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AG Charlottenburg: Abgewohnte Gasheizung als Härte bei Modernisierung

Alexander Ziemann — Tue, 07 Sep 2004 16:08:39 +0000

1. Baut der Mieter einer Ofenheizungswohnung mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung auf seine Kosten ein, gilt die Wohnung für eine spätere Modernisierungsmaßnahme des Vermieters als Ofenheizungswohnung.

2. Investitionen des Mieters können nur dann als „Härte“ berücksichtigt werden und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verhindern, wenn sie noch nicht „abgewohnt” sind.

3. Spätestens nach 15 Jahren ist von einem Abwohnen der Investitionen für den Einbau der Gasetagenheizung auszugehen.

AG Charlottenburg v. 7.9.2004 – 214 C 201/04 -, GE 05, 58 LG Berlin v. 19.10.2004 – 65 S 318/04 -, GE 05, 59

Problemlage: Immer wieder werden bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters die eigenen Einbauten des Mieters als Härtegrund eingewendet. Dabei ist die Rechtslage eigentlich klar und wurde durch das AG Charlottenburg schön zusammen gefasst.

Zu Leitsatz 1): Die Modernisierungspläne des Vermieters scheitern nicht schon begrifflich daran, dass die von ihm zu schaffende Wohnwertverbesserung faktisch bereits vorhanden ist. Ob nämlich eine Vermietermodernisierung vorliegt, beurteilt sich nach der beabsichtigten Veränderung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes. Es ist also der bisher von ihm geschuldete Zustand mit dem Zustand, den er schaffen will, zu vergleichen.

„… In der Mietermodernisierungsvereinbarung ist ausdrücklich aufgenommen worden, dass die Gasetagenheizung „mietereigen“ bleibe; dementsprechend wurde die Instandsetzungsverpflichtung insoweit auch nicht auf den Vermieter übertragen. Mit dieser Regelung, dass die Instandsetzungsverpflichtung beim Mieter verbleibt, ist anderseits aber auch seitens des Vermieters nicht auf einen Austausch der Heizungsanlage durch ihn auf alle Ewigkeiten verzichtet worden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschädigungsregelung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Hieraus folgt nicht im Umkehrschluss, dass der Vermieter seinerseits keine Modernisierungsmaßnahmen an der Heizungsanlage mehr vornehmen wird. Eine entsprechende Verzichtserklärung hätte deutlich erklärt werden müssen; an einen Verzicht sind regelmäßig hohe Anforderungen zu stellen….“

Zu Leitsatz 2): Die Berechnung, wann Mieterinvestitionen abgewohnt worden sind, kann nach § 2 des Baukostenzuschussgesetz v. 21.7.1961 (BGBl. I S. 1051) erfolgen.

Zu Leitsatz 3): „Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschädigungsvereinbarung, die immerhin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % der entstandenen Kosten sichern sollte, denn Abwohnen und Restwert sind nicht gleichzusetzen.“

AG Köpenick – Standards und Mängelbeseitigung nach Modernisierung

Alexander Ziemann — Tue, 09 Oct 2007 12:02:00 +0000

Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in der Mietwohnung und einer entsprechenden Mieterhöhung muss der mit der Maßnahme bezweckte Erfolg grundsätzlich nach den geltenden Standards gegeben sein (hier: Schallschutz nach fachgerechtem Einbau von Isolierglasfenstern). Anderenfalls hat der Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung.

AG Köpenick, Urteil vom 09.10.2007 -5 C 117/05- in WuM 2008, 25

Das AG Köpenick stellt klar, dass der Mieter zwar keinen Anspruch auf Modernisierung hat. Erfolgt aber eine Modernisierung, müssen die ausgeführten Arbeiten dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus entsprechen. Der Mieter muss sich daher nicht mit “Einfachstlösungen” oder kostensparenden Billigbauteilen abspeisen lassen, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.

AG Lichtenberg – 10.000 DM je Zimmer Vertragsstrafe

Alexander Ziemann — Thu, 21 Sep 2006 12:36:00 +0000

Eine Vertragsstrafe von 10.000 DM je Zimmer Wohnraum für den Fall, dass der Vermieter die vom modernisierungsbetroffenen Mieter vorübergehend geräumte Wohnung anderweitig vermietet oder verkauft, ist nicht zu beanstanden.

AG Lichtenberg, Urteil vom 21.09.2006 -9 C 229/06- rechtskräftig

AG Lichtenberg – keine einseitige Mieterhöhung für modernisierten Altbau (WBS-Mieten)

Alexander Ziemann — Wed, 29 Aug 2007 11:45:00 +0000

Die Anhebung von öffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen oder die Anpassung von Mietobergrenzen für mit öffentlicher Förderung modernisierten Altbau und deren Veröffentlichung im Amtsblatt gibt dem Vermieter kein Recht zu einseitigen Erhöhung der Miete. Entsprechende Mietvertragsklauseln sind unwirksam. Vielmehr richtet sich das Verfahren zur Durchführung von Mieterhöhungen auch in solchen Fällen ausschließlich nach den §§ 557, 558 BGB.

AG Líchtenberg, Urteil vom 29.08.2007 -3 C 183/07- in MM 2007, 335 (rechtskräftig)

Die Entscheidung befasst sich mit dem in Berlin sehr häufigen Fall, dass Altbauwohnraum mit öffentlichen Mitteln gefördert und modernisiert wird. Die Förderverträge sehen in derartigen Fällen vor, dass der Vermieter bestimmte Beschränkungen zur Miethöhe einhalten muss (maximale Nettokaltmieten, die sich für Inhaber einer Wohnberechtigung-WBS- noch weiter reduzieren). Bei Abbau der Förderung und Veränderung des marktüblichen Mietzinses entsprechend den aktuellen Mietspiegeln werden neue Höchstsätze (beispielsweise derzeit 4,25 EUR/qm) ermittelt und im Amtsblatt veröffentlich. Dann ist der Vermieter berechtigt, diese höheren Mieten gegenüber den Mietern geltend zu machen. Keinesfalls jedoch ergibt sich aus diesen Regelungen des Fördervertrages (die ja den Mieter schützen und die mit der öffentlichen Förderung verbundenen Sanierungsziele verwirklichen sollen) die Berechtigung des Vermieters, die Miete “einfach mal eben so” ohne Einhaltung der sonstigen Formalien wie

Erhöhungsverlangen mit
Begründung
Bezugnahme auf Mietspiegel
Wartefrist und
Kappungsgrenze

anzuheben. Vielmehr sind immer die Formalien der §§ 557 und 558 ff. BGB zu beachten. Die vollständige Entscheidung ist im Onlineauftritt des Berliner Mietervereins nachzulesen. (az)

Angabe von Fördermitteln und Drittmittelanrechnung

Alexander Ziemann — Tue, 30 Nov 2010 14:41:30 +0000

Eine Drittmittelanrechnung setzt voraus, dass der Vermieter selbst auch Bauherr der geförderten Baumaßnahmen gewesen ist und auch die Drittmittel erhalten hat, es sei denn, der veräußernde Bauherr/Vermieter hat im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung der Drittmittel / Fördermittel vereinbart, da dann der Erwerber nach § 566 BGB in diese vertragliche Abrede eintritt.

LG Berlin, Urteil vom 30.11.0210 -63 S 107/10- in GE 2011, 339

BGH – Ankündigung von nicht zu vertretenden Maßnahmen

Alexander Ziemann — Wed, 04 Mar 2009 15:43:02 +0000

Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.
Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.

BGH, Urteil vom 04.03.2009 -VIII ZR 110/08- in WuM 2009, 290 und GE 2009, 646

BGH – Überhöhte Modernisierungsaufwendungen

Alexander Ziemann — Wed, 17 Dec 2008 13:09:53 +0000

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.

BGH, Urteil vom 17.12.2008 -VIII ZR 41/08) in WuM 2009, 124

BGH – Direkte Abrechnung von Fernwärme und Wasser nach Modernisierung

Alexander Ziemann — Wed, 25 Nov 2009 10:56:00 +0000

Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MietHöheRegG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter bedienen.
Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 30. April 2003, VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 und vom 26. Januar 2005, VIII ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639). Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet.

BGH, Urteil vom 25.11.2009 -VIII ZR 235/08- in WuM 2010, 89

BGH – Fernwärme, Modernisierung, Ankündigung

Alexander Ziemann — Wed, 24 Sep 2008 13:50:00 +0000

Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat.
Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

BGH v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07 -, WuM 2008, 667; GE 2008, 1485

BGH – keine Anrechnung von vereinbarter Modernisierungsmieterhöhung

Alexander Ziemann — Wed, 18 Jul 2007 14:28:00 +0000

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088).
BGH v. 18.7.2007 – VIII ZR 285/06 -, MM 07, 298 LS; GE 07, 1181

Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass wie bei der Kappungsgrenze auch bei der Wartfrist solche Mieterhöhungen, die ihren tatsächlichen Grund in einer Modernisierungsmaßnahme haben (also entsprechend § 559 BGB vorgenommen wurden) nicht berücksichtigt werden.