Monat: März 2011

Kosten von Schönheitsreparaturen nach Modernsierung

Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.

BGH, Urteil vom 30.03.2011 -VIII ZR 173/10- in WuM 2011, 293

LG Berlin – Umsatzmiete und fehlende Abschlüsse

Die Weigerung des Geschäftsraummieters zur Vorlage testierte Jahresabschlüsse und anderer Umsatznachweise kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen, wenn eine Umsatzmiete vereinbart ist, deren Änderung oder Erhöhung dem Vermieter ohne die Nachweise unmöglich gemacht wird.

LG Berlin, Urteil vom 25.3.2011-12 O 449/10- in GE 2011, 690

LG Münster – alukaschierte Stryropor-Wärmedämmung

  1. Wirkt eine auf der Innenseite der Wand angebrachte, Alu kaschierte Styropor-Dämmbahn von 2 mm Dicke als Dampfsperre, stellt dies einen bauphysikalischen Mangel dar, der für die Entstehung von Schimmelpilzbefall zumindest mitursächlich ist. In diesem Fall kann der Vermieter von seinem Mieter keinen Schadensersatz für die Beseitigung des Schimmels verlangen, denn er kann nicht Beweis dafür erbringen, dass die Schadensursache nicht aus seinem Gefahrenbereich, insbesondere der Beschaffenheit der Mietsache, herrührt.
  2. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass der Mieter durch einen direkt an die Wand gestellten Schrank möglicherweise mitursächlich für die Entstehung des Schimmels war. Mieträume müssen in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand der Möbel von nur wenigen Zentimetern keine Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag nicht bilden können.
  3. Weist der Vermieter den Mieter nicht darauf hin, dass auf Grund des bauphysikalischen Mangels bei der Aufstellung der Möbel mindestens ein Wandabstand von 8-10 cm eingehalten werden muss, ist er gemäß § 536a Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Mieter den Schaden, der durch den Schimmelbefall an dessen Möbel entsteht, zu ersetzen.

LG Münster, Urteil vom 22.03.2011 -3 S 208/10- in WuM 2011, 359

BGH – formelle Fehler der Betriebskostenabrechnung in Sonderfällen (Doppelhaushälfte)

  1. Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies gilt auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung materiell richtig ist.
  2. Eine Betriebskostenabrechnung für ein vermietete Doppelhaushälfte kann sich in ihren formellen Anforderungen von der Abrechnung für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus unterscheiden. Denn für eine Doppelhaushälfte werden Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer in der Regel – so auch hier – bereits von der Gemeinde gesondert ausgewiesen, so dass es eine leere Förmelei wäre, vom Vermieter zu verlangen, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten „Gesamtkosten“ dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen“. Vielmehr genügt der Vermieter in einem derartigen Fall seiner Abrechnungspflicht, wenn er die ihm für die Doppelhaushälfte gesondert in Rechnung gestellte Grundsteuer an den Mieter „weiterleitet“, denn in einem solchen Fall ist eine Abrechnung – im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel – nicht vorzunehmen. Das gleiche gilt für die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung, die vom städtischen Versorger anhand des in der gemieteten Doppelhaushälfte abgelesenen Verbrauchs ermittelt worden sind, sowie hinsichtlich der separat für die Doppelhaushälften angefallenen Kosten der Schornsteinreinigung. Allein die Kosten der Sachversicherung sind dem Vermieter hier vom Versicherungsunternehmen für das „Zweifamilienhaus“ in Rechnung gestellt worden. Insoweit hat der Vermieter die Kosten gleichmäßig auf beide Doppelhaushälften verteilt, wie sich aus der Angabe „0,5 Haus“ in den Abrechnungen ergibt. Dass der Vermieter in der hier vorliegenden „Doppelhaussituation“ nur den auf die Doppelhaushälfte des Mieters entfallenden Versicherungsbetrag beziffert angegeben hat, nicht aber zusätzlich den Gesamtbetrag, der sich offensichtlich auf das Doppelte dieses Betrages beläuft, führt nicht dazu, dass die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam wäre.

BGH, Beschluss vom 15.03.2011 -VIII ZR 243/10- in WuM 2011, 281

KG – Renovierung vor Auszug Minderung

Ist ein Mietvertrag wirksam gekündigten renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters, war vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so das eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszug des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.

KG, Urteil vom 10.3.2011 -8 U 187/10- in WuM 2012,142

LG Berlin – Fahrstuhl und einstweilige Verfügung

  1. Der Einbau eines Fahrstuhls ist vom Mieter als Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
  2. Bei der Beurteilung, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine finanzielle Härte für den Mieter darstellte, ist auch das Einkommen des Lebensgefährten des Mieters zu berücksichtigen jedenfalls dann, wenn ein gemeinsamer Haushalt in der Streitwohnung geführt wird.
  3. Auch gegen Maßnahmen im Außenbereich kommt eine einstweilige Verfügung des Mieters in Betracht.

    LG Berlin, Urteil vom 8.3.2011-65 S 19/11- in GE 2011, 483

AG Schöneberg – Winterdienstvertrag ist Werkvertrag

  1. Bei einem Reinigungsvertrag, wonach das Grundstück von Schnee- und Eisglätte freizuhalten und mit abstumpfenden Stoffen zu streuen ist, handelt es sich um einen Werkvertrag.
  2. Eine mangelhafte oder nicht erbrachte Leistung kann nicht nachgeholt werden, auf absolutes Fixgeschäft). Das Winterdienstunternehmen trägt die Darlegungs-und Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung.
  3. Der Besteller ist nicht verpflichtet, zeitnah zur Nachbesserung aufzufordern, da die Überwachung der Witterungsverhältnisse dem Werkunternehmer obliegt.
  4. Zur Schätzung des Vergütungsanspruchs für die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht nach der früheren Fassung des Berliner Straßenreinigungsgesetzes.

AG Schöneberg, Urteil vom 2.3.2011-104 C 490/10- in GE 2011, 1234