Monat: Juli 2005

BGH: Anforderungen an Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung – Abrechnungseinheit

1. Zu den for­mel­len An­for­de­run­gen an ei­ne Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten­ab­rech­nung

2. Wer­den meh­re­re Wohn­ge­bäu­de von Be­ginn des Miet­ver­hält­nis­ses an durch ei­ne Hei­zung ver­sorgt, kön­nen die­se Ge­bäu­de durch die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten­ab­rech­nung zu ei­ner Ab­rech­nungs­ein­heit zu­sam­men­ge­fasst wer­den auch dann, wenn als Miet­sa­che im Miet­ver­trag nur ei­nes der Ge­bäu­de be­zeich­net wird.

BGH, Ur­teil vom 20.07.2005 – VI­II ZR 371/04 – in NZM 2005, 737

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BGH: Gemeinschafts-Satellitenanlage auf Breitbandkabel als Modernisierung

Der vom Vermieter beabsichtigte Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz stellt auch im Empfangsbereich des in Berlin zu empfangenden terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) weiterhin eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB dar. Die dafür erforderlichen Arbeiten sind deshalb vom Mieter zu dulden.

BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 253/04 – WuM 2005, 576-578, GE 2005, 1056

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BGH – Minderung von der Warmmiete, Kautionshöhe bei Minderung

1. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.
2. Ist die Miete auf Grund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die auf Grund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.

BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 347/04 – WuM 2005, 573; GE 2005, 1120

BGH – Berufen des Vermieters auf nicht bestehendes Erhöhungsrecht

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – nach § 557 Abs. 4 BGB – unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005, VIII ZR 182/04).

BGH Urteil vom 20.07.2005 -VIII ZR 199/04- in GE 2005, 1183 und WuM 2005, 581

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LG Berlin – Angabe eines falschen Rasterfeldes im Mieterhöhungsverlangen –

Die Angabe eines falschen Rasterfeldes im Mietspiegel macht ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

Urteil des LG Berlin, 62 S 120/08, 14.07.05, GE 2005, 1063

Mit dieser Entscheidung weicht die 62. Zivilkammer ab von der vermeintlich herrschenden Auffassung innerhalb der Rechtssprechung zu vormals § 2 MHG, jetzt § 558a BGB (LG Berlin GE 1990, 1257; LG Mönchengladbach WuM 1992, 196: nur wenn Mietspiegel beigefügt und Feld markiert ist; AG Hamburg NJWE-MietR 1996, 268; AG Charlottenburg GE 1997, 369). Allerdings wurde diese Auffassung innerhalb der Rechtsprechung auch schon zu § 2 MHG vertreten (LG Berlin ZMR 1998, 347; AG Berlin Schöneberg GE 1991, 193). Auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer § 558a BGB RN 40 geht davon aus, dass es sich bei der Eingruppierung in das richtige Rasterfeld nicht um eine Zulässigkeitsvoraussetzung handele, sondern um eine Frage der materiellen Wirksamkeit.

Im Wesentlichen begründet dies die 62. Zivilkammer damit, dass es seit der Mietrechtsreform gem. § 558a Abs. 3 BGB erforderlich ist, selbst wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht auf den Mietspiegel gestützt wird, aber ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt (der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel i. S. d. § 558d BGB), die zutreffenden Mietspiegelwert mitzuteilen. Hieraus wird der „Erst-Recht-Schluss“ gezogen, dass wenn das Mieterhöhungsverlangen auf das Begründungsmittel des qualifizierten Mietspiegels gestützt wird, erst recht der zutreffende Mietspiegelwert anzugeben ist. Dieses Begründungserfordernis dient nämlich dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, an Hand der ihm mitgeteilten konkreten Werte zu überprüfen, ob er dem Verlangen zustimme oder nicht.

Die Revision gegen dieses Urteil wurde zugelassen, allerdings ist diesbezüglich keine Entscheidung des BGH bekannt.

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