BGH – Zwischenumsetzung bei Modernisierung

  1. Bei der Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung – die auch die Hauptleistungspflichten, zum Beispiel in Form eines Austauschs des Mietobjekts betreffen kann – und einer Novation ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben. Bei der Auslegung ist jedoch die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Im Zweifel ist daher nur von einer Vertragsänderung auszugehen .
  2. Zieht der Mieter wegen einer geplanten umfassenden Modernisierung seiner Wohnung in eine andere Wohnung des Vermieters, so trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Parteien mit dem Umzug des Mieters einen neuen, vom bisherigen Mietverhältnis unabhängigen Mietvertrag schließen wollten und deshalb anzunehmen ist, dass der Wille der Parteien – mangels Bezifferung der im neuen Mietverhältnis zu zahlenden Miete – dahin geht, dass der Mieter nunmehr die für die neue Wohnung ortsübliche Miete zu zahlen hat.

BGH, Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 50/12 – in WuM 2013, 165

BGH – Anforderungen qualifizierter Mietspiegel

Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist.

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Partei, die sich die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will.

BGH, Urteil vom 21.11.2012 -VIII ZR 46/12- in WuM 2013, 110

BGH – Abrechnung von Eigenleistungen mit Angestellten

Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens.

BGH, Urteil vom 14. November 2012 – VIII ZR 41/12 – in WuM 2013, 44

Der BGH stellt klar, dass Eigenleistungen auch dann umlagefähig sind, wenn Sie durch Arbeitnehmer des Vermieters erbracht werden. Umlagefähig sind nur die fiktiven Kosten eines externen Dienstleister, aber immer ohne Umsatzsteuer.

BGH – Wartung Therme Gasetagenheizung

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15. Mai 1991, VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306).

BGH, Urteil vom 07. November 2012 – VIII ZR 119/12 – in WuM 2013, 31

LG Berlin – drittschützende Förderungsverträge

  1. Die Regelung in einem Förderungsvertrag zwischen einem Hauseigentümer und einem öffentlichen Förderungsgeber, wonach der Eigentümer verpflichtet ist, die Mieter über die in dem Vertrag eingegangenen sie berührenden Verpflichtungen zu unterrichten und im Mietvertrag darüber aufzuklären, dass Kosten für die Aufzugsnutzung nur auf diejenigen Mieter umgelegt werden können, die der Aufzugsnutzung zugestimmt haben, hat drittschützende Wirkung (Festhaltung LG Berlin, 18. September 2000, 67 S 518/99, Grundeigentum 2000, 1540; Abgrenzung BGH, 19. Januar 2011, VIII ZR 87/10, WuM 2011, 110).
  2. Hat der Vermieter es bei Abschluss des Mietvertrages unterlassen, den Mieter darauf hinzuweisen, dass es ihm freistehe, der (kostenpflichtigen) Nutzung des Fahrstuhls zuzustimmen oder seine Zustimmung zu verweigern mit der Folge, dann auch nicht zur Tragung der insoweit anfallenden Betriebskosten verpflichtet zu sein, so steht dem Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der mit der Betriebskostenabrechnung geltend gemachten Aufzugskosten zu.

LG Berlin, Urteil vom 01. November 2012 – 67 S 88/12 – in WuM 2013, 42 zitiert nach juris