Monat: März 2006

BGH – doch keine Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

BGH v. 29.3.2006 – VIII ZR 191/05 – WuM 2006, 383; GE 2006, 844

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BGH – Vorkaufsrecht des Mieters einer Eigentumswohnung

BGH – Vorkaufsrecht des Mieters einer Eigentumswohnung
Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeitpunkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194 [ = NJW 99, 2044; WuM 99, 400]).

BGH v. 29.3.2006 – VIII ZR 250/05 – WuM 2006, 260; GE 2006, 643

BGH – Beweislast für Schadensersatz bei Fogging

Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten.

BGH 8. Zivilsenat, Beschluß vom 25. Januar 2006 -VIII ZR 223/04- in WuM 2006, 147
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BGH – Mobilfunkanlage auch bei Herzschrittmacher kein Mangel

Zur Frage, ob dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung des Betriebs einer Mobilfunksendeanlage zusteht, wenn die Anlage die in der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung festgelegten Grenzwerte für elektromagnetische Felder nicht überschreitet.

BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 74/05 – WuM 2006, 304; GE 2006, 777

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BGH – Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters vor Mietende

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.

BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 123/05 – WuM 2006, 319; GE 2006, 640

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BGH – Mobilfunksendeanlage hält Grenzwerte ein

Zur Frage, ob dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung des Betriebs einer Mobilfunksendeanlage zusteht, wenn die Anlage die in der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung festgelegten Grenzwerte für elektromagnetische Felder nicht überschreitet.

BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 74/05 – WuM 2006, 304; GE 2006, 777

Der BGH sieht keine mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche oder Ansprüche nach § 1004 BGB, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchV eingehalten sind.

Auch der schwer kranke Mieter (hier: Herzschrittmacher, Bettlägerigkeit) muss darlegen, dass seine Gesundheit durch den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage, deren Errichtung der Vermieter gestattet hat, konkret gefährdet wird.

BGH – Gesetzliche Kündigungsfristen in Fußnote

Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag enthalten ist, auf die „gesetzlichen Kündigungsfristen“ und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz vorangestellt ist: „Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt.:“.

BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 134/05 – in WuM 2006, 258; GE 2006, 707

LG Berlin: Abflussprinzip bei Betriebskostenabrechnung zulässig

Dem Vermieter ist es grundsätzlich möglich, Betriebskosten nach dem so genannten Abflussprinzip bei der Betriebskostenabrechnung einzustellen. Dann muss aber nach diesem Prinzip auch einheitlich abgerechnet werden. Gegen das Abflussprinzip bestehen jedenfalls dann keine Bedenken, wenn das Mietverhältnis längere Zeit besteht und deswegen eine Belastung des Mieters mit fremdem Verbrauch vor Mietbeginn nicht gegeben ist.

LG Berlin, Urteil vom 10.03.2006 – 64 S 484/05 – in GE 2006, 725

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BGH – Vorwegabzug für Gewerbemiete, keine Belegkopien des Wohnraummieters

Der BGH zum Anspruch des Wohnraummieters auf Belegeinsicht und zum Vorwegabzug für Gewerbemieter.

  1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.
  2. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.

BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az: VIII ZR 78/05 in WuM 2006, 200 und GE 2006, 502

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