BGH – Abrechnungsfrist Gewerbe, Ausschluss mit Nachforderungen

  1. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
  2. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskos- tennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
  3. Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass derVermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.

BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – XIIZR 22/07 – in GE 2010, 406

BGH – Abrechnungsreife Gewerbemiete

  1. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet, soweit der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat. Diese Frist, mit deren Ablauf Abrechnungsreife eintritt, endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
  2. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
  3. Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat.

BGH, Urteil vom 27.01.2010 -XII ZR 22/07- in GE 2010, 406

BGH – Weißen der Decken, unwirksame Farbwahlklausel

Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: … das Weißen der Decken und Oberwände“ ist als Diktat der Ausführungsart und Farbwahl unwirksam, da der Begriff „Weißen“ zumindest auch als Anstrich mit weißer Farbe zu verstehen ist.

BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 -VIII ZR 50/09- in GE 2010, 405 oder WuM 2009, 655

Die verwendete Klausel ist in Berliner Formularen des Anbieters RNK insbesondere in den 80er Jahren sehr häufig verwendet worden.

BGH – Recht des Mieters auf Belegkopien

  1. Nur wenn es dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zumutbar ist, die Belege zur Betriebskostenabrechnung beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einzusehen, kommt ausnahmsweise ein Anspruch des Mieters auf Übersendungen von Fotokopien der Rechnungsbelege in Betracht.
  2. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.
  3. Die tatrichterliche Würdigung, dass dem Mieter wegen seines Umzugs in eine andere Stadt und seines studienbedingten Aufenthaltes im Ausland eine Einsichtnahme in die Belege nicht zumutbar ist, weist keinen Rechtsfehler auf.

BGH, Beschluss vom 19.1.2010 -VIII ZR 83/09- in WuM 2010, 296

LG Berlin – Vorwegabzug Gewerbe

Wird eine Betriebskostenabrechnung, in der ein Vorwegabzug für Gewerbe nicht vorgenommen worden ist, später dahin gehend erläutert, dass nur ein bereinigter Anteil der Gesamtkosten dargestellt worden ist, ohne diese selbst anzugeben, ist sie formell unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 19. Januar 2010 – 63 S 234/09 – in GE 2010, 413

LG Berlin – Terminverschiebung, Balkon und soziale Härte bei Modernisierung

  1. Geringfügige Verzögerungen gegenüber der Terminplanung gemäß der Modernisierungsankündigung oder Überschreitungen der voraussichtlich angesetzten Dauer der Modernisierungsarbeiten sind nach den Umständen des Einzelfalles unbeachtlich (hier: Arbeitsbeendigung erst nach Gewährung des Wohnungszutritts).
  2. Der Anbau von Balkonen stellt keinen allgemein üblichen Zustand von Wohnungen in Berlin her.
  3. Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist für den Mieter unzumutbar, wenn sie vor dem Hintergrund der Einkommensverhältnisse des Wohnungshaushalts die individuelle Belastungsgrenze überschreitet.

LG Berlin, Urteil vom 19.1.2010 — 65 S 285/09- in WuM 2010, 88

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OLG Köln – Diskriminierung des Wohnungsbewerbers als „Neger“, Schadensersatz, Zurechnung

  1. Die Bezeichnung einer als Mietinteressent vorstelligen Person in direkter Ansprache als „Neger“ ist nach inzwischen gefestigtem allgemeinen Sprachverständnis eindeutig diskriminierend und verletzt den Betroffenen in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht. Der Eingriff in die Persönlichkeitssphäre ist unbefugt, wenn Motiv und Zweck auf die Ausgrenzung farbiger Mieter im Mietwohnobjekt gerichtet sind.
    Das Verschulden des zur Wohnungsbesichtigung beauftragten Hausmeisters als Verrichtungsgehilfen ist dem Hausverwalter – so er sich nicht exkulpieren kann – zuzurechnen.
  2. Schadensersatzansprüche des Verletzten können (hier:) durch entstandene Fahrtkosten zur Beratung im Antidiskriminierungsbüro und durch vergebliche Aufwendungen (hier:) für Fahrtkosten als Mietinteressent zum Mietobjekt gegeben sein. Es stellt einen Angriff auf die Menschenwürde des Mietinteressenten dar, dass ihm allein wegen seiner Hautfarbe die Möglichkeit zur Besichtigung und etwaigen Anmietung der Wohnung verweigert wird. Hierfür kann ein Anspruch auf Geldentschädigung wegen einer Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts eingefordert werden.
  3. Die Geldentschädigung ist an der Intensität der Persönlichkeitsrechtsverletzung zu bemessen, im Vordergrund steht der Gesichtspunkt der Genugtuung des Opfers. Ein Bestreiten des Sachvortrags der Anspruchsteller und Berufungskläger oder der Verantwortlichkeit für eine Verletzungshandlung eines Verrichtungs gehilfen im Berufungsverfahren fließen in die Bemessung der Höhe der Geldentschädigung ein.
  4. Im (vorliegenden) Streitfall der Diskriminierung des Mietinteressenten hat dieser einen Auskunftsanspruch gegen der Hausverwalter auf Benennung der vermietenden Wohnungseigentümer und deren vollständiger Anschriften.

OLG Köln, Urteil vom 19.1. 2010 – 24 U 51/09 in WuM 2010, 81

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Ferienwohnung als zulässige Wohnnutzung bei Wohnungseigentum

  1. Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offen gelassen werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlassungsklage bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs eine bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt.
  2. Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.

BGH, Urteil vom 15.01.2010 -V ZR 72/09- in WuM 2010, 376; GE 2010, 345

BGH – Außenanstrich Fenster und Parkettversiegelung als Schönheitsreparaturen

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286).

BGH, Urteil vom 13.01.2010 -VIII ZR 48/09- in WuM 2010, 85