Monat: Juni 2011

BGH – Verjährung von Rückforderungsansprüchen

  1. Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruches des Mieters bei überzahlten Miete wegen einer Wohnflächenabweichung hinsichtlich des Miet Zeitabschnitts vor der Reform des Verjährungsrechts.
  2. Für Zeiträume vor der Reformen des Verjährungsrechts kommt es für den Verjährungsbeginn nicht auf die Kenntnis des Mieters, sondern auf das Entstehen des Anspruchs an (§ 197 BGB aF).

BGH, Urteil vom 29.06.2011 -VIII ZR 39/10-in WuM 2011, 464

Vorübergehender Verzicht auf Mieterhöhung für Sozialwohnung

  1. Hat der Vermieter im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau im Rahmen einer Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf einen Teil der Miete verzichtet, so ist es ihm unbenommen, diesen Verzicht jederzeit durch einseitige Mitteilung zu widerrufen. Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung, auf welche die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind.
  2. Der Vermieter muss bei einem Widerruf des Verzichts auf einen Teil der Kostenmiete nicht alle Mieter gleich behandeln.

LG Berlin, Urteil vom 27.06.2011 – 67 S 444/10- in GE 2011, 1021

Erhöhungswahlrecht des Vermieters nach Modernisierung

Nach Modernisierung einer Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur einen Modernisierungszuschlag verlangt. Der Vermieter kann auch ein Mieterhöhungsverlangen für die unmodernisierte Wohnung mit der separaten Modernisierungsmieterhöhung kombinieren.

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 -63 S 454/10- in GE 2011, 1162

LG Berlin – Kürzungsbeträge bei öffentlicher Förderung

  1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB erfordert, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Anschluss BGH, 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283).
  2. Der Vermieter kann die fehlende Berechnung im Rechtstreit nachreichen und die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben.
  3. Die Berechnung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen, wenn der auf das Jahr entfallende Abzugsbetrag gleich durch zwölf geteilt und damit auf den Monat umgerechnet wird, so dass er alsdann von der monatlichen ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen werden kann.

LG Berlin, Beschluss vom 07. Juni 2011 – 67 S 156/11 – in GE 2011, 1232

KG – Gewerbezweck, Feuerwerkskörper als Spielwaren

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberaum als Mietzweck den „Betrieb eines Spielwaren- und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung“, so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Bei Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 handelt es sich nicht um Spielwaren.

KG, Urteil vom 06.06.2011 -8 U 9/11- in GuT 2011, 145 und GE 2011, 1083

Kautionsrückzahlung durch letzten Erwerber

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005, VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b).

BGH, Urteil vom 01.06.2011 -VIII ZR 304/10- in WuM 2011, 472; GE 2011, 1080