BGH – Kein Anspruch auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

  1. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage ergibt sich regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 4. März 1993, I ZR 65/91, WM 1993, 1248).
  2. Eine Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher an dem betreffenden Geschäftsverkehr beteiligten Kreise zu Grunde liegt. Dazu genügt es nicht, dass eine bestimmte Übung nur von einem bestimmten, wenn auch quantitativ bedeutsamen Teil der beteiligten Verkehrskreise gepflogen wird; sie muss sich vielmehr innerhalb aller beteiligten Kreise als einheitliche Auffassung durchgesetzt haben.
  3. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.

BGH, Urteil vom 30.09.2009 -VIII ZR 238/08- in WuM 2009, 647

BGH – Wohnflächenberechnung (Souterrain)

Sind nach dem Vertrag die Souterrain-Räume der Wohnung zu Wohnzwecken angemietet, sind deren Flächen bei der Wohnflächenermittlung mit einzurechnen. BGH, Beschluss vom 29.09.2009 -VIII ZR 242/08- in WuM 2009, 663

Sind nach dem Vertrag die Souterrain-Räume der Wohnung zu Wohnzwecken angemietet, sind deren Flächen bei der Wohnflächenermittlung mit einzurechnen.

BGH, Beschluss vom 29.09.2009 -VIII ZR 242/08- in WuM 2009, 663

BGH – Ausschlussfrist § 556 Abs. 3 BGB bei Betriebskosten im dinglichen Wohnungsrecht

  1. Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.
  2. Liegt dem Wohnungsberechtigten nicht innerhalb der Ausschlussfrist eine formell ausreichende Betriebskostenabrechnung vor, so kann er die geleisteten Vorauszahlungen gemäß § 812 BGB zurückfordern.

BGH, Urteil vom 25.09.2009 -V ZR 36/09- in WuM 2009, 673

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BGH – Betriebskostenabrechnung nach Sollvorschüssen zulässig

Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

BGH, Beschluss vom 23.09.2009 -VIII ZA 2/08- in WuM 2009, 671

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BGH – Beschaffenheitsvereinbarung und Nutzungsänderung hinsichtlich benachbarter Gewerbe

Wohnraummiete: Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Nutzbarkeit einer Plattform als Dachterrasse; Mieteranspruch auf Unterlassung technischer Änderungen an Zu- und Abluftleitungen wegen Erhöhung von Geräuschimmissionen

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet.

BGH, Urteil vom 23.09.2009 -VIII ZR 300/08- in WuM 2009, 659

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BGH – Weißen der Decken und Oberwände als Farbwahlklausel

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff „weißen“ bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07).

BGH, Urteil vom 23.09.2009 -VIII ZR 344/08- in WuM 2009, 655

BGH – Beschaffenheitsvereinbarung und Lärmbeeinträchtigung

  1. Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.
  2. Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet.

BGH, Urteil vom 23.09.2009 -VIII ZR 300/08- in WuM 2009, 659

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BGH – Parabolantenne für Fernsehsender der PKK

Sofern das von Art. 5 Abs. 1 S. 1 Halbs. 2 GG geschützte Interesse eines ausländischen Mieters, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG überwiegt, hat der Vermieter die Installation einer baurechtlich zulässigen Parabolantenne zum Empfang ausländischer Sender an einem von ihm zu bestimmenden Aufstellungsort zu genehmigen, sofern der Mieter für die Versicherung Sorge trägt und die Rückbaukosten gegenüber dem Vermieter sicherstellt.

BGH, Beschluss vom 16.09.2009 -VIII ZR 67/08- in WuM 2010, 29