März 2007 – mietrechtsinfo.de

AG Mitte – Unzureichender Mietnachlass für Anfangsrenovierung

BGB § 535 Schönheitsreparaturen; keine geschuldete Anfangsrenovierung wegen unzureichenden Mietnachlasses; Ausgleichsbetrag

Übernimmt der Mieter durch Individualvereinbarung gegen einen Ausgleichsbetrag die Anfangsrenovierung und gleichzeitig durch Formularvereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, liegt nur dann keine Störung des Äquivalenzverhältnjsses vor, wenn der Ausgleichsbetrag angemessen ist; anderenfalls ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

AG Mitte, Urteil vom 29. März 2007- 18 C 113/06 – in GE 2007, 787

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BGH – Renovierung in "bisheriger Ausführungsart"

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt — und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart — wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 — VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 [= WuM 2004, 660], unter II 1 c).

(BGH, Urteil vom 28.3.2007 — VIII ZR 199/06) in WuM 2007, 259

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BGH – Kündigung Gewerbemiete wegen fehlender Kaution

Der Vermieter ist berechtigt, ein Gewerbemietverhältnis wegen fehlender Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution zu kündigen. Der Kündigung muss eine Abmahnung vorausgegangen sein.Eine fristlose Kündigung ist in diesem Fall gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig. Die Abmahnung ist wegen § 543 Abs. 2 BGB erforderlich, da die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung in derartigen Fällen regelmäßig nicht unbedingt notwendig ist und der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen.

BGH Urteil vom 21.03.2007 –XII ZR 36/05 – in GE 2007, 711

VerfGH Berlin – rechtliches Gehör bei Vortrag zu Temperaturmessungen

Das Fachgericht muss das Vorbringen einer Partei so auslegen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrem Interesse entspricht. Danach eröffnet sich, ob bei Ausschöpfung des Sachvortrags einer Partei (hier: Mieter/Nutzer einer Dachgeschosswohnung der Wohnungsbaugenossenschaft) ihr Beweisantrag ohne weitere Zusätze genau genug ist, um rechtlich beachtlich und bezüglich der entscheidungserheblichen Frage einer Sachverhaltsermittlung im Wege der Beweiserhebung zugänglich zu sein (hier: Mindestanforderungen für zeitgemäßes Wohnen bei gemessenen hohen Raumtemperaturen im Sommer).

(VerfGH Berlin, Beschluss vom 20.3.2007— VerfGH 40/06) in WuM 2007, 255

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LG Berlin – Instandsetzung im Altbau, Gasherd vs. Elektroherd

1. Der Mieter kann nicht die Entfernung der vom Vermieter anstelle von schadhaften Holzkastendoppelfenstern eingebauten Isolierglasfenster verlangen, die keinen höheren Wärmedurchgangswiderstand und keine bessere Schallisolierung haben. Der Mieter kann dagegen Austausch des vermieterseits anstelle eines Gasherdes eingebauten Elektroherdes verlangen, wenn er dieser Maßnahme ausdrücklich widersprochen hat.
2. Der Mieter kann nicht die Beseitigung von bereits bei Vertragsschluß vorhandenen Mängeln verlangen. Hat jedoch der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses vom Mieter geduldete lnstandsetzungsmaßnahme durchgeführt, müssen diese ordnungsgemäß ausgeführt und beendet werden, so dass der Mieter Beseitigung der hinsichtlich der dadurch verursachten Mängel auch dann verlangen kann, wenn diese den vertragsgemäßen Gebrauch nur geringfügig beeinträchtigen.
3. Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene „Schwingung“ des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird.

LG Berlin, Urteil vom 19. März 2007-67 S 345/06 – in GE 2007, 653

LG Berlin – Vermieterstellung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Aktivlegitimation

Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Folge, daß die Bundesanstalt in analoger Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist.
LG Berlin, Urteil vom 12. März 2007 – 67 S 337/06 – in GE 2007, 1259

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BGH – Herausgabepflicht des Insolvenzverwalters

1. Der Verwalter im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters einer beweglichen Sache ist von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens an zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet, wenn er nicht die Erfüllung des Mietvertrages wählt.

2. Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache ist grundsätzlich eine Insolvenzforderung.

3. Hat der Verwalter die Mietsache nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens genutzt, ohne die Erfüllung des Mietvertrages zu erlangen, stellt der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung eine Masseforderung dar.

BGH v. 1.3.2007 – IX ZR 81/05 in NJW 2007, 1594

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