April 2010 – mietrechtsinfo.de

Vertragsgemäßer und schadhafter Zustand

Ist der schadhafte Zustand der Wohnräume (hier: Putz- und Stuckschäden an den Zimmerdecken) bei Beginn des Mietverhältnisses als vertragsgemäß vereinbart worden, so ist der Mieter nicht (auch nicht aus § 242 BGB) verpflichtet, Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden durch den Vermieter zu dulden. Dabei trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Duldungspflicht des Mieters und damit auch für den Inhalts der mietvertraglichen Vereinbarung des vertragsgemäßen Zustandes.

LG Berlin, Urteil vom 30.4.2010 -63 S 493/09- in WuM 2010, 564 und GE 2010, 911

BGH – Betriebskostenabrechnung und Nachzahlung gegenüber nur einem Mieter

Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen.

BGH, Urteil vom 28.04.2010 -VIII ZR 263/09 in WuM 2010, 356

BGH – Geltendmachung einer Betriebskosten nur gegenüber einem Mitmieter

BGH, Urteil vom 28.04.2010 -VIII ZR 263/09- in GE 2010, 760 und WuM 2010, 356

Gewährleistung bei Schneebeseitigungsvertrag und Winterdienst

Bei einem Vertrag über die Durchführung der Schnee- und Glättebekämpfung entsprechend dem Berliner Straßenreinigungsgesetzes handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag, auf den die Regelungen des Dienstvertrages entsprechend anzuwenden sind.
Werden die Räum- und Streuarbeiten nicht, wie im Straßenreinigungsgesetz vorgesehen, bzw. nicht rechtzeitig erbracht, so sind sie unmöglich geworden (§ 275 BGB), so dass ein Vergütungsanspruch des Auftragnehmers entfällt. Dies gilt auch dann, wenn dieser an einzelnen Tagen seiner Verpflichtung fristgerecht nachgekommen ist. Denn dies ist für den Auftraggeber deswegen ohne Wert, weil er angesichts der unregelmäßigen Wahrnehmung des Winterdienstes den wesentlichen Teil der dem Auftragnehmer übertragenen Leistung, nämlich die Überwachung der Wetterlage und das Bereitstehen für ein eigenhändiges Räumen und Streuen, selber durchführen musste.

AG Neukölln, Urteil vom 28.04.2010 -16 C 348/09- in GE 2010, 987

BGH – Kein Vorschussanspruch für sinnlose Instandsetzung, Opfergrenze

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mängelbeseitigung ungeeignet sind.
Zum Ausschluss des Instandsetzungsanspruchs wegen Überschreitens der Opfergrenze. Es ist nicht allein entscheidend, dass die voraussichtlichen Instandsetzungskosten den Verkehrswert des Hauses übersteigen.

BGH, Urteil vom 21.4.2010 -VIII ZR 131/09- in WuM 2010, 348

Im konkreten Fall hatte der Mieter Kostenvorschuss für die Beseitigung von Rissbildungen verlangt, ohne deren Ursache zu kennen oder beseitigen zu können.

LG Berlin – unzutreffende Tatsachenbehauptung

Der Mieter muss sich eine Pflichtwidrigkeit eines anwaltlichen Vertreters auch dann zurechnen lassen, wenn er von Details des Sachvortrags keine Kenntnis hat.
Es begründet keine erhebliche Vertragsverletzung, wenn für ein Mieter wegen „Kunstsammlung und Bibliothek“ in der betroffenen Wohnung die Geltendmachung von objektiv überhöhten Beträgen als Aufwendungsersatz angekündigt wird für den Fall, dass der Vermieter seine (unwirksame) Modernisierungsankündigung nachbessern sollte.
Zu den Anforderungen an die Geltendmachung von Modernisierungs bedingte Aufwendungsersatz als Vorschuss.

LG Berlin, Urteil vom 16.4.2010 -65 S 307/09- in WuM 2011,220

BGH – Umlage von Betriebskosten ohne Vereinbarung

Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine – formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.

BGH, Urteil vom 14.04.2010 -VIII ZR 120/09- in GE 2010, 757 und WuM 2010, 364

Erneute Fristsetzung vor Kündigung nach 9 Monaten

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung setzt grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung voraus (Festhaltung BGH, 18. April 2007, VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177). Ob eine Fristsetzung ausnahmsweise nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB entbehrlich ist, ist keiner allgemein gültigen Klärung zugänglich, sondern vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

BGH, Beschluss vom 13.4.2010 -VIII ZR 206/09- in GE 2010, 842; WuM 2010, 352