Oktober 2007 – mietrechtsinfo.de

BGH – Heizkosten ohne Ablesung , Abrechnung ohne Vorschüsse, § 12 HKV

1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden.
2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.
3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.
BGH, Urteil vom 31.10.2007 VIII ZR 261/06 in WuM 2007, 700 und GE 2007, 1686

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BGH – Schließungsverfügung für Gewerbemieter

1. Wenn einem Gewerberaummieter durch Ordnungsverfügung mit Zwangsmittelandrohung die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts (hier: Büro/Lager etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche) untersagt wird, ist er zur fristlosen Vertragskündigung berechtigt.

2. Ein formularmäßiger Haftungsausschluss für den Vermieter im Gewerberaummietvertrag ist unwirksam, wenn er die Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.

3. Weigert sich der Vermieter, an der Herbeiführung einer Genehmigung einer Nutzungsänderung (hier: Nutzung einer ehemaligen Kfz-Werkstatt mit Lagerhalle für einen Cateringbetrieb) mitzuwirken, stellt dies nur dann einen Grund für die fristlose Kündigung des Mieters dar, wenn eine Erfüllung der behördlichen Auflagen für ihn mit erheblichem Aufwand verbunden wäre

BGH, Urteil vom 24.10.2007 -XII ZR 24/06- in GE 2008, 120 und ZMR 2008,274

BGH – (Keine) Betriebskostenvereinbarung durch Zahlung des Mieters

1. Eine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen führt nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten (hier verneint bei mehreren Abrechnungen mit Guthaben für Mieter).
2. Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.
BGH Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 – WuM 2007, 694; GE 2008, 46

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AG Köpenick – Standards und Mängelbeseitigung nach Modernisierung

Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in der Mietwohnung und einer entsprechenden Mieterhöhung muss der mit der Maßnahme bezweckte Erfolg grundsätzlich nach den geltenden Standards gegeben sein (hier: Schallschutz nach fachgerechtem Einbau von Isolierglasfenstern). Anderenfalls hat der Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung.

AG Köpenick, Urteil vom 09.10.2007 -5 C 117/05- in WuM 2008, 25

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