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AG Charlottenburg – Verpflichtung zur Beseitigung von Graffiti

marie — Thu, 22 Jun 2006 11:03:00 +0000

Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter Graffiti im Hauseingangsbereich entfernt.

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.06.2006 – 233 C 47/06 – in GE 2007, 227

AG Charlottenburg: Zum Anspruch des Mieters auf Lärmfreiheit

Alexander Ziemann — Thu, 25 Nov 2004 15:15:28 +0000

Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von außen nicht mehr wahrgenommen werden.

Anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist.

AG Charlottenburg, Urteil vom 25.11.2004 – 211 C 476/02; GE 2005, 1199

Die Schallschutzvorschriften wurden nach der Beweisaufnahme beim Ausbau der über der klägerischen Wohnung gelegenen Dachgeschosswohnung eingehalten. Dass die Mieter des Dachgeschosses über die normale Nutzung hinausgehenden Lärm verursachen, haben die Kläger nicht unter Beweis gestellt. Die bei normaler Nutzung entstehenden Geräusche verursachen nur sozial adäquate Geräuschbeeinträchtigungen und sind hinzunehmen.

AG Köpenick – Standards und Mängelbeseitigung nach Modernisierung

Alexander Ziemann — Tue, 09 Oct 2007 12:02:00 +0000

Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in der Mietwohnung und einer entsprechenden Mieterhöhung muss der mit der Maßnahme bezweckte Erfolg grundsätzlich nach den geltenden Standards gegeben sein (hier: Schallschutz nach fachgerechtem Einbau von Isolierglasfenstern). Anderenfalls hat der Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung.

AG Köpenick, Urteil vom 09.10.2007 -5 C 117/05- in WuM 2008, 25

Das AG Köpenick stellt klar, dass der Mieter zwar keinen Anspruch auf Modernisierung hat. Erfolgt aber eine Modernisierung, müssen die ausgeführten Arbeiten dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus entsprechen. Der Mieter muss sich daher nicht mit “Einfachstlösungen” oder kostensparenden Billigbauteilen abspeisen lassen, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.

BGH – Beschaffenheitsvereinbarung und Nutzungsänderung hinsichtlich benachbarter Gewerbe

Alexander Ziemann — Wed, 23 Sep 2009 10:05:00 +0000

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet.

BGH, Urteil vom 23.09.2009 -VIII ZR 300/08- in WuM 2009, 659

Der BGH hatte hier einen Fall zu beurteilen, bei dem ein Wohnraummieter sich durch die ordnungsgemäß installierte und betriebene Enlüftung eines Fischrestaurants belästigt fühlte. Zuvor war in dem Ladenlokal im EG des Mehrfamilienhauses eine Bankfiliale untergebracht.

Der BGH sieht derartige Nutzungsänderungen in einem Mehrfamilienhaus mit größeren Gewerbeflächen im EG als hinnehmbar an.

BGH – Beweislast für Schadensersatz bei Fogging

Alexander Ziemann — Fri, 17 Mar 2006 15:56:04 +0000

Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten.

BGH 8. Zivilsenat, Beschluß vom 25. Januar 2006 -VIII ZR 223/04- in WuM 2006, 147

Der BGH stellt klar, dass der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen so genanntem Fogging in jedem Falle eine entsprechende Darlegung und Beweisantritte des Mieters zur Verursachung voraussetzt. Es geht hier demnach nicht um die Frage, ob der Vermieter instandsetzungspflichtig ist. Dies wird leider in der Fachpresse (beispielsweise im Grundeigentum) vielfach nicht ganz klar.

Wenn Instandsetzung geltend gemacht wird, ist immer zunächst der Vermieter beweispflichtig dafür, dass die Schadensursache nicht in seinem Einflussbereich zu suchen ist. Die Beweislast für den Schadensersatzanspruch aus § 536 Abs. 1 2. Alternative BGB nachträglicher verschuldeter Mangel ist jedoch entsprechend der herrschenden Meinung im Schrifttum genau umgekehrt. Das ergibt sich bereits aus dem Gesetzeswortlaut.

BGH – erhebliche Wohnflächenabweichung als Kündigungsgrund

Alexander Ziemann — Wed, 29 Apr 2009 17:00:45 +0000

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Dies gilt auch, wenn die angemietete Wohnung mehr als 20 % weniger Wohnfläche hat als vertraglich vereinbart.

BGH, Urteil vom 29.04.2009 -VIII ZR 142/08- in WuM 2009, 349

BGH – Kündigung bei Gesundheitsgefährdung und Abmahnung

Alexander Ziemann — Wed, 18 Apr 2007 14:19:00 +0000

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.

BGH v. 18.4.2007 – VIII ZR 182/06 -,GE 2007, 841; WuM 2007, 319

BGH – keine eigenmächtige Ersatzvornahme des Mieters

Alexander Ziemann — Wed, 16 Jan 2008 15:43:00 +0000

Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.

BGH, Urteil vom 16.01.2008 -VIII ZR 222/06- in WuM 2008, 147

Die Entscheidung befasst sich mit dem in der Praxis sehr häufigen Problem der “eigenmächtigen Ersatzvornahme” des Mieters (Instandsetzungsarbeiten ohne vorherige Aufforderung). Der BGH stellt klar, dass mit Ausnahme von unbedingt zur Erhaltung der Gebäudesubstanz erforderlichen Arbeiten (§ 536 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und bei Verzug kein Anspruch des Mieters auf Kostenersatz besteht.

Anders herum: Ohne Verzug bekommt der Mieter kein Geld oder wenn, dann nur für die notwendigsten Maßnahmen zur Sicherung der Gebäudesubstanz.

BGH – Keine Pflicht zur turnusmäßigen Überprüfung der Elektrik

Alexander Ziemann — Wed, 15 Oct 2008 13:54:00 +0000

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.

BGH, Urteil vom 15.10.2008 -VIII ZR 321/07- in WuM 20008, 719 und GE 2008, 1555

BGH – keine Verwirkung des sachmängelgestützten Kündigungsrechts

Alexander Ziemann — Wed, 18 Oct 2006 11:36:00 +0000

Der Mieter einer mangelhaften Mietsache ist mit seinem Kündigungsrecht nicht in entsprechender Anwendung des § 539 BGB alter Fassung verwirkt, wenn er das Kündigungsrecht erst mehr als 6 Monate nach Auftreten des Mangels und vorbehaltloser Mietzahlung ausübt. Die bisherige Rechtsprechung des BGH (NZM 2000, 825) ist durch die Mietrechtsreform seit dem 01.09.2001 gegenstandslos.

BGH Urteil vom 18.10.2006 – XII ZR 33/04 – in NZM 2006, 929 und GE 2006, 1606

Der für Gewerbemietrecht zuständige Senat des BGH stellt ausdrücklich klar, dass Verwirkung des Mieters wegen vorbehaltloser Mietzahlung über einen längeren Zeitraum in analoger Anwendung des § 536 b BGB auch bei der häufigen Kündigung wegen erheblicher Mängel nicht einschlägig ist.

Damit wird die bisherige Rechtsprechung des BGH zur (fehlenden-) Verwirkung des Minderungsrechts durch vorbehaltlose Mietzahlung bestätigt und fortgeführt.