2. Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt.

BGH, Urteil vom 30.04.2008 -VIII ZR 240/07- in NZM 2008, 520-522 = GE 2008, 853-854

Ein Vermieter der zuvor verbrauchsabhänigige Betriebskosten (Heiz- und Warmwasserkosten) getrennt von den nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Grundsteuer, Hausreinigung u.a.) abgerechnet hat und diese nunmehr zusammen abrechnet, begibt sich nicht in die Gefahr der formellen Unwirksamkeit dieser Abrechnung, durch die Vermischung von zwei Abrechnungssystemen.

Hatte er zuvor die warmen Betriebskosten nach Heizperioden abgerechnet (nicht nach Kalenderjahren) kann er diese mit der kalendermäßigen Abrechnung verbinden.

Die gem. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB (Jahresfrist) endet erst mit dem auf das Abrechnungsjahr folgendem Kalenderjahr. Die anteiligen, dem Abrechnungsjahr vorausgehenden Kosten für Warmwasser und Heizung, sind unschädlich.

AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2007 – 229 C 257/06 – in GE 2007, 297

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.04.2005 – 240 C 22/05, GE 2005, 1065

Das Amtsgericht Charlottenburg schließt sich hier im Ergebnis der Rechtsprechung seiner eigenen Berufungskammer ZK 65. des LG Berlin an.

AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2007 -224 C 276/06- in GE 2007, 1125

Das AG München stellt in einer Einzelfallentscheidung ausdrücklich klar, was allgemeine Meinung ist:

1. Der Mieter hat alle Zeit der Welt, um die Betriebskostenbelege beim Vermieter einzusehen.
2. Der Vermieter muss Originale vorlegen (siehe OLG Düsseldorf in WuM 1993, 411 und AG Hamburg in WuM 1991, 282).

Die Entscheidung ist gut begründet und stellt klar, dass der Mieter ausreichend Zeit zur Einsichtnahme in die Betriebskostenunterlagen haben muss. Da Fotokopien durch den Vermieter im Regelfall nicht mehr versendet werden müssen, kann der Mieter auch jeden Aufwand mit der Einsichtnahme betreiben.

AG Mitte v. 18.3.2004 – 16 C 401/03 -, MM 05, 39

Problemlage: Muss der Insolvenzverwalter Guthaben auszah­len, die aus Perioden vor Eröffnung der Insolvenz stammen, wo aber die Abrechnung erst nach Eröffnung des Verfahrens erfolgt?

Das AG Mitte verneint: „… Es handelt sich bei dem Betriebskostenguthaben nicht um eine -insolvenzfeste und jederzeit aufrechenbare – Masseverbindlichkeit im Sinne des § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Denn ein Betriebskostengut­haben, das sich aus einem Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolenzverfahrens ergibt, stellt nach ersichtlich einhelliger Meinung eine Insolvenzforderung gemäß §§ 108 Abs. 2, 38 InsO dar, die nur durch Anmeldung zur Tabelle geltend gemacht werden kann.¹

Denn der Rückzah­lungsanspruch des Mieters entsteht jeweils ratierlich monatlich in Höhe der Vorauszahlung und somit vor Eröffnung des Insolvenzver­fahrens. Der spätere Zugang der Betriebskostenabrechnung bewirkt lediglich die Fälligkeit des Anspruchs (Franken, a.a.O., RN 438). … Ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO kommt nicht in Betracht, weil ein Betriebskostenguthaben kein aussonderungsfähiges dingli­ches oder persönliches Recht darstellt. …“.

Die Vorschrift des § 108 InsO ist außerordentlich kompliziert.

§ 108 InsO - Fortbestehen von Dauerschuldverhältnissen

(1) ¹Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume sowie
Dienstverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insol­venzmasse fort. ²Dies gilt auch für
Miet- und Pachtverhältnisse die der Schuldner als Vermieter oder Ver­pächter eingegangen war und die
sonstige Gegenstände betreffen, die einem Dritten, der ihre Anschaf­fung oder Herstellung finanziert hat,
zur Sicherheit übertragen wurden.

(2) Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der andere Teil nur als Insol
venzgläubiger geltend machen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Insolvenzverwalter auch für vom Vermieter noch nicht abgerechnete Perioden zuständig und muss Nebenkostenabrechnungen für diese alten Zeiträume erteilen. Da eine Aufrechnung mit sog. „Altforderungen“ vor Insolvenzeröffnung durch den Mieter, der nicht selbst Insolvenzschuldner ist, unzulässig ist, kann der Mieter sein Guthaben nur als Insolvenzforderung anmelden.

2. Die Mehrkosten bei längerer Stagnation des Kaltwassers während der Nachtzeit rechtfertigen keinen Abzug hinsichtlich der Wasserkosten.

3. Die vereinbarte Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % bei einem Mieter scheitert nicht daran, dass nicht alle Mieter zugestimmt haben.

4. Ist bereits vor Abschluss des Mietvertrages vermieterseits die Versorgung mit Nahwärme vereinbart worden und hat sich der Vermieter im Mietvertrag diese Wärmeversorgung vorbehalten, bedarf es nicht der gesonderten Zustimmung des Mieters zu dieser Versorgungsart (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 6.4.2005 – VIII ZR 54/04 = GE 2005, 664 ff).

5. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegenüber dem ortsansässigen Vermieter.

AG Mitte, Urteil vom 7.9.2005 – 5 C 577/04, GE 2005,1253 ff

2. Die Beschäftigung eines Hausreinigungsservices neben einem Hauswart verstößt jedenfalls dann nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn die ortsüblichen Kosten für einen Hauswart dadurch nicht überschritten werden.

AG Schöneberg, Urteil vom 20.12.2006 – 5a C 166/06 in GE 2007, 301

2. Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden ge­hö­ren in Ber­lin nicht zu Gar­ten­pfle­ge­kos­ten, weil es in Ber­lin nicht häu­fig schwe­rer stö­ren­de Stür­me gibt. Ein Sturm ist da­her als ein un­ge­wöhn­li­ches Na­tu­re­reig­nis zu be­ur­tei­len, wes­halb es sich bei der Be­sei­ti­gung von Sturm­schä­den nicht um pe­ri­odisch an­fal­len­de Be­triebs­kos­ten han­delt.

AG Span­dau, Ur­teil vom 08.02.05 – 2 a C 755/04 – in GE 2005, 1255

Pro­blem­la­ge: Im Zu­ge der all­ge­mei­nen Ter­ror­hys­te­rie, aber auch we­gen tra­di­tio­nell be­son­ders gu­ter Kon­tak­te der Ver­si­che­rungs­wirt­schaft zur Ge­bäu­de­wirt­schaft, kommt es in jüngs­ter Zeit viel­fach zum Ab­schluss so­ge­nann­ter “An­ti­ter­ror-Ver­si­che­run­gen” auch für Wohn­ge­bäu­de in rei­nen Wohn­ge­gen­den. In ei­nem uns be­kann­ten Fall ver­such­te et­wa ei­ne der größ­ten Ber­li­ner Haus­ver­wal­tun­gen, ei­ne der­ar­ti­ge Ver­si­che­rung für ei­ne Wohnungsanlage ohne Gewerbe in ei­nem rei­nen Wohn­ge­biet in Ber­lin-Ste­glitz um­zu­le­gen (das Haus wird zwi­schen­zeit­lich vom In­sol­venz­ver­wal­ter be­treut).

Der­ar­ti­ge Kos­ten für neu ein­ge­führ­te Ver­si­che­run­gen sind im Rah­men der ge­setz­lich vor­ge­schrie­be­nen Wirt­schaft­lich­keit nur dann um­la­ge­fä­hig, wenn hin­sicht­lich des Ge­bäu­des ei­ne be­son­de­re Ge­fähr­dungs­la­ge ge­ge­ben ist. Wann dies der Fall sein könn­te, stellt das Amts­ge­richt Span­dau im Leit­satz klar. Oh­ne ei­ne der­ar­ti­ge be­son­de­re Ge­fähr­dungs­la­ge sind Kos­ten ei­ner der­ar­tig über­flüs­si­gen und letzt­lich nur auf Prä­mie­nin­te­res­sen der Ver­si­che­rungs­wirt­schaft fu­ßen­den zu­sätz­li­chen Ge­bäu­de­ver­si­che­rung nicht um­la­ge­fä­hig und kön­nen durch die Mie­ter zu­rück­ge­wie­sen wer­den.

Die im Zu­sam­men­hang mit Baum­fäl­lar­bei­ten und Be­räu­mungs­ar­bei­ten nach Sturm­schä­den auf­tre­ten­den Gar­ten­pfle­ge­kos­ten ge­hö­ren nach Auf­fas­sung des AG Span­dau nicht zu den pe­ri­odisch wie­der­keh­ren­den Ar­bei­ten und sind da­her nicht um­la­ge­fä­hig. Die Auf­räu­mar­bei­ten nach ei­nem in Ber­lin sel­te­nen Sturm kön­nen nicht als Gar­ten­pfle­ge­kos­ten gel­tend ge­macht wer­den. Um­la­ge­fä­hig sind im­mer nur pe­ri­odisch wie­der­keh­ren­de Kos­ten. Da­bei wird all­ge­mein da­von aus­ge­gan­gen, dass Kos­ten nur dann pe­ri­odisch wie­der­keh­rend in die­sem Sin­ne sind, wenn sie in ma­xi­mal vier­jäh­ri­gen Zeit­räu­men re­gel­mä­ßig an­fal­len.

Nach den­sel­ben Grund­sät­zen dürf­ten auch die häu­fig bei Gar­ten­pfle­ge­kos­ten mit ein­ges­tell­ten Baum­fäll­kos­ten und Ro­dungs­kos­ten nicht um­la­ge­fä­hig sein.