mietrechtsinfo.de

Die Klausel im Formularmietvertrag: “Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich…” ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

KG, Urteil vom 22.05.2008 -8 U 205/07- in GE 2008, 989-990

(weiterlesen…)

BGB § 535 Schönheitsreparaturen; keine geschuldete Anfangsrenovierung wegen unzureichenden Mietnachlasses; Ausgleichsbetrag

Übernimmt der Mieter durch Individualvereinbarung gegen einen Ausgleichsbetrag die Anfangsrenovierung und gleichzeitig durch Formularvereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, liegt nur dann keine Störung des Äquivalenzverhältnjsses vor, wenn der Ausgleichsbetrag angemessen ist; anderenfalls ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

AG Mitte, Urteil vom 29. März 2007- 18 C 113/06 – in GE 2007, 787

(weiterlesen…)

1. Ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen dunkler Farbanstriche bei Ende der Mietzeit entsteht nicht, wenn sich der Nachmieter gegenüber dem Mieter verpflichtet hat, die bei Auszug des Mieters fälligen Schönheitsreparaturen zu übernehmen.
2. Zur Abgrenzung von Erfüllungsanspruch und Schadensersatzanspruch bei Anstrichen in “Schockfarben”.

AG Neuruppin, Urteil vom 06.05.2009 -42 C 329/07- in WuM 2010, 514

1. Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.
2. Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

BGH, Urteil vom 27.05.2009 -VIII ZR 302/07- in WuM 2009, 395

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286).

BGH, Urteil vom 13.01.2010 -VIII ZR 48/09- in WuM 2010, 85

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
BGH v. 12.9.2007 – VIII ZR 316/06 -, GE 2007, 1625

(weiterlesen…)

1. Verpflichtet eine Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag den Mieter zur Renovierungen innerhalb der Mietzeit (u.a.) mit vorgegebener Farbwahl (Anstrich von Wänden, Decken, Tapeten; Heizkörpern, Innentüren und Türrahmen “in neutralen Farbtönen”), ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters feststellbar ist, ist diese Regelung unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt (Festhaltung BGH, 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499).
2. Hat der Wohnungsmieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen mangelhaft ausgeführt (“wolkiger” Anstrich der Wände und Decken), kann er nur bei Verursachung zusätzlicher Schäden zum Schadenersatz verpflichtet sein (hier: verneint – nur “wolkig” aufgebrachter Anstrich an Wänden und Decke der Wohnräume bewirkt keinen zusätzlichen Schaden).

BGH, Urteil vom 18.02.2009 -VIII ZR 166/08- in WuM 2009, 224 und GE 2009, 574

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.

BGH, Urteil vom 08.10.2008 -XII ZR 15/07- in WuM 2009, 225 und GE 2009, 111

1. Es liegt kein konstitutives Schuldanerkenntnis vor, wenn ein sieben Seiten umfassendes, von beiden Parteien unterschriebenes „Abnahmeprotokoll”, in dem die durchzuführenden Renovierungsarbeiten im einzelnen bezeichnet sind und das mit dem Satz endet: „Der Mieter verpflichtet sich, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung ordnungsgemäß und mangelfrei an den Vermieter zu übergeben.” gefertigt wird.
2. Denn das Abnahmeprotokoll enthält keine eigenständige Renovierungsverpflichtung, weil es nicht erkennen lässt, dass die Parteien eine neue, vom Mietvertrag unabhängige Anspruchsgrundlage hätten schaffen wollen.
3. Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).

BGH v. 5.4.2006 – VIII ZR 163/05 -, GE 2006, 706; WuM 2006, 306; NJW 06, 2116

Ein häufiges Problem: Obwohl der Mietvertrag keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsieht (zum Beispiel weil es sich um einen alten “Ostmietvertrag” handelt) unterschreibt der durch Außendienstmitarbeiter des Vermieters eingeschüchterte Mieter ein Protokoll zur Wohnungsabnahme, in dem nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung festgehalten ist, sondern auch formularmäßig steht, dass der Mieter den

“… Zustand der Wohnung anerkennt und sich verpflichtet, die in diesem Protokoll genannten Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen…”

Gängige Beratungs- und Gerichtspraxis war es vielfach, in solchen Fällen ganz zwanglos von einem konstituiven Schuldanerkenntnis auszugehen, den Mieter also trotz fehlender vertraglicher Vereinbarung renovieren oder zahlen zu lassen.

(weiterlesen…)

1. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum.
2. Die Verpflichtung zur “besenreinen” Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.

BGH v. 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 – WuM 2006, 513; GE 2006, 1158