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AG Lichtenberg – Berliner Mietspiegel, gestalteter Müllstandplatz, Verfliesung Bad

Alexander Ziemann — Thu, 23 Aug 2007 11:59:00 +0000

1. Eine Müllstandsfläche ist gestaltet, wenn Mülltonnen oder Container nicht nur auf dem Grundstück aufgestellt sind, sondern hierfür ein gesonderter Müllstandplatz angelegt worden ist, der räumlich begrenzt ist und der so angelegt ist, dass die Müllbehälter nicht auf den ersten Blick sichtbar sind. Von einer weder wohnwerterhöhend noch wohnwertmindernd zu berücksichtigenden Müllstandsfläche unterscheidet sich eine gestaltete Müllstandsfläche ferner dadurch, dass sie optisch ansprechend errichtet ist und dem Betrachter so das Bild eines gepflegten Wohnumfeldes vermittelt.
2. Das Sondermerkmal “Modernes Bad” setzt umlaufend türhoch geflieste Wände voraus. Die türhoch anzubringende Verfliesung darf nicht auf den unmittelbaren Spritzwasserbereich beschränkt sein.

AG Lichtenberg, Urteil vom 23.8.07 – 10 C 88/07 – in MM 2007, 335

Der fragliche Müllstandplatz bestand aus einer “Metall- und Betonkonstruktion zur Aufnahme von Mülltonnen” mit einer “durch einen Zaun erhöhten Backsteinmauer abgegrenzten Bereich”. Der gesamte Bereich war mit Graffitis und “Tags” versehen; das Gericht ging daher nicht von einer gepflegten und gestalteten Müllstandsfläche aus.

Im Bad müssen Fliesen türhoch und umlaufend sein, um das Merkmal “modernes Bad” zu verwirklichen.

AG Lichtenberg – Fördervertrag für sanierte Altbauwohnung

Alexander Ziemann — Thu, 14 Feb 2008 11:00:00 +0000

Nimmt die Anlage zum Wohnungsmietvertrag ausdrücklich auf die Förderung der Wohnungsinstandsetzung mit öffentlichen Mitteln und auf den zwischen dem Vermieter und der Investitionsbank Berlin geschlossenen Fördervertrag und die darin enthaltenen Bestimmungen zum Mieterschutz und zur Miethöhe Bezug, werden diese Regelungen des Fördervertrages Bestandteil des Mietvertrages.
Darf der Vermieter von dem Mieter aufgrund dessen Einkommensverhältnissen nach dem Fördervertrag nur eine reduzierte Miete verlangen, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, der Fördervertrag verpflichte ihn lediglich für den Fall der Vorlage einer Wohnungsberechtigungsbescheinigung nach § 5 WoBindG zu einer Mietreduzierung. Denn da der Fördervertrag den Vermieter zur entsprechenden Unterrichtung seiner Mieter verpflichtet, besteht die Unterrichtungspflicht aufgrund der Einbeziehung des Fördervertrages in den Mietvertrag auch im Verhältnis zu dem Mieter.

AG Lichtenberg, Urteil vom 14.02.2008 -12 C 238/07- in WuM 2009, 392 (r.kr. durch Berufungsrücknahme)

Die Entscheidung stellt klar, dass bei mit öffentlichen Mitteln geförderten und sanierten Altbauwohnungen ein Verweis auf besondere Bestimmungen des Fördervertrags, die ihrerseits günstig für den Mieter sind, auch für den Mietvertrag selbst Wirkungen hat. Die Regelungen des Fördervertrags werden (soweit sie für den Mieter von Vorteil sind) durch Bezugnahme Vertragsbestandteil.

Erfolgt eine Bezugnahme nicht und kann der Mieter daher die für ihn günstigen Regelungen des Vertrags nicht kennen, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, was im Ergebnis auf das Gleiche hinaus läuft.

AG Lichtenberg – keine einseitige Mieterhöhung für modernisierten Altbau (WBS-Mieten)

Alexander Ziemann — Wed, 29 Aug 2007 11:45:00 +0000

Die Anhebung von öffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen oder die Anpassung von Mietobergrenzen für mit öffentlicher Förderung modernisierten Altbau und deren Veröffentlichung im Amtsblatt gibt dem Vermieter kein Recht zu einseitigen Erhöhung der Miete. Entsprechende Mietvertragsklauseln sind unwirksam. Vielmehr richtet sich das Verfahren zur Durchführung von Mieterhöhungen auch in solchen Fällen ausschließlich nach den §§ 557, 558 BGB.

AG Líchtenberg, Urteil vom 29.08.2007 -3 C 183/07- in MM 2007, 335 (rechtskräftig)

Die Entscheidung befasst sich mit dem in Berlin sehr häufigen Fall, dass Altbauwohnraum mit öffentlichen Mitteln gefördert und modernisiert wird. Die Förderverträge sehen in derartigen Fällen vor, dass der Vermieter bestimmte Beschränkungen zur Miethöhe einhalten muss (maximale Nettokaltmieten, die sich für Inhaber einer Wohnberechtigung-WBS- noch weiter reduzieren). Bei Abbau der Förderung und Veränderung des marktüblichen Mietzinses entsprechend den aktuellen Mietspiegeln werden neue Höchstsätze (beispielsweise derzeit 4,25 EUR/qm) ermittelt und im Amtsblatt veröffentlich. Dann ist der Vermieter berechtigt, diese höheren Mieten gegenüber den Mietern geltend zu machen. Keinesfalls jedoch ergibt sich aus diesen Regelungen des Fördervertrages (die ja den Mieter schützen und die mit der öffentlichen Förderung verbundenen Sanierungsziele verwirklichen sollen) die Berechtigung des Vermieters, die Miete “einfach mal eben so” ohne Einhaltung der sonstigen Formalien wie

Erhöhungsverlangen mit
Begründung
Bezugnahme auf Mietspiegel
Wartefrist und
Kappungsgrenze

anzuheben. Vielmehr sind immer die Formalien der §§ 557 und 558 ff. BGB zu beachten. Die vollständige Entscheidung ist im Onlineauftritt des Berliner Mietervereins nachzulesen. (az)

AG Lichtenberg – Orientierungshilfe Mietspiegel 2005 (Müllstandsfläche, modernes Bad)

marie — Thu, 14 Dec 2006 14:45:00 +0000

1. Für eine gestaltete Müllstandsfläche im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2005 reicht es aus, dass die Fläche nicht naturbelassen, sondern zum Zwecke des Abstellens von Müllbehältern verändert wurde. Dies ist bereits bei einer gepflasterten Fläche der Fall.

2. Der neuzeitliche Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals “modernes Bad” im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen dabei keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich.

AG Lichtenberg, Urteil vom 14.12.2006 – 4 C 205/06 – in GE 2007, 299

AG Pankow-Weißensee – Mietobergrenze nach geförderter Modernisierung

Alexander Ziemann — Wed, 11 Nov 2009 09:00:00 +0000

Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht zu Lasten des Vermieters.

AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.11.2009 -100 C 260/09- in GE 2009, 1629

AG Tiergarten – Auslegung Wohnwertmerkmale zum Berliner Mietspiegel 2005

marie — Wed, 03 Jan 2007 14:20:00 +0000

Holzverbundfenster stellen keine Einfachverglasung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar, ein Breitbandkabelanschluss besteht nicht, wenn der Mieter zur Nutzung einen Vertrag mit einem Kabelbetreiber abschließen muss, eine 1 m² große und von drei Wänden umgebene Nische ist ein Abstellraum und ein Balkon ist nicht geräumig, wenn er von höchstens zwei Personen ungehindert genutzt werden kann.

AG Tiergarten, Urteil vom 03.01.2007 – 4 C 397/06 – in GE 2007, 296

BGH – Bruttokaltmiete als Ausgangswert für Kappungsgrenze

Alexander Ziemann — Wed, 19 Nov 2003 13:27:00 +0000

Ausgangswert für die Berechnung der Kappungsgrenze ist die Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete), wenn eine solche vereinbart oder vertraglich geschuldet ist.

Der Begriff “Miete” in § 558 BGB ist entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen.

BGH, Urteil vom 19.03.2003 -VIII ZR 160/03- in GE 2004, 349, WuM 2004, 153

BGH – Mietspiegel, Spanneneinordnung, Orientierungshilfe vs. Gutachten

Alexander Ziemann — Wed, 20 Apr 2005 16:21:32 +0000

1. Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht.

2. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung nicht einzuholen. [nichtamtlicher Leitsatz]

3. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht. [nichtamtlicher Leitsatz]

BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 – WuM 2005, 394 und GE 2005, 663

Sachverhalt: Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung im Bereich der oberen Spanne des Mietspiegels. Amtsgericht und Landgericht waren jedoch der Auffassung, dass bei Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung (hier: zum Berliner Mietspiegel 2003) zwar das Erhöhungsverlangen formell wirksam, jedoch unbegründet sei. Hiergegen wandte sich erfolglos die Revision des Vermieters.

Problemlage: Die sogenannte Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Der BGH hat in älteren Entscheidungen festgestellt, dass daher ein Mietzins innerhalb der Spanne eines qualifizierten Mietspiegels jedenfalls durch Bezugnahme auf den Mietspiegel in formeller Hinsicht ausreichend begründet ist.

Offen war noch, ob und wenn ja in welcher Weise die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung angewendet werden kann. Der BGH stellt nun – wie schon zuvor die Berufungskammern des LG Berlin – klar, dass bei der Begründetheitsprüfung ein “punktgenauer Wert” für die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen ist. Dies kann durch Sachverständigengutachten geschehen. Zweckmäßiger erscheint dem BGH jedenfalls aber bei einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellten Mietspiegel wie hier die Verwertung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung. Diese ist dabei Grundlage der durch § 287 ZPO zugelassenen richterlichen Schätzung.

Dies bedeutet im Ergebnis, dass die Gerichte gehalten sind, die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung auch zu verwenden. Die Verwendung muss jedoch – da es sich um eine richterliche Schätzung handelt – nicht “sklavisch” erfolgen. Es reicht aus, wenn die Merkmale verwendet werden, um im Ergebnis einen nachvollziehbar begründeten und punktgenauen Wert innerhalb der Spanne des nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegels zu finden.

BGH – Überhöhte Modernisierungsaufwendungen

Alexander Ziemann — Wed, 17 Dec 2008 13:09:53 +0000

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.

BGH, Urteil vom 17.12.2008 -VIII ZR 41/08) in WuM 2009, 124

BGH – Berücksichtigung von Drittmitteln im Erhöhungsverlangen

Alexander Ziemann — Wed, 01 Apr 2009 06:01:00 +0000

Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.
Das Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ist formell unwirksam, so lange der Vermieter, welcher öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, diese nicht offenlegt und hierzu keine Angaben macht.

BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08- in WuM 2009, 713 und GE 2009, 645

Der BGH hebt hier zwar das Urteil des LG Görlitz -2 S 63/07- vom 10.06.2008 auf, jedoch nur wegen Verfahrensfehlern. Der Vermieter hatte dort zwar keine Angaben zu Drittmitteln gemacht, jedoch im Prozess diese Angaben nachgeholt mit der Folge, dass die Mieterhöhung formell (zu einem späteren Termin) wirksam wurde.