Monat: September 2012

Kürzungsrecht bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen?

Frage: Kann der Mieter nach der ersten Nebenkostenabrechnung die Nachzahlung (oder den Saldo) kürzen, weil die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen zu niedrig waren? Es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug.

Antwort: Nein, allein aus dem Umstand, dass die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen nicht kostendeckend sind, kann der Mieter keine Ansprüche herleiten. Insbesondere ist dies kein Grund dafür, den Saldo aus der folgenden Abrechnung zu kürzen.

Die Vereinbarung zu hoher oder zu niedrig angesetzter Vorauszahlungen führt nicht zur formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 240/10- in WuM 2011, 420; Leitsatz zu 2). Der BGH hat bereits 2004 entschieden, dass selbst die deutliche Überschreitung der durch die Höhe der Vorauszahlungen vorgegebenen Kosten keine Pflichtverletzung des Vermieters darstellt (BGH, Urteil vom 11.02.2004 -VIII ZR 195/03- in WuM 2004, 201 mit weiteren Nachweisen).
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BGH – Eigenbedarf für Rechtsanwältin

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig.

BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 – in WuM 2012, 684

BGH – Mietermix, Bordell als Mangel

  1. Ohne eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag über einen bestimmten „Mietermix“ oder ein bestimmtes „Milieuniveau“ kann allein aus der Vermietung weiterer Räume in dem Mietobjekt an einen Gewerbebetrieb, von dem die abstrakte Gefahr ausgeht, dass andere Mieter im Gebrauch der Mietsache Beeinträchtigungen erfahren (hier: Vermietung an ein bordellartiges Massageinstitut), nicht auf einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB geschlossen werden.
  2. Erst wenn bei einem Mieter eine konkrete und mehr als nur unerhebliche (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache eintritt, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Minderung der Miete führt.

BGH, Urteil vom 26.09.2012 -XII ZR 122/11- in GE 2012, 1553 und WuM 2012, 671

BGH – Halterhaftung bei unberechtigtem Parken auf fremdem Grundstück

Überlässt der Halter sein Fahrzeug einer anderen Person zur Benutzung im Straßenverkehr, ist der Zustandsstörer, wenn es unberechtigt auf einem fremden Grundstück abgestellt wird. Auch nach Beendigung der Störung kann er Schuldner eines Unterlassungsanspruchs sein.
BGH, Urteil vom 21.09.2012 -V ZR 230/11- in GE 2012, 1699

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