Monat: Februar 2009

BGH – Renovierungsklausel mit Außenfenstern, Balkontür und Loggia

1. Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGH, 30. Oktober 1984, VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenster“ und

2. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia.“ in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13) „Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile „einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ und „sowie der Türen und Fenster“ beschränkt.

BGH, Urteil vom 18.02.2009 -VIII ZR 210/08- in WuM 2009, 286

BGH – Farbwahlklausel und Schlechterfüllungsschaden

  1. Verpflichtet eine Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag den Mieter zur Renovierungen innerhalb der Mietzeit (u.a.) mit vorgegebener Farbwahl (Anstrich von Wänden, Decken, Tapeten; Heizkörpern, Innentüren und Türrahmen „in neutralen Farbtönen“), ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters feststellbar ist, ist diese Regelung unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt (Festhaltung BGH, 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499).
  2. Hat der Wohnungsmieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen mangelhaft ausgeführt („wolkiger“ Anstrich der Wände und Decken), kann er nur bei Verursachung zusätzlicher Schäden zum Schadenersatz verpflichtet sein (hier: verneint – nur „wolkig“ aufgebrachter Anstrich an Wänden und Decke der Wohnräume bewirkt keinen zusätzlichen Schaden).

BGH, Urteil vom 18.02.2009 -VIII ZR 166/08- in WuM 2009, 224 und GE 2009, 574

OLG Dresden – übliche Geräusche im Altbau

Befinden sich in dem Gebäude, in dessen Erdgeschoss die zur Nutzung als Anwaltskanzlei gemieteten Räume liegen, in den darüberliegenden Stockwerken mehrere Wohnungen, gehören Geräuschimmissionen aus diesen Wohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch des gewerblich genutzten Objekts. Der Mieter kann dabei erwarten, dass sich die Nutzer der anderen Räume im Wesentlichen im Rahmen des ihnen zustehenden und der Verkehrssitte entsprechenden Gebrauchs halten. Er hat auch Anspruch darauf, dass durch die Beschaffenheit des Mietobjekts selbst das gewöhnliche Nutzungsverhalten der anderen Bewohner nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung der vertraglichen Nutzung des Mietobjekts führt.

OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009 -5 U 1336/08- in WuM 2009, 393