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Arglistanfechtung des Mietvertrags; Aufklärungspflicht des Mieters

Alexander Ziemann — Wed, 11 Aug 2010 10:25:00 +0000

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.

BGH, Urteil vom 11.08.2010 -XII ZR 192/08- in GE 2010, 1416

Zu den Aufklärungspflichten des Gewerbemieters über Umstände, die für den Vermieter nicht erkennbar sind und über das allgemeine Vermietungsrisiko unter Berücksichtigung des Gewerbezwecks hinaus gehen (hier: “Thor Steinar” Laden in Verbindung mit Rechtsextremismus).

Üble Nachrede des Vermieters – Zerrüttungskündigung des Mieters

Alexander Ziemann — Wed, 15 Sep 2010 10:00:00 +0000

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.

BGH, Urteil vom 15.09.2010 -XII ZR 188/08- in GE 2010, 1413

BGH – Wertersatz für Mieteraufwendungen

Alexander Ziemann — Wed, 26 Jul 2006 09:38:00 +0000

Bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses bemisst sich der Umfang der Bereicherung bei wertsteigernden Investitionen in die Mietsache danach, in welchem Maß sich durch diese der objektive Ertragswert erhöht.

BGH v. 26.7.2006 – XII ZR 46/05 – GE 2006, 1224

BGH – Abrechnungsfrist Gewerbe, Ausschluss mit Nachforderungen

Alexander Ziemann — Wed, 27 Jan 2010 13:22:00 +0000

Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskos- tennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass derVermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.

BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – XIIZR 22/07 – in GE 2010, 406

BGH – Angaben zur Untermiete bei Gewerbemiete

Alexander Ziemann — Wed, 15 Nov 2006 10:20:00 +0000

1. Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht.

2. Bei Gewerbemiete kann der Vermieter eine persönliche Vorstellung des Untermieters und erweiterte Angaben zu dessen persönlichen Verhältnissen und Bonität verlangen, wenn eine Betriebspflicht besteht oder die Umstände (hier: Vermietung einer großen Teilfläche eines Einkaufszentrums) dies notwendig erscheinen lassen. [LS der Redaktion]

BGH v. 15.11.2006 – XII ZR 92/04 – NJW 2007, 288; GE 2007, 142

Sachverhalt: Der Mieter einer großen Teilfläche eines Einkaufszentraums mit einem langjährigen Mietvertrag hatte einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nach Prüfung durch den Vermieter. Es bestand Betriebspflicht. Der Mieter beantragte die Untermieterlaubnis an einen chinesischen Restpostenhändler, ohne nähere Angaben zu machen und verweigerte persönliche Vorstellung des Untermieters sowie weitere Angaben zur Bonität. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis. Der Mieter kündigte den Mietvertrag vorfristig und bekam damit Recht.

Bewertung: In der gewerblichen Miete hat der Hauptvermieter ein elementares Interesse daran, die wesentlichen Bedingungen einer geplanten Untervermietung – namentlich Miethöhe und Vertragsdauer – zu erfahren, ebenso wie – jedenfalls wenn der Hauptmieter eine Betriebspflicht übernommen hat – sich ein Bild über die wirtschaftliche Situation des ins Auge gefassten Untermieters machen zu können. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Hauptvermieter für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen aus dem Hauptmietverhältnis einzustehen hat, reicht in solchen Fällen – schon weil es zu Räumungsproblemen bzw. zu für Einkaufszentren abträglichen Leerstandszeiten kommen kann – nicht aus, um ohne derartige Angaben die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung verlangen zu können.

BGH – Anmietung durch GmbH Gewerbemiete

Alexander Ziemann — Wed, 16 Jul 2008 13:10:00 +0000

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume.

BGH v. 16.7.2008 – VIII ZR 282/07 in NJW 2008, 3361

BGH – Fehlende Schriftform bei fehlendem Vorstandsmitglied

Alexander Ziemann — Wed, 04 Nov 2009 15:13:00 +0000

Bei Abschluss eines Mitvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.

BGH, Urteil vom 04.11.2009 -XII ZR 86/07- in GE 2010, 53

BGH – formularmäßige Abwälzung von Instandhaltungskosten bei Gewerbe

Alexander Ziemann — Wed, 06 Apr 2005 12:51:00 +0000

Die formularmäßige Abwälzung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerbemieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG und § 307 BGB.

BGH, Urteil vom 06.04.2005 -XII ZR 158/01- in GE 2007, 1112

Ein häufiges Problem: Alle Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten auch außerhalb der Mieträume auf den Gemeinschaftsflächen hat der der Gewerbemieter zu tragen. Als formularmäßige Vereinbarung ist das jedenfalls insoweit unwirksam, als der Mieter auch zur Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen oder Kostenersatz für derartige Arbeiten verpflichtet wird.

Die Vermieterin des in einem Einkaufszentrum gelegenen Spielsalons im Ausgangsfall berief sich auf eine Formularklausel, wonach im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (!)

… alle für den Betrieb, die Unterhaltung, Bewachung und Verwaltung notwendigen Kosten…

sowie

… Betriebs-, Wartungs-, Pflege- und Instandhaltungskosten für alle allgemeinen technischen Anlagen des Einkaufszentrums, insbesondere fü alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc. …

durch den Mieter zu tragen seien. Das geht in jedem Fall zu weit.

BGH – Grundreinigung des Teppichbodens bei Gewerbemiete

Alexander Ziemann — Wed, 08 Oct 2008 14:40:42 +0000

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.

BGH, Urteil vom 08.10.2008 -XII ZR 15/07- in WuM 2009, 225 und GE 2009, 111

BGH – Herausgabepflicht des Insolvenzverwalters

Alexander Ziemann — Thu, 01 Mar 2007 13:11:00 +0000

1. Der Verwalter im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters einer beweglichen Sache ist von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens an zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet, wenn er nicht die Erfüllung des Mietvertrages wählt.

2. Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache ist grundsätzlich eine Insolvenzforderung.

3. Hat der Verwalter die Mietsache nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens genutzt, ohne die Erfüllung des Mietvertrages zu erlangen, stellt der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung eine Masseforderung dar.

BGH v. 1.3.2007 – IX ZR 81/05 in NJW 2007, 1594

Bei Insolvenz des Mieters wird durch den Insolvenzverwalter oft taktiert. Es wird nicht die Erfüllung des Vertrages ausdrücklich verlangt (was zur Folge hätte, dass die Mietforderungen ab Insolvenzeröffnung durch die Insolvenzmasse abgedeckt sein müssen, also Masseforderungen werden). Sondern der Verwalter nutzt für seinen Insolvenzschuldner das Gewerbmietobjekt stillschweigend weiter ohne Mietzinszahlung und verweist später den Vemieter darauf, hier eine (wertlose-) Insolvenzforderung geltend zu machen.

Im Ausgangsfall einer KFZ-Miete sprach der BGH dem klagenden Vermieter werthaltige Masseforderungen zu, weil der Verwalter die Fahrzeuge nach Insolvenzeröffnung beim Nutzer belassen und die Mieten zur Masse eingezogen hatte.

Die taktischen Varianten sind vielfältig: So kann sich der Insolvenzverwalter auch persönlich schadensersatzpflichtig machen, wenn die Mietsache nicht zurückgegeben wird.

az, 08.06.2007