KG, Urteil vom 22.05.2008 -8 U 205/07- in GE 2008, 989-990

Entgegen der Verwendung der für die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel unschädlichen Begriffe wie “in der Regel” und “im Allgemeinen” (diese stellen nur eine Orientierungshilfe dar) handelt es sich bei der Verwendung des Wortes “regelmäßig” um die Vereinbarung eines unzulässigen starren Fristenplanes.

2. Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt.

BGH, Urteil vom 30.04.2008 -VIII ZR 240/07- in NZM 2008, 520-522 = GE 2008, 853-854

Ein Vermieter der zuvor verbrauchsabhänigige Betriebskosten (Heiz- und Warmwasserkosten) getrennt von den nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Grundsteuer, Hausreinigung u.a.) abgerechnet hat und diese nunmehr zusammen abrechnet, begibt sich nicht in die Gefahr der formellen Unwirksamkeit dieser Abrechnung, durch die Vermischung von zwei Abrechnungssystemen.

Hatte er zuvor die warmen Betriebskosten nach Heizperioden abgerechnet (nicht nach Kalenderjahren) kann er diese mit der kalendermäßigen Abrechnung verbinden.

Die gem. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB (Jahresfrist) endet erst mit dem auf das Abrechnungsjahr folgendem Kalenderjahr. Die anteiligen, dem Abrechnungsjahr vorausgehenden Kosten für Warmwasser und Heizung, sind unschädlich.

AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2007 – 229 C 257/06 – in GE 2007, 297

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.04.2005 – 240 C 22/05, GE 2005, 1065

Das Amtsgericht Charlottenburg schließt sich hier im Ergebnis der Rechtsprechung seiner eigenen Berufungskammer ZK 65. des LG Berlin an.

AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2007 -224 C 276/06- in GE 2007, 1125

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.06.2006 – 233 C 47/06 – in GE 2007, 227

2. Investitionen des Mieters können nur dann als „Härte“ berücksichtigt werden und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verhindern, wenn sie noch nicht „abgewohnt” sind.

3. Spätestens nach 15 Jahren ist von einem Abwohnen der Investitio­nen für den Einbau der Gasetagenheizung auszugehen.

AG Charlottenburg v. 7.9.2004 – 214 C 201/04 -, GE 05, 58 LG Berlin v. 19.10.2004 – 65 S 318/04 -, GE 05, 59

Problemlage: Immer wieder werden bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters die eigenen Einbauten des Mieters als Härtegrund eingewendet. Dabei ist die Rechtslage eigentlich klar und wurde durch das AG Charlottenburg schön zusammen gefasst.

Zu Leitsatz 1): Die Modernisierungspläne des Vermieters scheitern nicht schon be­grifflich daran, dass die von ihm zu schaffende Wohnwertverbesse­rung faktisch bereits vorhanden ist. Ob nämlich eine Vermietermo­dernisierung vorliegt, beurteilt sich nach der beabsichtigten Verän­derung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes. Es ist also der bisher von ihm geschuldete Zustand mit dem Zustand, den er schaf­fen will, zu vergleichen.

„… In der Mietermodernisierungsvereinbarung ist ausdrücklich auf­genommen worden, dass die Gasetagenheizung „mietereigen“ blei­be; dementsprechend wurde die Instandsetzungsverpflichtung in­soweit auch nicht auf den Vermieter übertragen. Mit dieser Rege­lung, dass die Instandsetzungsverpflichtung beim Mieter verbleibt, ist anderseits aber auch seitens des Vermieters nicht auf einen Aus­tausch der Heizungsanlage durch ihn auf alle Ewigkeiten verzichtet worden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschädi­gungsregelung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Hieraus folgt nicht im Umkehrschluss, dass der Vermieter seinerseits keine Mo­dernisierungsmaßnahmen an der Heizungsanlage mehr vornehmen wird. Eine entsprechende Verzichtserklärung hätte deutlich erklärt werden müssen; an einen Verzicht sind regelmäßig hohe Anforde­rungen zu stellen….“

Zu Leitsatz 2): Die Berechnung, wann Mieterinvestitionen abgewohnt worden sind, kann nach § 2 des Baukostenzuschussgesetz v. 21.7.1961 (BGBl. I S. 1051) erfolgen.

Zu Leitsatz 3): „Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschädigungsver­einbarung, die immerhin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % der entstandenen Kosten sichern sollte, denn Abwohnen und Restwert sind nicht gleichzusetzen.“

Anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist.

AG Charlottenburg, Urteil vom 25.11.2004 – 211 C 476/02; GE 2005, 1199

Die Schallschutzvorschriften wurden nach der Beweisaufnahme beim Ausbau der über der klägerischen Wohnung gelegenen Dachgeschosswohnung eingehalten. Dass die Mieter des Dachgeschosses über die normale Nutzung hinausgehenden Lärm verursachen, haben die Kläger nicht unter Beweis gestellt. Die bei normaler Nutzung entstehenden Geräusche verursachen nur sozial adäquate Geräuschbeeinträchtigungen und sind hinzunehmen.

AG Köpenick, Urteil vom 09.10.2007 -5 C 117/05- in WuM 2008, 25

Das AG Köpenick stellt klar, dass der Mieter zwar keinen Anspruch auf Modernisierung hat. Erfolgt aber eine Modernisierung, müssen die ausgeführten Arbeiten dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus entsprechen. Der Mieter muss sich daher nicht mit “Einfachstlösungen” oder kostensparenden Billigbauteilen abspeisen lassen, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.

AG Lichtenberg, Urteil vom 21.09.2006 -9 C 229/06- rechtskräftig