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BGH – Berechnung der Kündigungsfrist bei bestimmtem Kündigungstermin

Alexander Ziemann — Wed, 20 Jun 2007 16:13:00 +0000

Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.

BGH, Urteil vom 20.06.2007 -VIII ZR 257/06- in WuM 2007, 463

Der BGH stellt für die in der Praxis sehr häufigen Mietverträge mit automatischer Verlängerung

um jeweils ein Jahr
zu einem bestimmten Termin

klar, dass die Kündigung des Mieters gemäß § 573 c BGB auch in solchen Fällen immer nur zum Ablauf des jeweils nächsten Jahres zulässig ist.

BGH – Kündigung bei Gesundheitsgefährdung und Abmahnung

Alexander Ziemann — Wed, 18 Apr 2007 14:19:00 +0000

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.

BGH v. 18.4.2007 – VIII ZR 182/06 -,GE 2007, 841; WuM 2007, 319

BGH – Kündigung nur gegenüber verbliebenem Mieter

Alexander Ziemann — Wed, 16 Mar 2005 18:29:34 +0000

Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3.3.2004 – VIII ZR 124/03 -, NJW 04, 1797).
Es ist treuwidrig, wenn sich der in einer Wohnung verbliebene Mieter mehrere Jahre nach Auszug des ehemaligen Mitmieters darauf beruft, die Kündigung sei nur ihm selbst gegenüber, nicht aber gegenüber dem Mitmieter ausgesprochen worden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der ausgezogene Mieter seinerseits den Auszug dem Vermieter mitgeteilt hatte und auch einen Anspruch auf gemeinsame Kündigung des Mietverhältnisses zur Abwicklung der Mietergemeinschaft gehabt hätte.

BGH Urteil vom 16.3.2005 – VIII ZR 14/04 – in WuM 2005, 341; GE 2005, 10

BGH – Kündigungsausschluss Berechnung

Alexander Ziemann — Wed, 03 May 2006 07:00:00 +0000

1. Ein zwischen den Mietvertragsparteien wirksam vereinbarter Kündigungsausschluss beginnt mit dem Tag des Abschlusses des Mietvertrags und nicht mit dem Beginn des Mietverhältnisses.
2. Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB – wie regelmäßig – nicht am letzten Tag, sondern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der – für ihn zwingenden (§ 557 Abs. 4 BGB) – Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der entsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet.

BGH v. 3.5.2006 – VIII ZR 243/05 – WuM 2006, 385; GE 2006, 904

BGH – Kündigungsausschluss für 5 Jahre auch mit Staffelmiete unwirksam

Alexander Ziemann — Wed, 25 Jan 2006 20:07:00 +0000

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung – § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.

BGH v. 25.1.2006 – VIII ZR 3/05 – WuM 2006, 152; GE 2006, 247

Ein wenig Klarheit zum Kündigungsausschluss. Fünf Jahre formularmäßig sind unzulässig auch bei Staffelmiete. § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG regelte einen anderen Fall, weswegen die unübersichtliche frühere Rechtsprechung hierzu durch die Neufassung der Mietrechtsreform überholt ist.

BGH – Kündigungssperrfrist für den eintretenden Angehörigen des verstorbenen Mieters

Alexander Ziemann — Tue, 29 Jul 2003 19:21:00 +0000

Wohnungseigentum ist auch dann „nach der Überlassung an den Mieter” im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.

BGH, Urteil vom 09.07.2003 -VIII ZR 26/03- in WuM 2003, 569 und GE 2003, 1326

Die Familie der verstorbenen ursprünglichen Mieter wohnten mit drei Generationen in einer geräumigen Altbauwohnung, die in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Nach dem Tod der ursprünglichen Mieter trat deren Tochter (die bei Abschluss dieses Verfahrens bereits über 80 Jahre alt war) in das Mietverhältnis ein.

Und der Erwerber der Wohnung kündigte diese- wegen Eigenbedarfs. Zum Zeitpunkt der Kündigung liefen noch alle einschlägigen Kündigungssperrfristen; sowohl die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. als auch die zehnjährige Sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes.

Beide Sperrfristen waren nur anwendbar, wenn die “Überlassung” an den Mieter vor Begründung des Wohnungseigentums erfolgt war.

Der BGH stellt dazu klar, dass die es für den Zeitpunkt der Überlassung auf den ursprünglichen Mietvertrag ankommt und nicht auf den Todesfall und dadurch erfolgten Eintritt des Familienangehörigen.

Damit lag die Kündigung des Wohnungseigentümer noch innerhalb sämtlicher Sperrfristen und war daher unwirksam.

Der BGH schließt sich hier der ganz überwiegenden Meinung im Schrifttum an, wonach der Eintritt des Familienangehörigen in die zum Zeitpunkt des Todes des Mieters in sämtliche bereits bestehenden Rechtspositionen erfolgt (vgl. etwa Heile, in: Bub/Treier, aaO, Kap. II Rdnr. 843; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 569 a Rdnr. 4).

Auf eine im Verlauf des Prozesses erklärte neuerliche Kündigung des Vermieters kam es aus revisionsrechtlichen Gründen nicht an.

BGH – ordentliche Kündigung ohne Abmahnung

Alexander Ziemann — Wed, 28 Nov 2007 16:41:00 +0000

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
BGH v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -, WuM 2008, 31; GE 2008, 114

Der BGH stellt klar, dass nicht in jedem Fall eine förmliche Abmahnung der ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter Vertragsverletzung voraus gehen muss.

Die ordentliche Kündigung ist nach dem Willen des Gesetzgebers, Sinn und Zweck der Vorschrift und der Systematik des Gesetzes keine „ultima ratio“, also letztes Mittel bei schweren Vertragsverletzungen des Mieters sondern „prima ratio“, also erstes Mittel zur Vertragsbeendigung in Fällen kleinerer, hartnäckiger Vertragsverletzungen des Mieters. Der Mieter sei immerhin durch die längere Kündigungsfrist geschützt. Eine vorherige Abmahnung erhöht aber den Kündigungsdruck auf den Mieter und erleichtert daher die Kündigung.

Perspektiven und Schlussfolgerungen:

Der BGH gibt der ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Vertragsverletzung einen neuen, höheren Stellenwert.
Eine ordentliche Kündigung setzt nicht in jedem Fall eine vorherige Abmahnung voraus und ist auch
bei kleineren Vertragsverletzungen möglich.
Eine Abmahnung erhöht die Erfolgschancen der Kündigung.

BGH – Schriftform für Eigenbedarfsausschluss

Alexander Ziemann — Wed, 04 Apr 2007 14:12:00 +0000

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.
BGH v. 4.4.2007 – VIII ZR 223/06 -, NZM 2007, 399; WuM 2007, 272

BGH: Alte vertragliche Fristenregelungen bleiben wirksam

Alexander Ziemann — Wed, 18 Jun 2003 10:59:57 +0000

§ 573 c Abs. 4 BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, auch wenn die Klauseln nur wörtlich oder sinngemäß die damalige gesetzliche Regelung wiedergeben Art. 229 § 3 X EGBGB.

BGH VIII ZR 240/02 vom 18.06.2003; GE 2003, 1147; NZM 2003, 711

Die lange erwartete Entscheidung des BGH zur Fortgeltung der „Altfristen“ in normalen Formularmietverträgen fällt aus wie erwartet:

Praktische jede Verweisung auf alte gesetzliche Kündigungsfristen vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform bleibt wirksam. Bei Altverträgen ist daher in aller Regel nicht die kürzere Kündigungsfrist von drei Monaten gemäß § 573 c BGB anwendbar.

Der einzige Berliner Formularmietvertrag, der auf die „jeweils gültigen gesetzlichen Kündigungsfristen“ Bezug nimmt und daher nicht mit den alten Fristen weiter gilt, ist das ältere Formular des Haus und Grund Berlin.

Der Gesetzgeber arbeitet bereits an einem „BGH-Korrektur-Gesetz“ um den 2001 verschlampten „Gesetzgeberwillen“ durchzusetzen. Das Gesetz gilt dann aber nur noch für neue Kündigungen, also Kündigungen, die nach dem 01.07.2005 zugegangen sind. Zu diesem Stichtag ist das “Korrekturgesetz” nämlich in Kraft getreten.

In jedem Falle bleibt der vertraglich vereinbarte Ausschluss der Kündigung für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren ab Vertragsbeginn wirksam.

BGH: Altvertragskündigungsfristen mit Fußnotenverweis wirksam

Alexander Ziemann — Wed, 10 Mar 2004 13:02:11 +0000

§ 573 c IV BGB ist auch auf solche Formularklauseln in Altverträgen nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen in einer Fußnote verweisen, in der die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 II BGB alter Fassung sinngemäß wiedergegeben sind.

BGH, Urteil vom 10.03.2004 – VIII ZR 64/03 – (LG Bochum) in NZM 2004, 336 und GE 2004, 618

Sachverhalt: Gestritten wurde über die Fortgeltung einer “Kündigungsfristenregelung”, bei der es im Formular hieß, der Mietvertrag “läuft auf unbestimmte Zeit und kann mit gesetzlicher Frist Fußnote gekündigt werden”. Der Fußnotentext gab die damals gültigen gesetzlichen Fristen wieder.

Problemlage: Der BGH bestätigt und erweitert seine Rechtsprechung, wonach praktisch jeder Verweis auf gesetzliche Kündigungsfristen gemäß § 565 BGB alter Fassung als “echte” Vereinbarung auch über den 01.09.2001 hinaus wirksam bleibt. Der hier entschiedene Fall der “Fußnotenfristen” ist in der Praxis sehr häufig.