Monat: September 2011

Anpassung Betriebskostenvorschüsse mit „Sicherheitszuschlag“

  1. Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
  2. Zu den formellen Anforderungen an die Darlegung oder Begründung der Anpassung.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 294/10- in WuM 2011, 686

BGH – Klageantrag bei Modernisierung

  1. Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden.
  2. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß § 432 Abs. 1 Satz eins BGB auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden.
  3. Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 242/10- in WuM 2011, 677

BGH – Heizkostenverteiler mit Funkablesung

Der Mieter hatte nach § 4 Abs. 2 HKV den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch einen Funk basiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 326/10- in WuM 2011, 625

BGH – kein Anspruch auf Mietermodernisierung

Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er die Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage wird nicht gestattet. Es ist jedenfalls nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung verweigert wird, weil diese mit umfangreichen baulichen Änderungen und erheblichen Eingriffen in die Substanz der Mietsache verbunden ist.

BGH, Urteil vom 14.9.2011 -VIII ZR 10/11-in WuM 2011, 671

Mit dieser unscheinbaren Entscheidung verabschiedet der BGH im Ergebnis endgültig die sehr umfangreiche Instanzrechtsprechung, wonach der Mieter bei überwiegenden vernünftigen Interessen berechtigt war, die Zustimmung zu einer „BGH – kein Anspruch auf Mietermodernisierung“ weiterlesen

BGH – Abrechnungseinheit, Betriebskostenabrechnung

  1. Die Bildung einer Abrechnungseinheit der an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossenen Gebäude im bestehenden Mietvertrag ist ohne vorherige Ankündigung auch nach neuer Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage und auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung zulässig.
  2. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.
  3. Die Heizkostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keine Angaben über die Kosten des Stroms oder-über die Angabe der verbrauchten Wärmemengen (Fernwärme) hinaus- über die der Zählerstände.
  4. Die Kosten des Hauswarts sind zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht im einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln.
  5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels, sondern diese Umlage kann der Vermieter in der Abrechnung „direkt“ an den Mieter weitergeben.

BGH, Beschluss vom 13.9.2011 -VIII ZR 45/11- in WuM 2011, 684