Monat: Juni 2010

Betriebskostenabrechnung mit mehreren Abrechnungskreisen, Flächenangaben

Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die („formelle“) Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).

BGH, Urteil vom 23.06.2010 -VIII ZR 227/09- in WuM 2010 493; GE 2010, 1191

Dingliches Wohnungsrecht: Vorschusspflicht des Berechtigten für Betriebskosten

Der Wohnungsmieter schuldet nur dann Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, wenn sie mit dem Vermieter vereinbart sind. Auch der Berechtigte aus einem dinglichen Wohnungsrecht ist mangels Vereinbarung nicht zur Zahlung von Betriebskostenvorschüssen verpflichtet, und zwar (aus Gründen der Gleichbehandlung) auch dann nicht, wenn die übrigen Mieter des Mehrfamilienhauses zu Vorauszahlungen verpflichtet sind, weil mit diesen eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.

BGH, Urteil vom 18.06.2010 -V ZR 196/09- in WuM 2010, 758

BGH – Vertragsmiete nach Ende der Kostenmiete

Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnungsbau („Sozialwohnung“) ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV nunmehr als Marktmiete zu zahlen.

Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht der Anhebung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.

BGH, Urteil vom 16.06.2010 -VIII ZR 258/09- in GE 2010, 1051

BGH – „Auf eigene Kosten“ als Fachhandwerkerklausel

Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.

BGH, Urteil vom 09.06.2010 -VIII ZR 294/09- in WuM 2010, 476

Kaution gegen Zwangsverwalter nach Erwerb durch Mieter

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt.

BGH, Urteil vom 09.06.2010 -VIII ZR 189/09- in WuM 2010, 518

Sonderkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

  1. Ob ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung eines Ladengeschäfts vorliegt, ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu beurteilen. Grundsätzlich darf auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags nicht gestattet wären. Allerdings muss sich ein Vermieter, der nicht nur die Zustimmung zu einer Untervermietung, sondern auch die zu einer Nutzungsänderung allein bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagen darf, an dieser Gestaltung festhalten lassen und kann nicht erwarten, durch eine Ausdehnung des Begriffs des „wichtigen Grundes“ zu Lasten des Mieters nicht Vertragsinhalt gewordene Einschränkungen zu realisieren.
  2. Haben die Parteien vereinbart, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen darf, der Mieter also darüber hinaus einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat und verweigert der Vermieter bei einer derartigen Vertragsgestaltung seine Zustimmung zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, begeht er eine Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB und macht sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2010- I-24 U 32/10 – in GE 2011, 336