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BGB § 535 Schönheitsreparaturen; keine geschuldete Anfangsrenovierung wegen unzureichenden Mietnachlasses; Ausgleichsbetrag

Übernimmt der Mieter durch Individualvereinbarung gegen einen Ausgleichsbetrag die Anfangsrenovierung und gleichzeitig durch Formularvereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, liegt nur dann keine Störung des Äquivalenzverhältnjsses vor, wenn der Ausgleichsbetrag angemessen ist; anderenfalls ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

AG Mitte, Urteil vom 29. März 2007- 18 C 113/06 – in GE 2007, 787

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Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohn­raummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsrepara­turen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zu­stimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisheri­gen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann ins­gesamt — und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart — wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters un­wirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre in­haltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Sep­tember 2004 — VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 [= WuM 2004, 660], unter II 1 c).

(BGH, Urteil vom 28.3.2007 — VIII ZR 199/06) in WuM 2007, 259

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Das Fachgericht muss das Vorbringen einer Partei so aus­legen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung ver­nünftig ist und ihrem Interesse entspricht. Danach eröff­net sich, ob bei Ausschöpfung des Sachvortrags einer Par­tei (hier: Mieter/Nutzer einer Dachgeschosswohnung der Wohnungsbaugenossenschaft) ihr Beweisantrag ohne wei­tere Zusätze genau genug ist, um rechtlich beachtlich und bezüglich der entscheidungserheblichen Frage einer Sach­verhaltsermittlung im Wege der Beweiserhebung zugäng­lich zu sein (hier: Mindestanforderungen für zeitgemäßes Wohnen bei gemessenen hohen Raumtemperaturen im Sommer).

(VerfGH Berlin, Beschluss vom 20.3.2007— VerfGH 40/06) in WuM 2007, 255

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1. Der Mieter kann nicht die Entfernung der vom Vermieter an­stelle von schadhaften Holzkastendoppelfenstern eingebauten Isolierglasfenster verlangen, die keinen höheren Wärmedurch­gangswiderstand und keine bessere Schallisolierung haben. Der Mieter kann dagegen Austausch des vermieterseits anstelle eines Gasherdes eingebauten Elektroherdes verlangen, wenn er dieser Maßnahme ausdrücklich widersprochen hat.
2. Der Mieter kann nicht die Beseitigung von bereits bei Ver­tragsschluß vorhandenen Mängeln verlangen. Hat jedoch der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses vom Mieter geduldete lnstandsetzungsmaßnahme durchgeführt, müssen diese ord­nungsgemäß ausgeführt und beendet werden, so dass der Mieter Beseitigung der hinsichtlich der dadurch verursachten Mängel auch dann verlangen kann, wenn diese den vertragsgemäßen Gebrauch nur geringfügig beeinträchtigen.
3. Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhält­nisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene „Schwingung“ des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird.

LG Berlin, Urteil vom 19. März 2007-67 S 345/06 – in GE 2007, 653

Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Folge, daß die Bundesanstalt in analoger Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist.
LG Berlin, Urteil vom 12. März 2007 – 67 S 337/06 – in GE 2007, 1259

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1. Der Verwalter im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters einer beweglichen Sache ist von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens an zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet, wenn er nicht die Erfüllung des Mietvertrages wählt.

2. Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache ist grundsätzlich eine Insolvenzforderung.

3. Hat der Verwalter die Mietsache nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens genutzt, ohne die Erfüllung des Mietvertrages zu erlangen, stellt der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung eine Masseforderung dar.

BGH v. 1.3.2007 – IX ZR 81/05 in NJW 2007, 1594

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