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1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.
2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.
3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).

BGH v. 23.7.2008 – XII ZR 134/06 -in WuM 2008, 595 und NJW 2008, 3210

BGH zum “Wegfall der Geschäftsgrundlage” bei verfehlter Umsatzerwartung (Gewerbemiete).
Zur Staffelmietvereinbarung bei Gewerberaummietverhältnisseen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 – XII ZR 8/00 -, NJW 00, 2384, 2385; GE 02, 1056).

BGH v. 27.10.2004 – XII ZR 175/02 -, NZM 05, 63

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1. Eine formularmäßige Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen des (Gewerbe-)Mietvertrages generell der Schriftform bedürfen, verstößt gegen den Grundsatz des Vorrangs der Individualvereinbarungen und ist daher unwirksam (Bestätigung BGH VIII ZR 93/94 in NJW 1995, 1488).
2. Jedoch haben nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen auch Vorrang vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse.

BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2005 – XII ZR 312/02 -in GE 2005, 1546 und NJW 2006, 138

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1. Die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist nicht gewahrt, wenn im Falle einer Nachtragsvereinbarung zwar “Schriftlichkeit” eingehalten wird, die Annahmeerklärung aber nicht mehr rechtzeitig im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB zugeht.
2. Zum Schriftformerfordernis, wenn als Zeitpunkt des Mietbeginns die “Bezugsfertigkeit” vereinbart ist.

KG, Urteil vom 25.01.2007 -8 U 129/06- in GE 2007, 780

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Die Unterbrechung der Wasser- oder Heizungsversorgung durch den Vermieter ist -jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzuges des Mieters mit den Mietzahlungen und den Nebenkostenvorauszahlungen – keine Besitzstörung im Sinne des § 858 BGB.

KG 12 W 21/04 vom 08.07.2004; GE 2004, 1171

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Sind einzelne Positionen der Betriebskosten (hier: Bewachungs- und Hauswartkosten) gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10 % gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben.
Geschieht dies nicht, können höchstens die Kosten des Vorjahres geltend gemacht werden.
KG, Urteil vom 12.01.2006 -12 U 216/04- in GE 2006, 382 und NZM 2006, 294

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Eine in einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladengeschäft enthaltene Klausel mit dem Inhalt

“Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren) sind nicht zulässig”

ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter hierdurch an der Durchführung der ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen gehindert wird.

KG, Urteil vom 05.03.2009 -8 U 177/08- in GE 2010, 202 und GuT 2010, 22

Setzt der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz, hat er keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache, bzw. – im vorliegenden Fall – erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher in Betracht.

KG, Beschluss vom 14.09.2009 -8 U 135/09- in WuM 2009, 667

1. Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter neben dem Mietzins die im Vertrag genannten Nebenkosten zu zahlen hat, steht der Pflicht des Mieters zur Zahlung der Nebenkosten nicht entgegen, dass der Vermieter keine Kostenvorschüsse erhoben hat.
2. Die Verwirkung einer Forderung setzt voraus, dass zum Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.
3. Hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen gilt allgemein der Grundsatz, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist.Bei kürzer verjährenden Forderungen (hier: Forderung aus Betriebskostenabrechnung für Gewerbemietsache) kann eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden; die bloße Untätigkeit des Vermieters reicht insoweit nicht.

KG, Urteil vom 27.11.2006 -12 U 182/04- in GE 2007, 591

Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheits­reparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den bean­standeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, daß die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.

KG, Urteil vom 22. Januar 2007 – 12 U 28/06- in GE 2007, 781