Monat: Juni 2007

LG Berlin – Abrechnungsfrist bei fehlenden Vorschüssen

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter nach dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mit einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen ist, gilt unabhängig davon, ob Vorschüsse vereinbart worden sind oder nicht.
LG Berlin v. 29.6.2007 – 63 S 469/06 -, GE 2007, 1252

Die Entscheidung ist faktisch überholt durch die Entscheidung des BGH vom 31.10.2008!

BGH – Aufrechnungsverbot mit rechtskräftigen Forderungen

Zur Unwirksamkeit eines formularmäßigen Aufrechnungsverbots gegenüber einem Unternehmer mit Forderungen, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen der Vermieter im Einzelfall jeweils
seine Zustimmung erklärt.
BGH, Urteil vom 27.06.2007 – XII ZR 54/05 -, GE 2007, 1179

Der BGH stellt klar, dass ein Aufrechnungsverbot dann unwirksam ist, wenn die Aufrechnung mit rechtskräftigen oder unbestrittenen Forderungen nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.

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BGH – Wärmecontracting durch Verweisung, Kabelfernsehen

  1. Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung „erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO“ zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 – VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185).
  2. Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Umlegung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden.

BGH v. 27.6.2007 – VIII ZR 202/06 – WuM 2007, 571; GE 2007, 1310

LG Berlin – Formularklausel "helle Farbe" bei Auszugsrenovierung

Eine Formularklausel, wonach Schönheitsreparaturen in neutralen,
deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, ist unwirksam
mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet.
LG Berlin v. 25.6.2007 – 62 S 341/06 -, GE 2007, 1125

Diese Ansicht des LG Berlin ist nicht unumstritten. Anders etwa LG Berlin in GE 2006, 1615.

BGH – Berechnung der Kündigungsfrist bei bestimmtem Kündigungstermin

Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.

BGH, Urteil vom 20.06.2007 -VIII ZR 257/06- in WuM 2007, 463

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BGH – anfängliches Wärmecontracting bei fehlender Vertragsklausel

Die Mehrkosten der Versorgung der von Beginn des Mietverhältnisses an über einen „Wärmecontractor“ durch die Heizanlage in demselben Haus erzeugten Nahwärme sind dann nicht umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag bei dem Verteilungsmaßstab für die Kosten der zentralen Heizungsanlage alternativ (nur) die Umlage der Kosten der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist.

BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 244/06 – in GE 2007, 1118 und WuM 2007, 445

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BGH – Kein Aufwendungsersatz für Luxus des Mieters

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der
Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem
eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis
der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen
Aufwendungsersatz beanspruchen kann.
BGH v. 13.6.2007 – VIII ZR 387/04 -, WuM 2007, 443; GE 2007, 1049

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BGH – Wärmecontracting und Wirtschaftlichkeit

  1. Es ist zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden.
  2. Erst dann ist es an dem Vermieter, darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Wärmecontractingvertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat.
  3. Der Mieter, der eine bereits bei Abschluss des Mietvertrags mit Wärmecontracting versorgte Wohnung anmietet, kann sich gegen eine entsprechende Abrechnung der Kosten nicht mit dem Argument wehren, die Wohnung hätte durch eine andere Wärmeart preiswerter versorgt werden können.

BGH v. 13.6.2007 – VIII ZR 78/06 – WuM 2007, 393; GE 2007, 1051