BGH – Vergleichsmiete und Spanne, Einzelvergleichsmiete

  1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter.
  2. Im Regelfall stellt ortsübliche Vergleichsmiete keinen Punktwert dar, sondern bewegte sich innerhalb einer gewissen Spanne. Dies gilt insbesondere dann, wenn die zur Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendeten Instrumente (Sachverständigengutachten, mit Spiegel mit spannen) eine derartige Spanne vorsehen.
  3. Die für eine gerichtliche Entscheidung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendige Bildung einer Einzelmiete durch den Tatrichter muss jedoch als Punktwert erfolgen, da anderenfalls der Vermieter grundsätzlich bis zum Oberwert einer vorhandenen Spanne die Miete erhöhen könnte.

BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 146/10- in WuM 2012, 281

BGH – Ende des „Lärmprotokolls“

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mittelbaus genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (partiell lernen, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur beispielsweise) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr aufgetreten; der Vorlage eines Lärmprotokolls bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 29.02.2012 -VIII ZR 155/11- in WuM in 2012, 269

OLG Düsseldorf – Räumungsvergleich mit Ausgleichsklausel

1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“ schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus.
2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung auf grund der Erlass-und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss völligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2012 -I-10 U 91/11- in GE 2012, 482

OLG Düsseldorf-Verbrauchswerte und Grundlagen des Betriebskostenansatzes

  1. Zur Transparenz einer Betriebskostenumlagevereinbarung.
  2. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Vielmehr obliegt es zunächst dem Mieter, den Kostenansatz des Vermieters und die diesen zugehörigen Einzelkosten aufgrund einer Einsichtnahme in die den streitgegenständlichen Kostenarten zu Grunde liegenden Belege substantiiert zu bestreiten.
  3. Beruhenden die in die Betriebskostenabrechnungen eingestellten Verbrauchswerte aber auf der Ablesung eines geeichten Messgerätes, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 2.2.2012 -I-10 U 102/11-in GE 2012, 484

AG Mitte – 50 % Kürzung bei Winterdienst

  1. Der Reinigungsvertrag eines Winterdienstes ist als Werkvertrag einzuordnen.
  2. Die Vollendung des Werkes ersetzt in derartigen Fällen gemäß § 646 BGB die Abnahme.
  3. Eine Schlechterfüllung mit der Folge einer Minderung der Vergütung um 50 % (der hälftigen Vergütung für eine Saison) liegt jedenfalls dann vor, wenn an 6 von ingesamt 9 beanstandeten Tagen der Winterdienst nicht entsprechend den Anforderungen des Berliner Straßenreinigungsgesetzes erbracht wurde.

AG Mitte, Urteil vom 01.02.2012 -29 C 54/10- in GE 2012, 408