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"Regelmäßige" Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen

Olli_O — Thu, 22 May 2008 10:33:00 +0000

Die Klausel im Formularmietvertrag: “Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich…” ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

KG, Urteil vom 22.05.2008 -8 U 205/07- in GE 2008, 989-990

Entgegen der Verwendung der für die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel unschädlichen Begriffe wie “in der Regel” und “im Allgemeinen” (diese stellen nur eine Orientierungshilfe dar) handelt es sich bei der Verwendung des Wortes “regelmäßig” um die Vereinbarung eines unzulässigen starren Fristenplanes.

AG Mitte – Unzureichender Mietnachlass für Anfangsrenovierung

Alexander Ziemann — Thu, 29 Mar 2007 07:44:00 +0000

BGB § 535 Schönheitsreparaturen; keine geschuldete Anfangsrenovierung wegen unzureichenden Mietnachlasses; Ausgleichsbetrag

Übernimmt der Mieter durch Individualvereinbarung gegen einen Ausgleichsbetrag die Anfangsrenovierung und gleichzeitig durch Formularvereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, liegt nur dann keine Störung des Äquivalenzverhältnjsses vor, wenn der Ausgleichsbetrag angemessen ist; anderenfalls ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

AG Mitte, Urteil vom 29. März 2007- 18 C 113/06 – in GE 2007, 787

Sachverhalt: Die Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.3.2003 die Wohnung in unrenoviertem Zustand. Gemäß der Vereinbarung in § 12 des Mietvertrages erhielt sie als Ausgleich für die (Anfangs-) Renovierungsarbeiten an der Wohnung einen Mieterlaß bis zum 30.4.2003, also 1.5 Monatsmieten. Das Mietverhältnis endete im Herbst 2005; der Vermieter machte ohne Erfolg Schönheitsreparaturen geltend.

Problemlage: Wenn dem Mieter durch vertragliche Vereinbarung die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung auferlegt wird, führt dies im Ergebnis wegen der damit verbundenen Abkürzung der Renovierungsfristen dazu, dass die Schönheitsreparaturen insgesamt nicht wirksam abgewälzt sind. Das Amtsgericht Mitte dehnt dies auf Fälle aus, wo der Vermieter zwar eine renovierungsbedürftige Wohnung überlässt, dies jedoch ausdrück mit einem Mietnachlass verbindet.

In solchen Fällen muss der Nachlass in einem angemessenen Verhältnis zu den Renovierungskosten stehen, weil sonst wiederum eine unangemessene Benachteiligung vorliegt.

Tipp: Wenn die Vermietung einer unrenovierten Wohnung erfolgt, darf in keinem Fall eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung geregelt werden. Es heißt im Mietvertrag dann nur, dass die Wohnung sich in einem “vertragsgemäßen Zustand” befindet. Wenn ein Mietnachlass oder ein Mieterlass vereinbart wird, darf dies nicht in einem Zusammenhang zum Renovierungszustand stehen.

AG Neuruppin – Schockfarben und Übernahme der Renovierung druch Nachmieter

Alexander Ziemann — Wed, 06 May 2009 10:00:00 +0000

Ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen dunkler Farbanstriche bei Ende der Mietzeit entsteht nicht, wenn sich der Nachmieter gegenüber dem Mieter verpflichtet hat, die bei Auszug des Mieters fälligen Schönheitsreparaturen zu übernehmen.
Zur Abgrenzung von Erfüllungsanspruch und Schadensersatzanspruch bei Anstrichen in “Schockfarben”.

AG Neuruppin, Urteil vom 06.05.2009 -42 C 329/07- in WuM 2010, 514

BGH – Ansprüche des grundlos renovierenden Mieters

Alexander Ziemann — Wed, 27 May 2009 17:00:00 +0000

Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.
Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

BGH, Urteil vom 27.05.2009 -VIII ZR 302/07- in WuM 2009, 395

BGH – Außenanstrich Fenster und Parkettversiegelung als Schönheitsreparaturen

Alexander Ziemann — Wed, 13 Jan 2010 10:15:00 +0000

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286).

BGH, Urteil vom 13.01.2010 -VIII ZR 48/09- in WuM 2010, 85

BGH – fachgerechte Endrenovierung unwirksam

Alexander Ziemann — Wed, 12 Sep 2007 14:52:00 +0000

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
BGH v. 12.9.2007 – VIII ZR 316/06 -, GE 2007, 1625

Der BGH stellt nochmals ausdrücklich klar, dass die Verpflichtung des Mieters zur “fachgerechten” Endrenovierung unwirksam ist, so dass Schönheitsreparaturen in solchen Fällen nicht auszuführen sind.

BGH – Farbwahlklausel und Schlechterfüllungsschaden

Alexander Ziemann — Wed, 18 Feb 2009 14:24:52 +0000

Verpflichtet eine Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag den Mieter zur Renovierungen innerhalb der Mietzeit (u.a.) mit vorgegebener Farbwahl (Anstrich von Wänden, Decken, Tapeten; Heizkörpern, Innentüren und Türrahmen “in neutralen Farbtönen”), ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters feststellbar ist, ist diese Regelung unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt (Festhaltung BGH, 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499).
Hat der Wohnungsmieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen mangelhaft ausgeführt (“wolkiger” Anstrich der Wände und Decken), kann er nur bei Verursachung zusätzlicher Schäden zum Schadenersatz verpflichtet sein (hier: verneint – nur “wolkig” aufgebrachter Anstrich an Wänden und Decke der Wohnräume bewirkt keinen zusätzlichen Schaden).

BGH, Urteil vom 18.02.2009 -VIII ZR 166/08- in WuM 2009, 224 und GE 2009, 574

BGH – Grundreinigung des Teppichbodens bei Gewerbemiete

Alexander Ziemann — Wed, 08 Oct 2008 14:40:42 +0000

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.

BGH, Urteil vom 08.10.2008 -XII ZR 15/07- in WuM 2009, 225 und GE 2009, 111

BGH – Keine neue Renovierungspflicht durch Abnahmeprotokoll

Alexander Ziemann — Wed, 05 Apr 2006 14:54:00 +0000

Es liegt kein konstitutives Schuldanerkenntnis vor, wenn ein sieben Seiten umfassendes, von beiden Parteien unterschriebenes „Abnahmeprotokoll”, in dem die durchzuführenden Renovierungsarbeiten im einzelnen bezeichnet sind und das mit dem Satz endet: „Der Mieter verpflichtet sich, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung ordnungsgemäß und mangelfrei an den Vermieter zu übergeben.” gefertigt wird.
Denn das Abnahmeprotokoll enthält keine eigenständige Renovierungsverpflichtung, weil es nicht erkennen lässt, dass die Parteien eine neue, vom Mietvertrag unabhängige Anspruchsgrundlage hätten schaffen wollen.
Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).

BGH v. 5.4.2006 – VIII ZR 163/05 -, GE 2006, 706; WuM 2006, 306; NJW 06, 2116

Ein häufiges Problem: Obwohl der Mietvertrag keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsieht (zum Beispiel weil es sich um einen alten “Ostmietvertrag” handelt) unterschreibt der durch Außendienstmitarbeiter des Vermieters eingeschüchterte Mieter ein Protokoll zur Wohnungsabnahme, in dem nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung festgehalten ist, sondern auch formularmäßig steht, dass der Mieter den

“… Zustand der Wohnung anerkennt und sich verpflichtet, die in diesem Protokoll genannten Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen…”

Gängige Beratungs- und Gerichtspraxis war es vielfach, in solchen Fällen ganz zwanglos von einem konstituiven Schuldanerkenntnis auszugehen, den Mieter also trotz fehlender vertraglicher Vereinbarung renovieren oder zahlen zu lassen.

Falsch: Wie der BGH mit dieser Entscheidung noch einmal klar stellt, handelt es sich bei einer solchen Fallgestaltung nur um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Der Mieter kann sich also nicht darauf berufen, dass die tatsächlichen Feststellungen falsch, die Tapeten also beispielsweise fachgerecht geklebt waren. Ein selbständiges (konstituives-) Schuldanerkenntnis liegt laut BGH aus zwei Gründen nicht vor:

Die isolierte individualvertragliche Vereinbarung bleibt unwirksam, weil schon die Ausgangsvereinbarung (der Mietvertrag) unwirksam war. Es sei denn, die Vertragsparteien erwähnen ausdrücklich den Umstand, dass der Mietvertrag keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen vorsieht.
Selbst wenn eine solche Zusatzvereinbarung selbständig wirksam wäre, so ist das doch ohne Rechtsgrund. Der Mietvertrag gibt keinen Rechtsgrund. Der Mieter kann daher das Schuldanerkenntnis wegen ungerechtfertigter Bereicherung herausverlangen und wird so gestellt, als ob die Renovierungspflicht nie vereinbart war.

Der Vermieter kann sich also im Ergebnis auf so ein Rückgabeprotokoll nicht berufen.

BGH – Nikotinkonsum und besenreine Rückgabe

Alexander Ziemann — Wed, 28 Jun 2006 09:28:00 +0000

1. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum.
2. Die Verpflichtung zur “besenreinen” Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.

BGH v. 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 – WuM 2006, 513; GE 2006, 1158