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BGH – Eigenbedarfskündigung durch GbR und Kündigungsschutz

Alexander Ziemann — Thu, 16 Jul 2009 10:00:00 +0000

Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird (Rn.17). Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.

BGH, Urteil vom 16.07.2009 -VIII ZR 231/08- in WuM 2009, 519

BGH – erhebliche Wohnflächenabweichung als Kündigungsgrund

Alexander Ziemann — Wed, 29 Apr 2009 17:00:45 +0000

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Dies gilt auch, wenn die angemietete Wohnung mehr als 20 % weniger Wohnfläche hat als vertraglich vereinbart.

BGH, Urteil vom 29.04.2009 -VIII ZR 142/08- in WuM 2009, 349

BGH – Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters

Alexander Ziemann — Wed, 21 Oct 2009 17:00:00 +0000

Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

BGH, Urteil vom 21.10.2009 -VIII ZR 64/09-ín WuM 2010, 736

Problem: Häufig zahlt das Jobcenter für den Mieter direkt an den Vermieter, jedoch zu spät. Fraglich ist, ob der Mieter sich diese Verletzung vertraglicher Pflichten (etwa bei einer Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlungen) zurechnen lassen muss.

Der BGH stellt klar, dass der Mieter sich ein Verschulden des Jobcenters nicht anrechnen lassen muss, weil dieses nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Wenn der Mieter wegen unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnt worden ist und das Jobcenter trotzdem weiter unpünktlich zahlt, ist der Mieter “aus dem Schneider” – er hat damit seine vertraglichen Pflichten erfüllt.

Solche pflichtwidrigen unpünktlichen Zahlungen des Jobcenters reichen für eine Kündigung nach § 543 BGB nicht aus.

BGH – Kündigung wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung

Alexander Ziemann — Wed, 28 Jan 2009 14:13:18 +0000

Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.
Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.
Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine “Vollsanierung” oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen (“Minimalsanierung”) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.

BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08- in WuM 2009, 183 und GE 2009, 381

BGH – rechtsmissbräuchliche Kündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

Alexander Ziemann — Wed, 11 Nov 2009 17:00:54 +0000

Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht

BGH, Urteil vom 11.11.2009 -VIII ZR 294/08- in DWW 2010, 18 und WuM 2010, 30

BGH – Schadensersatz nach vorgetäuschtem Eigenbedarf

Alexander Ziemann — Wed, 08 Apr 2009 11:00:00 +0000

Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt (zum Kausalzusammenhang zwischen Kündigung und Auszug trotz Aufhebungsvereinbarung).

BGH, Urteil vom 08.04.2009 -VIII ZR 231/07- in WuM 2009, 359

BGH – Versorgungsunterbrechung bei beendetem Gewerbemietverhältnis

Alexander Ziemann — Wed, 06 May 2009 11:00:00 +0000

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.

Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.

Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.

BGH, Urteil vom 06.05.2009 -XII ZR 137/07- in WuM 2009, 469

BGH – Zahlungsverzug und Kündigung bei Gewerbemiete

Alexander Ziemann — Wed, 23 Jul 2008 13:16:00 +0000

Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.
Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.
Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).

BGH v. 23.7.2008 – XII ZR 134/06 -in WuM 2008, 595 und NJW 2008, 3210

LG Berlin – Anforderungen an eine Verwertungskündigung

Alexander Ziemann — Fri, 19 Jun 2009 11:00:00 +0000

Eine Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks bedarf zu ihrer formellen Wirksamkeit einer Begründung, die konkret genug ist, um dem Mieter die überschlägige Einschätzung seiner Rechtsverteidigung zu ermöglichen. Dazu sind im Kündigungsschreiben vergleichende Ertragserhebungen anzustellen, die die Sanierungs-, Abriss- und Neubaukosten sowie die Erträge vor und nach der geplanten Baumaßnahme einander gegenüberstellen.
Für eine formell wirksame Kündigungserklärung ist noch keine detaillierte, im einzelnen nachprüfbare Kostenschätzung vorzulegen; die Überprüfung der behaupteten Kostenvolumina ist vielmehr eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Kündigung.
Soll wegen unstreitig vorhandener Baumängel mit entsprechenden Sanierungskosten ein Gebäude abgerissen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet werden, hat der Vermieter darzulegen und zu belegen, dass die Ersatzbebauung tatsächlich entsprechend der Kündigungserklärung verwirklicht werden wird, wie hoch die Kosten von Abriss und Neubau sein werden, und welche Erträge mit der Bewirtschaftung des Neubaus erzielt werden können.
Hat der Vermieter weder substanziiert dargelegt, dass er die in der Kündigung angegebene Ersatzbebauung tatsächlich umsetzt, noch eine detaillierte Kostenschätzung für die Komplettsanierung vorgelegt, noch plausibel dargelegt, welche Erträge er sich aus der Bewirtschaftung des neuen Gebäudes erhofft, sondern lediglich Mietpreise angegeben, die weit über der derzeit gezahlten Miete und den Preisen des gültigen Mietspiegels liegen, so ist die Kündigung materiell unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2009 -63 S 12/08- in WuM 2009, 466

LG Berlin – Zwei gesonderte Eigenbedarfslagen in Kündigung

Alexander Ziemann — Fri, 03 Jul 2009 10:00:00 +0000

Teilt der Vermieter in einem Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf zwei unterschiedliche Lebenssachverhalte alternativ mit, die jeweils für sich eine Kündigung begründen sollen, ist die die Erklärung formell unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2009 -63 S 425/08- in GE 2009, 1437