Monat: Juli 2010

Zusammenfassung mehrer Wohngebäude zu einer Abrechnungseinheit

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).

BGH, Urteil vom 14.07.2010 -VIII ZR 290/09- in GE 2010, 1415; WuM 2010, 629

Vermieters Räumung, verbotene Eigenmacht, Schadensersatz

  1. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Juli 1977, VIII ZR 277/75, WM 1977, 1126, und vom 1. Oktober 2003, VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708).
  2. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGH, 27. September 1951, IV ZR 155/50, BGHZ 3, 162).
  3. Zu den Anforderungen an eine Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO.

BGH, Urteil vom 14.07.2010 -VIII ZR 45/09- in WuM 2010, 578 und GE 2010, 1189

Keine hilfsweise ordentliche Kündigung wegen rückständiger Verfahrenskosten

Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat.

BGH, Urteil vom 14.07.2010 -VIII ZR 267/09- in WuM 2010, 571 und GE 2010, 1197

Nutzungsausfall bei verweigerter Rücknahme

  1. Bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung ist eine Vorenthaltung der Mietsache zu verneinen, wenn der Mieter die Wohnung zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen, oder nur deshalb noch den Besitz an der ansonsten bereits geräumten Wohnung behält, um auf Wunsch des Vermieters Mängelbeseitigungsarbeiten durchzuführen.
  2. Die Beurteilung, ob ein Mietausfallschaden wegen Vorenthaltung der Mietsache gegeben ist, ist Aufgabe des Tatrichters. Feste Regeln hierzu lassen sich nicht aufstellen, da Vieles von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängt. Die Frage nach den zur Bejahung einer Schadenswahrscheinlichkeit erforderlichen Anknüpfungstatsachen hängt mithin in erster Linie von der dem Tatrichter obliegenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab und ist einer verallgemeinernden, die Revisionszulassung rechtfertigenden Betrachtungsweise nicht zugänglich.
  3. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Tatrichter eine Schadenswahrscheinlichkeit deswegen verneint, weil der klagende Vermieter lediglich zwei Mietinteressenten benannt hat, ohne angeben zu können, ab wann diese die Wohnung überhaupt hätten anmieten wollen, und weil der Wohnungsmarkt in der fraglichen Gemeinde nicht derart angespannt sei, dass allein schon aus dem Angebot der Wohnung auf dem Markt auf deren umgehende Weitervermietung hätte geschlossen werden können.
  4. Die Revision vor dem BGH wurde zurückgenommen.

BGH, Beschluss vom 13.07.2010 -VIII ZR 326/09- in GE 2010, 1265; WuM 2010, 632

Eigene Ausstattung des Mieters bei Mieterhöhung

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat.

BGH, Urteil vom 07.07.2010 -VIII ZR 315/09- in WuN 201, 569 und GE 2010, 1109

Zahnarztpraxis mit feuchtem Keller

  1. Wird der Mietgegenstand im Gewerbemietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis“, so ist dies dahin auszulegen, dass die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen Feuchtigkeit unempfindlichen Gegenständen vermietet sind, sondern dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebes einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind.
  2. In einem solchen Fall kann die Miete wegen mangelhafter Abdichtung der Kelleraußenwände um 10% gemindert sein und der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller.
  3. Selbst wenn die Beseitigung der Mängel maximal ca. 68.000 EUR kosten kann, kann die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten ist.

KG Berlin, Beschluss vom 05.07.2010 -12 U 172/09- in GuT 2010, 218