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BGH – Aufrechnung in die Insolvenz des Vermieters möglich

Alexander Ziemann — Thu, 21 Dec 2006 16:06:00 +0000

Die Aufrechnung des Mieters mit laufenden Mietforderungen des insolventen Vermieters bleibt nach § 95 Abs. 1 zulässig auch wegen solcher Forderungen, die erst nach Insolvenzeröffnung fällig geworden sind (hier: Betriebskostenguthaben aus Abrechnungen für Zeiträume vor Insolvenzeröffnung).
BGH, Urteil vom 21.12.2006 -IX ZR 7/06- in NZM 2007, 162 und GE 2007, 288

BGH – Auslandswohnsitz einer Mietvertragspartei nach Rechtshängigkeit

Alexander Ziemann — Wed, 03 May 2006 07:22:00 +0000

Der Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit der Klage ist auch dann für die Rechtsmittelzuständigkeit maßgebend, wenn eine Partei später im Laufe des Verfahrens ihren Wohnsitz in das Ausland verlegt. An der so begründeten Rechtsmittelzuständigkeit ändert auch die Erhebung einer Widerklage nach der Wohnsitzverlegung einer Partei nichts.

BGH v. 3.5.2006 – VIII ZB 88/05 – WuM 2006, 457; GE 2006, 1034

BGH – Berücksichtigung von Drittmitteln im Erhöhungsverlangen

Alexander Ziemann — Wed, 01 Apr 2009 06:01:00 +0000

Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.
Das Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ist formell unwirksam, so lange der Vermieter, welcher öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, diese nicht offenlegt und hierzu keine Angaben macht.

BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08- in WuM 2009, 713 und GE 2009, 645

Der BGH hebt hier zwar das Urteil des LG Görlitz -2 S 63/07- vom 10.06.2008 auf, jedoch nur wegen Verfahrensfehlern. Der Vermieter hatte dort zwar keine Angaben zu Drittmitteln gemacht, jedoch im Prozess diese Angaben nachgeholt mit der Folge, dass die Mieterhöhung formell (zu einem späteren Termin) wirksam wurde.

BGH – Erzwingung der Betriebskostenabrechnung (Vollstreckungsrecht)

Alexander Ziemann — Thu, 11 May 2006 07:27:00 +0000

Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken.

BGH v. 11.5.2006 – I ZB 94/05 – WuM 2006, 401; GE 2006, 84

BGH – Keine Hinterlegung bei Ungewissheit über den Vermieter

Alexander Ziemann — Wed, 12 Feb 2003 21:53:18 +0000

Eine Hinterlegung wegen Unklarheit über die Person des Gläubigers gem. § 372 BGB ist nur in Ausnahmefällen und nur dann zulässig, wenn der Mieter (hier: ein bundesweit tätiges Filialunternehmen mit eigener Rechtsabteilung) in keiner Weise Gewissheit über den richtigen Gläubiger bzw. Vermieter erlangen kann.

BGH XII ZR 23/00, Urteil vom 12.02.2003 in NJW 2003, 1809

Nach dieser Entscheidung dürften Hinterlegungen bei unklaren Vermieterverhältnissen zukünftig so gut wie nie zulässig sein.

Praxis-Tipp:Beim Ankauf von Miethäusern sollte der Verkäufer dem Käufer bereits bei Abschluss des Kaufvertrages eine besondere Vollmacht für die Entgegennahme der Mietzahlungen ausstellen, die der Notar dem Käufer dann nach vollständiger Belegung des Kaufpreises aushändigt. Nur mit einem solchen Dokument kann der Käufer auch wirklich rechtssicher die laufenden Mieten vor Umschreibung des Eigentums anfordern!

BGH – Klage im Urkundenprozess bei Mängeln

Alexander Ziemann — Wed, 20 Dec 2006 12:26:00 +0000

Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch dann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (Fortführung von BGH, Urteil vom 1. Juni 2005 – VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701).

BGH v. 20.12.2006 – VIII ZR 112/06 -

BGH – Räumungsvollstreckung gegen Lebensgefährten und Kinder des Mieters

Alexander Ziemann — Wed, 19 Mar 2008 18:16:21 +0000

Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben.

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus.

BGH, Beschluss vom 19.03.08 -I ZB 56/07- in WuM 2008, 364

BGH – Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters vor Mietende

Alexander Ziemann — Wed, 15 Mar 2006 20:24:00 +0000

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.

BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 123/05 – WuM 2006, 319; GE 2006, 640

Vorsicht Falle: Wenn der Mieter die Wohnung vorzeitig zurück gibt, beginnt die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB (6 Monate) bereits vor Mietvertragsende.

Konsequenz für Vermieter: Vorzeitige Rücknahme der Mietsache ablehnen oder Verjährungsverzicht unterschreiben lassen.

Konsequenz für Mieter: Die Wohnung möglichst vor Mietvertragsende zurückgeben und hoffen…..

BGH – Vermieterstellung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Alexander Ziemann — Tue, 10 Mar 2009 11:00:00 +0000

Der neue Eigentümer des vermieteten Wohnraums (hier: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) tritt auch dann gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des bisherigen Vermieters (hier: die Bundesrepublik Deutschland) in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum kraft Gesetzes erwirbt (vorliegend aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vom 9. Dezember 2004 (BGBl. I 2004, 3235)) (Festhaltung BGH, 9. Juli 2008, VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773).

Hat der Kläger im Rubrum der Klageschrift die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben als Vertreterin der in der Vermieterstellung stehenden Bundesrepublik Deutschland bezeichnet und nach dem Hinweis der beklagten Bundesrepublik Deutschland auf den erfolgten Eigentumsübergang und ihre dadurch nicht mehr gegebene Passivlegitimation weiterhin die Auffassung vertreten, dass die Bundesrepublik Deutschland die Vermieterin sei, weil ein Veräußerungsvorgang i.S.d. § 566 BGB nicht vorgelegen habe, liegt keine fehlerhafte Bezeichnung der in Wirklichkeit gemeinten Partei vor, sondern die irrtümliche Benennung der beklagten Bundesrepublik Deutschland als Partei des Mietrechtsstreits. Für eine abweichende Auslegung und Berichtigung des Passivrubrums auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben besteht daher kein Raum.

BGH, Beschluss vom 10.03.2009 -VIII ZR 265/08- in WuM 2009, 357

BGH – Zustellung von Betriebskostenabrechnung durch Post

Alexander Ziemann — Wed, 21 Jan 2009 18:56:00 +0000

Die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter ist nicht mehr rechtzeitig im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, wenn die (bewiesene-) Aufgabe zur Post noch rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist, der Zugang der Abrechnung beim Mieter jedoch nach Ablauf der Jahresfrist erfolgt.

Der Vermieter muss sich eine Verzögerung der Briefzustellung durch die Post zurechnen lassen; die Post ist als Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Sinne des § 278 BGB zu behandeln.

BGH – Urteil vom 21.01.09 -VIII ZR 107/08- in WuM 2009, 236 und GE 2009, 509