Monat: Februar 2011

BGH – Voraussetzung der Verwertungkündigung bei Abriss

  1. Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ausgesprochene Kündigung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.
  2. Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (hier: Abriss eines Gebäudes mit geringem, angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen).

BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10 – in WuM 2011, 171

Aufschlüsselung Kosten bei Abrechnung Wärmecontracting

Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (Festhaltung BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 und BGH, 16. April 2008, VIII ZR 75/07, NZM 2008, 442).

BGH, Hinweisbeschluss vom 08.02.2011 -VIII ZR 145/10- in WuM 2011, 219 und GE 2011, 609

PVC Boden im Gewerbe, Abnutzung

  1. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Erst wenn festgestellt werden kann, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten durch Mietgebrauch entstanden ist, findet eine Umkehr der Beweislast statt.
  2. Eine Umkehr der Beweislast kann nicht angenommen werden, wenn für die Beschädigung eines durch den Vermieter verlegten Fußbodenbelags auch eine Ursache in Betracht kommt, die dem Verantwortungsbereich des Vermieters entstammt. Dann hat der Vermieter zu beweisen, dass dies auszuschließen ist.
  3. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen der Beschädigung eines zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Schadens fast 20 Jahre alten PVC-Bodenbelags scheidet wegen Ablaufs der Lebensdauer des Fußbodenbelags aus.

OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 08.02.2011 -I-24 U 170/10- in GE 2012, 267

Mehrere Wohngebäude an einer Heizung, Wirtschaftseinheit

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen zu einer Abrechnungseinheit zusammengeschlossen werden, auch wenn im Mietvertrag als Mietsache nur eines der Gebäude bezeichnet ist. Einer dahingehenden Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht. Auch hat der Mieter keinen Anspruch auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus.

Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung bezüglich der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sowie des angewendeten Berechnungsfaktors berühren die Wirksamkeit der Abrechnung nicht.

BGH, Urteil vom 02.02.2011 -VIII ZR 151/10- in WuM 2011, 159 und GE 2011, 477

Unerlaubte Untervermietung trotz Anspruch, Schweigen des Vermieters

  1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
  2. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
  3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.
  4. Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen.

BGH, Urteil vom 02.02.2011 -VIII ZR 74/10- in GE 2011, 401