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Üble Nachrede des Vermieters – Zerrüttungskündigung des Mieters

Alexander Ziemann — Wed, 15 Sep 2010 10:00:00 +0000

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.

BGH, Urteil vom 15.09.2010 -XII ZR 188/08- in GE 2010, 1413

Begründung der fristlosen Kündigung in nicht einfachen Fällen

Alexander Ziemann — Wed, 12 May 2010 07:21:00 +0000

Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinaus gehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22.12.2003 -VIII ZB 94/03- in NJW 2004, 850).

BGH, Urteil vom 12.05.2010 -VIII ZR 96/09- in GE 2010, 975

Der BGH stellt mit dieser Entscheidung klar, dass die Angabe des zur Kündigung angeführten Rückstandes (Zeitraum, Betrag) für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ausreichend ist. Der Vermieter muss in der Kündigung nicht im Einzelnen die Verrechnung eingegangener Zahlungen oder weitere Erläuterungen zur Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstandes angeben.

BGH – Eigenbedarfskündigung durch GbR und Kündigungsschutz

Alexander Ziemann — Thu, 16 Jul 2009 10:00:00 +0000

Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird (Rn.17). Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.

BGH, Urteil vom 16.07.2009 -VIII ZR 231/08- in WuM 2009, 519

BGH – erhebliche Wohnflächenabweichung als Kündigungsgrund

Alexander Ziemann — Wed, 29 Apr 2009 17:00:45 +0000

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Dies gilt auch, wenn die angemietete Wohnung mehr als 20 % weniger Wohnfläche hat als vertraglich vereinbart.

BGH, Urteil vom 29.04.2009 -VIII ZR 142/08- in WuM 2009, 349

BGH – Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters

Alexander Ziemann — Wed, 21 Oct 2009 17:00:00 +0000

Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

BGH, Urteil vom 21.10.2009 -VIII ZR 64/09-ín WuM 2010, 736

Problem: Häufig zahlt das Jobcenter für den Mieter direkt an den Vermieter, jedoch zu spät. Fraglich ist, ob der Mieter sich diese Verletzung vertraglicher Pflichten (etwa bei einer Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlungen) zurechnen lassen muss.

Der BGH stellt klar, dass der Mieter sich ein Verschulden des Jobcenters nicht anrechnen lassen muss, weil dieses nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Wenn der Mieter wegen unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnt worden ist und das Jobcenter trotzdem weiter unpünktlich zahlt, ist der Mieter “aus dem Schneider” – er hat damit seine vertraglichen Pflichten erfüllt.

Solche pflichtwidrigen unpünktlichen Zahlungen des Jobcenters reichen für eine Kündigung nach § 543 BGB nicht aus.

BGH – Kündigung wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung

Alexander Ziemann — Wed, 28 Jan 2009 14:13:18 +0000

Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.
Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.
Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine “Vollsanierung” oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen (“Minimalsanierung”) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.

BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08- in WuM 2009, 183 und GE 2009, 381

BGH – Kündigungssperrfrist für den eintretenden Angehörigen des verstorbenen Mieters

Alexander Ziemann — Tue, 29 Jul 2003 19:21:00 +0000

Wohnungseigentum ist auch dann „nach der Überlassung an den Mieter” im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.

BGH, Urteil vom 09.07.2003 -VIII ZR 26/03- in WuM 2003, 569 und GE 2003, 1326

Die Familie der verstorbenen ursprünglichen Mieter wohnten mit drei Generationen in einer geräumigen Altbauwohnung, die in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Nach dem Tod der ursprünglichen Mieter trat deren Tochter (die bei Abschluss dieses Verfahrens bereits über 80 Jahre alt war) in das Mietverhältnis ein.

Und der Erwerber der Wohnung kündigte diese- wegen Eigenbedarfs. Zum Zeitpunkt der Kündigung liefen noch alle einschlägigen Kündigungssperrfristen; sowohl die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. als auch die zehnjährige Sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes.

Beide Sperrfristen waren nur anwendbar, wenn die “Überlassung” an den Mieter vor Begründung des Wohnungseigentums erfolgt war.

Der BGH stellt dazu klar, dass die es für den Zeitpunkt der Überlassung auf den ursprünglichen Mietvertrag ankommt und nicht auf den Todesfall und dadurch erfolgten Eintritt des Familienangehörigen.

Damit lag die Kündigung des Wohnungseigentümer noch innerhalb sämtlicher Sperrfristen und war daher unwirksam.

Der BGH schließt sich hier der ganz überwiegenden Meinung im Schrifttum an, wonach der Eintritt des Familienangehörigen in die zum Zeitpunkt des Todes des Mieters in sämtliche bereits bestehenden Rechtspositionen erfolgt (vgl. etwa Heile, in: Bub/Treier, aaO, Kap. II Rdnr. 843; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 569 a Rdnr. 4).

Auf eine im Verlauf des Prozesses erklärte neuerliche Kündigung des Vermieters kam es aus revisionsrechtlichen Gründen nicht an.

BGH – ordentliche Kündigung ohne Abmahnung

Alexander Ziemann — Wed, 28 Nov 2007 16:41:00 +0000

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
BGH v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -, WuM 2008, 31; GE 2008, 114

Der BGH stellt klar, dass nicht in jedem Fall eine förmliche Abmahnung der ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter Vertragsverletzung voraus gehen muss.

Die ordentliche Kündigung ist nach dem Willen des Gesetzgebers, Sinn und Zweck der Vorschrift und der Systematik des Gesetzes keine „ultima ratio“, also letztes Mittel bei schweren Vertragsverletzungen des Mieters sondern „prima ratio“, also erstes Mittel zur Vertragsbeendigung in Fällen kleinerer, hartnäckiger Vertragsverletzungen des Mieters. Der Mieter sei immerhin durch die längere Kündigungsfrist geschützt. Eine vorherige Abmahnung erhöht aber den Kündigungsdruck auf den Mieter und erleichtert daher die Kündigung.

Perspektiven und Schlussfolgerungen:

Der BGH gibt der ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Vertragsverletzung einen neuen, höheren Stellenwert.
Eine ordentliche Kündigung setzt nicht in jedem Fall eine vorherige Abmahnung voraus und ist auch
bei kleineren Vertragsverletzungen möglich.
Eine Abmahnung erhöht die Erfolgschancen der Kündigung.

BGH – rechtsmissbräuchliche Kündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

Alexander Ziemann — Wed, 11 Nov 2009 17:00:54 +0000

Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht

BGH, Urteil vom 11.11.2009 -VIII ZR 294/08- in DWW 2010, 18 und WuM 2010, 30

BGH – Schadensersatz nach vorgetäuschtem Eigenbedarf

Alexander Ziemann — Wed, 08 Apr 2009 11:00:00 +0000

Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt (zum Kausalzusammenhang zwischen Kündigung und Auszug trotz Aufhebungsvereinbarung).

BGH, Urteil vom 08.04.2009 -VIII ZR 231/07- in WuM 2009, 359