Monat: Mai 2011

LG Berlin – öffentliche Fördermittel

Öffentliche Fördermittel (hier: Baukosten-und Aufwendungszuschüsse) brauchen dann im Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben zu werden, wenn sie nach dem Fördertvertrag für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt waren.
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter keine höhere Miete als im mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbau zu zahlen habe, kann er sich nach zwischenzeitlicher Zustimmung zu einer höheren Miete nicht mehr auf die darin liegende Begrenzung berufen, wenn sein Einkommen die Grenze des § 9 Abs. 2 WoFG übersteigt, die die Parteien als maßgeblich vereinbart haben.

LG Berlin, Urteil vom 31.5.2011- 63 S 195/10- in GE 2011, 886

BGH – Probleme mit Vorauszahlungen

  1. Die vertragswidrige Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen.
  2. Das gleiche gilt für in der Betriebskostenabrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll-statt Ist-Vorauszahlungen.

BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 240/10- in WuM 2011, 420

KG – vollständige Versorgungssperrung bei Friseur

Mit der Beendigung des Mietvertrages (hier: Ladenlokal mit Frisörsalon) endet auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach Treu und Glauben zur Versorgungsleistung verpflichtet bleibt, ist das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Gebrauchs gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen. Unerheblich ist dabei das Räumungsinteresse des Vermieters. Es muss bei der Abwägung zurück stehen, wenn der Mieter auf die Versorgungsleistung (hier: Wasser) für seine Gewerbe zwingend angewiesen ist.

KG, Beschluss vom 16.5.2011-18 U 2/11- in WuM 2011, 519

LG Berlin – Kündigungsverzicht durch Nachtrag

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.

LG Berlin, Urteil vom 06. Mai 2011 – 63 S 439/10 – in GE 2011, 1085

Anmerkung: Ein Fall mit hoher praktischer Relevanz in Berlin. Der Kündigungsverzicht in dem für die vorherige Wohnung der Mieter verwendeten formularmäßigen Mietvertrag der WBM hatte folgende Formulierung:

Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einbehaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietver­hältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach Nr. 9 AVB.

Die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieter wurde nach Hinweis des VIII. Zivilsenats des BGH zurückgenommen. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

BGH – Verjährung bei rechtsgrundloser Renovierung

Ersatzansprüche des Mieters wegen rechtsgrundlos ausgeführte Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und ebenso ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Mieters infolge Verwendung einer unwirksamen Renovierungsklauseln verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB.

BGH, Beschluss vom 4.5.2011 -VIII ZR 265/10- in WuM 2011, 418

BGH – Ersatzansprüche wegen irrtümlich ausgeführter Schönheitsreparaturen

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

BGH, Urteil vom 04.05.2011 -VIII ZR 195/10- in WuM 2011, 363

BGH – irrtümliches Guthaben

Der Vermieter kann einen irrtümlich errechneten Guthabenbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist nicht zurückfordern oder mit einem bereicherungsrechtlichen Erstattungsanspruch in Höhe des Guthabens gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

BGH, Beschluss vom 3.5.2011 -VIII ZR 139/10- in WuM 2011, 421