Monat: Mai 2006

BGH – Betriebskosten bei Leerstand

Wenn die („kalten“) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.
Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.

BGH v. 31.5.2006 – VIII ZR 159/05 – WuM 2006, 440; GE 2006, 1030

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BGH – Zimmertüren und Verkehrssicherungspflicht

Der Vermieter einer Wohnung verstößt nicht gegen seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er die mit einem Glasausschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit den baurechtlichen Vorschriften entspricht, bei einer Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern nicht mit Sicherheitsglas nachrüsten lässt.

BGH v. 16.05.2006 – VI ZR 189/05 – WuM 2006, 388; GE 2006, 906

OLG Düsseldorf: Starre Renovierungsfristen auch bei Gewerbemiete

Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen“, einen starren Fristenplan, der den Mieter im Sinne des § 307 BGB unangemessen benachteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2006 – I 10 U 174/05 – in GE 2006, 712

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BGH – Auslandswohnsitz einer Mietvertragspartei nach Rechtshängigkeit

Der Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit der Klage ist auch dann für die Rechtsmittelzuständigkeit maßgebend, wenn eine Partei später im Laufe des Verfahrens ihren Wohnsitz in das Ausland verlegt. An der so begründeten Rechtsmittelzuständigkeit ändert auch die Erhebung einer Widerklage nach der Wohnsitzverlegung einer Partei nichts.

BGH v. 3.5.2006 – VIII ZB 88/05 – WuM 2006, 457; GE 2006, 1034

BGH – Zwangsverwalter ohne Kaution

§ 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird.

BGH v. 3.5.2006 – VIII ZR 210/05 – WuM 2006, 403; GE 2006, 1035

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BGH – Betriebskostenabrechnung durch Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen.

BGH v. 3.5.2006 – VIII ZR 168/05 – WuM 2006, 402; GE 2006, 907

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BGH – Kündigungsausschluss Berechnung

1. Ein zwischen den Mietvertragsparteien wirksam vereinbarter Kündigungsausschluss beginnt mit dem Tag des Abschlusses des Mietvertrags und nicht mit dem Beginn des Mietverhältnisses.
2. Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB – wie regelmäßig – nicht am letzten Tag, sondern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der – für ihn zwingenden (§ 557 Abs. 4 BGB) – Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der entsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet.

BGH v. 3.5.2006 – VIII ZR 243/05 – WuM 2006, 385; GE 2006, 904