Unwirksame Farbauswahlklausel, unwirksame Quotenklausel

1. Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

2. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

BGH, Urteil vom 18.06.2008 -VIII ZR 224/07- in WuM 2008, 472

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Schallschutzurteil

1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Die Schalldämm-Maße der DIN 4109 können schon deshalb nicht herangezogen werden, weil sie lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln. Anhaltspunkte können aus den Regelwerken die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zu DIN 4109 liefern.

2. Vertraglichen Erklärungen des Unternehmers, die Mindestanforderungen an den Schallschutz würden überschritten oder es werde optimaler Schallschutz erreicht, kann eine vertragliche Wirkung nicht deshalb aberkannt werden, weil aus ihnen das Maß des geschuldeten Schallschutzes nicht bestimmbar sei. Das Gericht muss unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände das geschuldete Maß ermitteln.

3. Können durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den Anforderungen der DIN 4109 ergeben, sind diese Werte unabhängig davon geschuldet, welche Bedeutung den Schalldämm-Maßen der DIN 4109 sonst zukommt.

4. Bei gleichwertigen, nach den anerkannten Regeln der Technik möglichen Bauweisen darf der Besteller angesichts der hohen Bedeutung des Schallschutzes im modernen Haus- und Wohnungsbau erwarten, dass der Unternehmer jedenfalls dann diejenige Bauweise wählt, die den besseren Schallschutz erbringt, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist.

BGH, Urteil vom 14.06.2007 -VII ZR 45/06-, in BGHZ 172, 346-360 = NJW 2007, 2983-2986

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LG Görlitz – Pflicht zur Offenlegung von Drittmitteln bei Erhöhungsverlangen

  1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen mit aufnimmt.
  2. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die mit zinsbegünstigten Mitteln aus KfW-Krediten gefördert worden waren und deren Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist, muss er diese Mittel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens benennen. Andernfalls ist ein solches Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

LG Görlitz, Urteil vom 10.06.2008 -2 S 63/07- in WuM 2008, 489

Keine Differenzierung zwischen Außen- und Innenanstrich von Fenstern II

Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter Fenster und Balkontür von außen zu streichen hat, ist unwirksam; die Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen in der Wohnungs auszuführen, bleibt davon unberührt

LG Berlin, Urteil vom 09.06.2008 -67 S 7/08-, in GE 2008, 997-999 (Revision wurde zugelassen)

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Keine Anbietpflicht für später frei werdende Alternativwohnung

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst.

BGH, Urteil vom 04.06.2008 -VIII ZR 292/07- in GE 2008, 1048

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