1. Eine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen führt nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten (hier verneint bei mehreren Abrechnungen mit Guthaben für Mieter).
2. Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.
BGH Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 – WuM 2007, 694; GE 2008, 46
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Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition “Versicherung” abrechnen.
BGH, Urteil vom 16.09.2009 -VIII ZR 346/08- in WuM 2009, 669
Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser in der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.
BGH, Urteil vom 15.07.2009 -VIII ZR 340/08- in WuM 2009, 516
Die Mehrkosten der Versorgung der von Beginn des Mietverhältnisses an über einen “Wärmecontractor” durch die Heizanlage in demselben Haus erzeugten Nahwärme sind dann nicht umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag bei dem Verteilungsmaßstab für die Kosten der zentralen Heizungsanlage alternativ (nur) die Umlage der Kosten der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist.
BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 244/06 – in GE 2007, 1118 und WuM 2007, 445
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Zur Frage, welche Angaben die dem Mieter von Gewerberaum zu erteilende Nebenkostenabrechnung des Vermieters enthalten muß, wenn die Mietsache Teil eines großen Gewerbezentrums und Wohnzentrums ist.
BGH, Urteil vom 23.11.1982 -VIII ZR 298/80- in GE 1982, 135; WuM 1982, 132
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Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als “sonstige Betriebskosten” im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können.
BGH v. 14.2.2007 – VIII ZR 123/06 – WuM 2007, 198; GE 2007, 439
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- Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.
- Liegt dem Wohnungsberechtigten nicht innerhalb der Ausschlussfrist eine formell ausreichende Betriebskostenabrechnung vor, so kann er die geleisteten Vorauszahlungen gemäß § 812 BGB zurückfordern.
BGH, Urteil vom 25.09.2009 -V ZR 36/09- in WuM 2009, 673
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Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
BGH v. 5.7.2006 – VIII ZR 220/05 – WuM 2006, 516; GE 2006, 1160
- Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Abrechnungsbelege der Betriebskostenabrechnung kommt nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.
- Übersendet ein Vertreter des Vermieters aus Gefälligkeit einzelne Belege, so entsteht dadurch kein vertraglicher Anspruch des Mieters auf vollständige Übersendung weiterer Abrechnungsunterlagen.
BGH v. 13.9.2006 – VIII ZR 71/06 – in WuM 2006, 618 und NZM 2006, 926
Wenn die (“kalten”) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.
Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.
BGH v. 31.5.2006 – VIII ZR 159/05 – WuM 2006, 440; GE 2006, 1030
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