Januar 2006 – mietrechtsinfo.de

BGH – Kündigungsausschluss für 5 Jahre auch mit Staffelmiete unwirksam

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung – § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.

BGH v. 25.1.2006 – VIII ZR 3/05 – WuM 2006, 152; GE 2006, 247

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BGH – Modernisierungszuschlag für Isolierglasfenster II

BGH zu den Anforderungen einer Mieterhöhung nach Modernisierung wegen Fenstereinbau (Isolierglasfenster)

Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat.

BGH v. 25.1.2006 – VIII ZR 47/05 – in WuM 2006, 157; GE 2006, 318

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BGH – Kaution für mehr als 6 Monate bei Betriebskostenforderung

Der BGH bestätigt die bisherige Rechtsprechung zum teilweisen Einbehalt von Mietkautionen bei noch ausstehenden Nebenkostenforderungen des Vermieters.

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

BGH v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05 – in GE 2006, 510; MM 2006, 182; WuM 06, 197

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BGH – Rückforderung von Betriebskosten nach verspäteter Abrechnung

Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch des Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.

Der Mieter kann also zurückfordern, wenn er auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters gezahlt hat.
BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05 – GE 2006, 246, WuM 2006, 150

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KG – erhebliche Kostensteigerungen bei Betriebskosten

Sind einzelne Positionen der Betriebskosten (hier: Bewachungs- und Hauswartkosten) gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10 % gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben.
Geschieht dies nicht, können höchstens die Kosten des Vorjahres geltend gemacht werden.
KG, Urteil vom 12.01.2006 -12 U 216/04- in GE 2006, 382 und NZM 2006, 294

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