LG Berlin – Bezeichnung der Wohnung bei Klage auf Zustimmung

In einem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es nur dann erforderlich, die Wohnung des Mieters genau zu bezeichnen, wenn eine Verwechselungsgefahr besteht. Notwendig ist es aber, daß die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird.

LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 2007 -63 S 311/06 – in GE 2007, 782

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LG Berlin – Mieterhöhungsverlangen für Bruttowarmmiete, Vemieterwechsel nach BImA-G

LG Berlin – Mieterhöhungsverlangen für Bruttowarmmiete; gesetzlicher Eigen­tumsübergang nicht Veräußerung im Rechtssinne; Vermieterwechsel; Vermieterstellung für Bundeswohnungen

BGB §§ 558, 566; BlmA-G § 2 HeizKV

1. Der Eigentumsübergang aufgrund § 2 Abs. 2 BlmA-G ist einer Veräußerung im Sinne des § 566 BGB nicht gleichzustellen. Die Bundesfinanzverwaltung bleibt daher Vermieterin für Altverträge in solchen Wohnungen, die zum 01.01.2005 durch das „Gesetz über die Errichtung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-G)“ auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übertragen wurden.

2. Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Ver­gleichsmiete, hat der Umstand, daß die Warmmietenvereinbarung nicht mit § 2 HKV zu vereinbaren ist, nicht die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge.

3. Zur Herstellung der Nettokaltmiete mit Mietspiegelwerten sind dann allerdings die kalten und warmen Betriebskosten herauszurechnen.

LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 2007 – 63 S 49/06 – in GE 2007, 785

OLG Stuttgart – Neueinführung der Terrorversicherung

Die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Versicherung gegen Terrorgefahren nicht mehr von der Feuerversicherung mit umfasst wird, können, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt, auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind.

OLG Stuttgart, Urteil vom 15.02.2007 in GE 2007, 444 und WuM 2007, 199

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BGH – atypische Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten

Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können.

BGH v. 14.2.2007 – VIII ZR 123/06 – WuM 2007, 198; GE 2007, 439

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BGH – Vorwegabzug bei Betriebskostenabrechnung

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

BGH v. 14.2.2007 – VIII ZR 1/06 – WuM 2007, 196; GE 2007, 438

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KG – Wärmecontracting während des laufenden Mietverhältnisses

Zur Umstellung der Wärmeversorgung von der hauseigenen, mit Öl betriebenen Heizanlage auf „Wärmecontracting“ mit Gasversorgung während des laufenden Mietverhältnisses.

KG, Beschluss vom 13.02.2007, -8 U 195/06- in WuM 2007, 129 und GE 2007, 444

Aus den Gründen:

a) Bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien erfolgte die Wärmeversorgung durch eine von der Vermieterin selbst betriebene Heizungsanlage auf der Grundlage von Öllieferungen. Die Umstellung auf „Wärmecontracting“ im Jahr 2003 erfolgte ohne Zustimmung des Beklagten zu 1), weil weder der Mietvertrag eine Berechtigung der Klägerin hierzu enthält noch eine Einigung hierüber zwischen den Parteien nachträglich erzielt worden ist. Damit sind die auf der Grundlage des „Wärmecontracting“ erstellten Heizkostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß, so dass schon aus diesem Grund die geltend gemachten Ansprüche nicht bestehen (BGH, Urt. v. 15. 3. 2006 – VIII ZR 153/03, GE 2006, 838 = WuM 2006, 256).

Zwar wäre eine Abrechnung der Heizkosten nach der – eigenmächtigen – Umstellung dann möglich, wenn diese keine zusätzlichen Kosten für den Beklagten zu 1) verursacht hätte, wobei insbesondere Investitionskosten außer Betracht zu bleiben haben (BGH, Urt. v. 6. 4. 2005 VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776, 177). Die Klägerin hat hierzu in der ersten Instanz überhaupt nichts vorgetragen. Soweit nunmehr eine „Auflistung der Einzelposten“ des „Wärmecontractors“ vom 6. 11. 2006 vorgelegt wird, …. lässt sich dieser „Auflistung“ nichts dafür entnehmen, dass dem Beklagten zu 2) keine zusätzlichen Kosten auferlegt werden, dies schon deshalb nicht, weil überhaupt nicht erkennbar ist, wie sich der Brennstoffpreis von rund 28.100,-EUR zusammensetzt.

BGH – Vereinbarung einer Sozialwohnung durch Vertrag

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.

BGH v. 7.2.2007 – VIII ZR 122/05 – WuM 2007, 133; GE 2007, 510

OLG Düsseldorf – Verjährung nach Mietende ohne alle Schlüssel

  1. Die Herausgabe sämtlicher Schlüssel ist nicht entscheidend für die Besitzerlangung des Vermieters bei der Beurteilung des Beginns der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB – anders als bei der Rückgabe des Objekts gemäß § 546 BGB.
  2. Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt nicht erst mit der Rückgabe i.S.v. § 546 BGB, sondern schon mit der unmittelbaren Besitzverschaffung.
  3. Eine erneute Aushändigung der Schlüssel an den Mieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten führt weder zu einer Hemmung der Verjährung noch dazu, eine Rückgabe i.S.v. § 548 Abs. 1 BGB zu verneinen.
    OLG Düsseldorf Beschluss vom 6.2.2007 – I-24 U 111/06 -, GE 2008, 265

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