Drittmittelabzug gemäß Förderungsvertrag

Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck.Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt nicht voraus, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden.

BGH, Urteil vom 19.01.2011 -VIII ZR 87/10- in WuM 2011, 110 und GE 2011, 333

BGH – Mietobergrenze für geförderte ModInst-Wohnungen

  1. Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht aber zu Lasten des Vermieters.
  2. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung entfällt nicht, weil der Mieter einen Wohnberechtigungsschein nach § 5 WoBindG nachweisen kann. Dies kann aber eine vertraglich vereinbarte Reduzierung der Miete begründen.

BGH, Urteil vom 19.1.2011 -VIII ZR 12/10- in WuM 2011, 165

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Bruchteile und Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

Für die Beurteilung der – rechnerischen – Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Sicht eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters maßgeblich. Daher ist eine Betriebskostenabrechnung nicht wegen formeller Mängel unwirksam, wenn in dieser bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenpositionen die Gesamtpersonenzahl als Bruchteil angegeben ist (Fortführung BGH, 15. September 2010, VIII ZR 181/09, WuM 2010, 683).

Auch die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmäßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt (Fortführung BGH, 23. Juni 2010, VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 und BGH, 20. Oktober 2010, VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742).

BGH, Hinweisbeschluss vom 18.01.2011 -VIII ZR 89/10- in WuM 2011, 367

Kein Anerkenntnis einer Betriebskostenabrechnung durch Zahlung

Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006, VIII ZR 94/05 und vom 11. November 2008, VIII ZR 265/07). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter auf eine wegen vereinbarter Betriebskostenpauschale überhaupt nicht bestehende Forderung zahlt.

BGH, Urteil vom 12.01.2011 -VIII ZR 296/09- in WuM 2011, 108; GE 2011, 331

LG Berlin – Probleme der Betriebskostenabrechnung

  1. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschuss ist nicht unwirksam selbst dann, wenn sie wenige Tage vor dem Zugang der Betriebskostenabrechnung erfolgt.
  2. Der vorweg für nicht umlagefähige Bit Instandhaltungskosten gehört selbst dann nicht zu den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Mindestanforderungen, wenn ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
  3. Für den Vermieter ist die vertragliche Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche auch dann maßgeblich, wenn ihm die anfallenden Gesamtkosten für das Objekt nicht bekannt sind (hier: der Grundsteuer).
  4. Die Kontrolle des Müllplatzes gehört zu den typischen Überwachungs-unter Kontrolletätigkeiten eines Hauswarts, deren Kosten umlagefähig sind.
  5. Einwendung des Mieters gegen die Umlagefähigkeit von Betriebskosten sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Einzelnen konkretisiert werden.

    LG Berlin, Urteil vom 7.1.2011 -63 S 177/10- GE 2011, 612