Monat: Oktober 2006

KG – unwirksame Öffnungsklausel bei Gewerbemiete

Eine Klausel im Gewerbemietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung bedürfe, ist nach § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Ziffer 1 BGB unwirksam.

KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06 – in GE 2006, 1477

KG – Schönheitsreparaturen, Erfüllungsverweigerung und Aufforderung

  1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen.
  2. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.
  3. Stehen zwischen dem Zeitpunkt der Rückgewähr und dem Einzugstermin des Nachmieters drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr weiterhin verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Vornahme der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen.
  4. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine Frist von 14 Tagen zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.

KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06- in WuM 2007, 71

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BGH – Verschulden des Mietervereins

Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.
Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete.

BGH v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06 – WuM 2007, 24; GE 2007, 46

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BGH – Darlegungslast für Vorwegabzug gewerbebedingter Mehrkosten

(Darlegungslast für Vorwegabzug gewerbebedingter Mehrkosten bei Wohnraummiete)

  1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenen Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419).
  2. Da alle Bewohner zur Entstehung der verbrauchsabhängigen Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen – etwa durch unterschiedlichen Wasser- und Energieverbrauch -, sind Ungenauigkeiten bei der Verteilung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Flächenmaßstab (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB) auch bei Wohnraummietverhältnissen im Regelfall nicht zu vermeiden; solche Ungenauigkeiten müssen vom Mieter im Interesse einer vereinfachten Abrechnung grundsätzlich hingenommen werden. (Leitsatz der Redaktion).

BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 (LG Berlin) in WuM 2006, 684 und GE 2006, 1544

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KG – Verletzung der Rückbaupflicht als Vorenthaltung, Teilräumung

1. Eine „Vorenthaltung“ im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist; dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich.

2. Keine bloße Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung, sondern eine nur teilweise Rückgabe ist gegeben, soweit der Mieter seiner Rückbaupflicht in erheblichem Umfang nicht nachgekommen ist, so dass nach den Umständen des Einzelfalles nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist.

KG, Beschluss vom 19.10.2006 – 12 U 178/05 – in GE 2007, 217

BGH – keine Verwirkung des sachmängelgestützten Kündigungsrechts

Der Mieter einer mangelhaften Mietsache ist mit seinem Kündigungsrecht nicht in entsprechender Anwendung des § 539 BGB alter Fassung verwirkt, wenn er das Kündigungsrecht erst mehr als 6 Monate nach Auftreten des Mangels und vorbehaltloser Mietzahlung ausübt. Die bisherige Rechtsprechung des BGH (NZM 2000, 825) ist durch die Mietrechtsreform seit dem 01.09.2001 gegenstandslos.

BGH Urteil vom 18.10.2006 – XII ZR 33/04 – in NZM 2006, 929 und GE 2006, 1606
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BGH – Quotenklausel mit "starren" Fristen, Abgeltungsklausel

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

BGH v. 18.10.2006 – VIII ZR 52/06 – WuM 2006, 677; GE 06, 1542

BGH – Billigkeitskontrolle von Fernwärmetarifen

1. Eine Billigkeitskontrolle der Preisgestaltung eines Fernwärmeversorgers gemäß § 315 Abs.3 BGB ist ausgeschlossen, wenn die Berechnungsfaktoren für eine Preisänderung vertraglich so bestimmt sind, dass bei der Berechnung des geänderten Preises ein Ermessensspielraum nicht besteht (sog. automatische Preisgleitklausel).
2. Mit den Preisen im Sinne von § 24 Abs. 2 AVBFernwärmeV sind nur die Preise gemeint, die das Versorgungsunternehmen seinen Kunden in Rechnung stellt, nicht die Einkaufspreise des Versorgungsunternehmens.

BGH v. 11.10.2006 – VIII ZR 270/05 – WuM 2006, 689