Ist der gewerbliche Mietvertrag auf Seiten einer juristischen Person nicht von vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet worden, kann die Genehmigung (§ 177 Abs. 1 BGB) dieses schwebend unwirksamen Vertrages durch den Vertretenen in der jahrelangen Umsetzung des Mietvertrages, jedenfalls aber in der Erhebung einer Zahlungsklage auf Mietzins liegen.
KG, Beschluss vom 30. November 2009 -12 U 23/09 – in GE 2010, 411
Monat: November 2009
BGH – Nutzergruppen bei verbrauchsabhängiger Abrechnung der Wasserkosten
Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird
BGH, Urteil vom 25.11.2009 -VIII ZR 69/09- in WuM 2010, 35
BGH – Direkte Abrechnung von Fernwärme und Wasser nach Modernisierung
- Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MietHöheRegG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter bedienen.
- Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 30. April 2003, VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 und vom 26. Januar 2005, VIII ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639). Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet.
BGH, Urteil vom 25.11.2009 -VIII ZR 235/08- in WuM 2010, 89
Angabe von Brennstoffkosten, Anfangs- und Endbestände
Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten.
BGH, Urteil vom 25.11.2009 -VIII ZR 322/08- in WuM 2010, 156; GE 2010, 477
KG – Mietspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung maßgeblich
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, dessen Erhebungsstichtag nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt.
KG, Urteil vom 12.11.2009 -8 U 106/09- in GE 2010, 61
BGH – rechtsmissbräuchliche Kündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis
Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht
BGH, Urteil vom 11.11.2009 -VIII ZR 294/08- in DWW 2010, 18 und WuM 2010, 30
BGH – Wiederkehrende Betriebskosten, Abflussprinzip
- Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
- Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
BGH, Urteil vom 11.11.2009 -VIII ZR 221/08- in WuM 2010, 33
AG Pankow-Weißensee – Mietobergrenze nach geförderter Modernisierung
Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht zu Lasten des Vermieters.
AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.11.2009 -100 C 260/09- in GE 2009, 1629
OLG Düsseldorf – Konkurrenzschutz Bäckerei und „subway“
Schuldet der Vermieter einer Bäckerei deren Betreiber Konkurrenzschutz, so handelt er nicht vertragswidrig, wenn er im selben Gebäude Räume an ein Fast-Food-Unternehmen vermietet, das Sandwiches anbietet („Subway“).
OLG Düsseldorf, Urteil vom 9. November 2009 -1-24 U 61 /09 – in GE 2010, 411
BGH – Fehlende Schriftform bei fehlendem Vorstandsmitglied
Bei Abschluss eines Mitvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.
BGH, Urteil vom 04.11.2009 -XII ZR 86/07- in GE 2010, 53