist“ weiterlesen
Der Vermieter hat bei Leerstand keinen Anspruch gegen den Mieter auf Änderung des Verteilungsschlüssels, wonach bestimmte Betriebskostenpositionen (Wasser, Müll, Strom) nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen umgelegt werden und die Leerstandsflächen herauszurechnen sind.
AG Charlottenburg, Urteil vom 26.04.2005 – 240 C 22/05, GE 2005, 1065
Das Amtsgericht Charlottenburg schließt sich hier im Ergebnis der Rechtsprechung seiner eigenen Berufungskammer ZK 65. des LG Berlin an.
1. Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht.
2. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung nicht einzuholen. [nichtamtlicher Leitsatz]
3. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht. [nichtamtlicher Leitsatz]
BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 – WuM 2005, 394 und GE 2005, 663
„BGH – Mietspiegel, Spanneneinordnung, Orientierungshilfe vs. Gutachten“ weiterlesen
Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des „geringen Angebotes“ ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.
BGH v. 13.4.2005 – VIII ZR 44/04 – in WuM 2005, 471; GE 2005, 790
Bereits in 2004 hatte der BGH entschieden, dass der Mieter die Voraussetzungen für den Rückforderungsanspruch wegen Mietpreisüberhöhung vollständig darzulegen hat. Insbesondere muss der Mieter das Vorliegen einer angespannten Wohnungsmarktlage darlegen, was in der Praxis bereits außerordentlich schwer fällt.
Hier stellt der BGH ergänzend klar, dass die notwendige Wohnungsknappheit nicht nur in der konkreten Gemeinde/Stadteil/Ortschaft, sondern für die weitere Umgebung, bei einer Großstand für das gesamte Stadtgebiet vorliegen muss.
Damit dürfte jedenfalls in Berlin und den anderen deutschen Großstädten wegen der insgesamt entspannten Wohnungsmarktlage der § 5 WiStG anders als in den Jahren 1990 bis 2002 praktisch keine Rolle mehr spielen.
Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters – sofern kein Fristenplan vereinbart ist – fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an.
Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 111, 301 [= WM 90, 494]).
BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 192/04 -, WuM 2005, 383 und GE 2005, 662
„BGH: Vorschuss für Schönheitsreparaturen auch im laufenden Mietverhältnis“ weiterlesen
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger -formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 27/04 -, WuM 2005, 346; GE 2005, 606
„BGH: Formularmäßiger Kündigungsausschluss für mehr als 4 Jahre unwirksam“ weiterlesen
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
BGH v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03 – in WuM 2005, 384; GE 2005, 666
Die formularmäßige Abwälzung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerbemieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG und § 307 BGB.
BGH, Urteil vom 06.04.2005 -XII ZR 158/01- in GE 2007, 1112
„BGH – formularmäßige Abwälzung von Instandhaltungskosten bei Gewerbe“ weiterlesen
Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heiungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es der Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollten.
BGH, Urteil vom 06.04.2005 -VIII ZR 54/04- in GE 2005, 664 und WuM 2005, 387
„BGH – Einführung von Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis“ weiterlesen
Die Frage, wann die Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Nr. 17 II. BV umlagefähig sind, ist nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beantworten.
Eine Umlage kann ausnahmsweise nur infrage kommen, wenn die Einführung des Concierge-Dienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist.
Allein der abstrakte Hinweis auf die Größe der Wohnanlage, das Bedürfnis nach Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie insbesondere auf die Bedürfnisse älterer Mieter reicht nicht aus.
BGH v. 5.4.2005 – VIII ZR 78/04 -, WuM 2005, 336; GE 2005, 607
„BGH: Umlage von Kosten für Concierge als Betriebskosten“ weiterlesen