AG Lichtenberg, Urteil vom 14.02.2008 -12 C 238/07- in WuM 2009, 392 (r.kr. durch Berufungsrücknahme)

Die Entscheidung stellt klar, dass bei mit öffentlichen Mitteln geförderten und sanierten Altbauwohnungen ein Verweis auf besondere Bestimmungen des Fördervertrags, die ihrerseits günstig für den Mieter sind, auch für den Mietvertrag selbst Wirkungen hat. Die Regelungen des Fördervertrags werden (soweit sie für den Mieter von Vorteil sind) durch Bezugnahme Vertragsbestandteil.

Erfolgt eine Bezugnahme nicht und kann der Mieter daher die für ihn günstigen Regelungen des Vertrags nicht kennen, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, was im Ergebnis auf das Gleiche hinaus läuft.

Übernimmt der Mieter durch Individualvereinbarung gegen einen Ausgleichsbetrag die Anfangsrenovierung und gleichzeitig durch Formularvereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, liegt nur dann keine Störung des Äquivalenzverhältnjsses vor, wenn der Ausgleichsbetrag angemessen ist; anderenfalls ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

AG Mitte, Urteil vom 29. März 2007- 18 C 113/06 – in GE 2007, 787

Sachverhalt: Die Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.3.2003 die Wohnung in unrenoviertem Zustand. Gemäß der Vereinbarung in § 12 des Mietvertrages erhielt sie als Ausgleich für die (An­fangs-) Renovierungsarbeiten an der Wohnung einen Mieterlaß bis zum 30.4.2003, also 1.5 Monatsmieten. Das Mietverhältnis endete im Herbst 2005; der Vermieter machte ohne Erfolg Schönheitsreparaturen geltend.

Problemlage: Wenn dem Mieter durch vertragliche Vereinbarung die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung auferlegt wird, führt dies im Ergebnis wegen der damit verbundenen Abkürzung der Renovierungsfristen dazu, dass die Schönheitsreparaturen insgesamt nicht wirksam abgewälzt sind. Das Amtsgericht Mitte dehnt dies auf Fälle aus, wo der Vermieter zwar eine renovierungsbedürftige Wohnung überlässt, dies jedoch ausdrück mit einem Mietnachlass verbindet.

In solchen Fällen muss der Nachlass in einem angemessenen Verhältnis zu den Renovierungskosten stehen, weil sonst wiederum eine unangemessene Benachteiligung vorliegt.

Tipp: Wenn die Vermietung einer unrenovierten Wohnung erfolgt, darf in keinem Fall eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung geregelt werden. Es heißt im Mietvertrag dann nur, dass die Wohnung sich in einem “vertragsgemäßen Zustand” befindet. Wenn ein Mietnachlass oder ein Mieterlass vereinbart wird, darf dies nicht in einem Zusammenhang zum Renovierungszustand stehen.

Weiß der Mieter bereits bei Vertragsabschluss, dass er die Mieter nicht zahlen kann und erklärt er wahrheitswidrig mittels einer Gefälligkeits-Mietschuldenfreiheits-bescheinigung, keine Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen zu haben, macht er sich des Betruges schuldig.

AG Tiergarten, Urteil vom 22.6.2005 – (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05), GE 2005,1257

In der Praxis häufen sich die Fälle so genannter Mietnomaden: Mieter, die von Wohnung zu Wohnung oder von Gewerbe zu Gewerbe ziehen, ohne jemals überhaupt oder nennenswert Miete zu entrichten.

Wenn die Bonitätsprüfung versagt, hat das oft einen einfachen Grund: Der Mieter legt unzutreffende oder sogar gefälschte Unterlagen, Gehaltsnachweise, Einkommensbestätigungen oder Bescheinigungen über Mietschuldenfreiheit vor.

In den meisten Fällen ist jedenfalls kurzfristig von solchen Mietern nicht zu holen. Es empfiehlt sich jedoch grundsätzlich, Strafanzeige wegen Betrug zu erstatten. Nicht nur wird der Mieter in solchen Fällen regelmäßig verurteilt. Vor allem bekommt der einmal strafrechtlich verurteilte Mieter wegen einer solchen Forderung keine Restschuldenbefreiung, wenn er – wie so oft der Fall – einige Jahre nach seinen Straftaten reuig und brav sein Privatinsolvenzverfahren “durchzieht”.

Kompliziert und wichtig:

1. Der Vermieter muss, wenn er “einfach so” über nicht vereinbarte oder existierende Betriebskostenvorschüsse abrechnen will jedenfalls zu erkennen geben, dass eine Vertragsänderung beabsichtigt ist. Das ist vergleichbar den Fällen, dass durch ein schlichtes Erhöhungsverlangen “heimlich” von Brutto- auf Nettokaltmiete umgestellt werden soll. Erforderlich ist immer eine ausdrückliche Erklärung des Vermieters, dass es hier zu einer Änderung der Mietzinsstruktur kommt.
2. Die Einwendung des Mieters, es seien keine- oder geringere Vorauszahlungen geschuldet muss nach Ansicht des BGH wie alle anderen Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen auch innnerhalb der Jahresfrist nach § 556 BGB geltend gemacht werden. Dies gilt aber nur, wenn um einzelne Betriebskostenarten (Stichwort: “Dachrinnenreinigung”) gestritten wird.

BGH v. 16.7.2008 – VIII ZR 282/07 in NJW 2008, 3361

Der BGH stellt klar, dass ein Aufrechnungsverbot dann unwirksam ist, wenn die Aufrechnung mit rechtskräftigen oder unbestrittenen Forderungen nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Das ergibt sich direkt aus dem Gesetz

§ 309 BGB – Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit
Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam
…
3. (Aufrechnungsverbot) eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis
genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen;

In der Praxis hat das vertragliche Aufrechnungsverbot vor allem prozessuale Folgen: Ist es wirksam vereinbart, kann der Mieter mit bestrittenen Forderungen erst im Prozess aufrechnung. Ist jedoch das Aufrechnungsverbot von vornherein unwirksam, erfolgt in der Regel die Aufrechnung bereits außerhalb des gerichtlichen Verfahrens.

BGH, Urteil vom 20.06.2007 -VIII ZR 257/06- in WuM 2007, 463

Der BGH stellt für die in der Praxis sehr häufigen Mietverträge mit automatischer Verlängerung

1. um jeweils ein Jahr
2. zu einem bestimmten Termin

klar, dass die Kündigung des Mieters gemäß § 573 c BGB auch in solchen Fällen immer nur zum Ablauf des jeweils nächsten Jahres zulässig ist.

BGH Urteil vom 20.07.2005 -VIII ZR 199/04- in GE 2005, 1183 und WuM 2005, 581

Der BGH stellt klar, dass es mangels eindeutigem Angebot nicht zu einer Miethöhevereinbarung kommt, wenn der Vermieter sich auf ein tatsächlich nicht bestehendes Bestimmungsrecht (aus Vertrag, veränderter Wohnfläche o.ä. beruft).

Wenn sich also der Vermieter ein einseitiges Erhöhungsrecht “anmaßt”, ist die erhöhte Zahlung des Mieters rechtsgrundlos und kann nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 812 ff. BGB zurückgefordert werden. § 557 Abs. 1 BGB findet keine Anwendung.

Mit die­ser Ent­schei­dung grenzt der BGH un­ter aus­drück­li­cher Be­zug­nah­me auf sei­ne Ent­schei­dung vom 29.06.2005 die an­de­re Fall­grup­pe bei kon­klu­den­ten Zus­tim­mungs­ve­rein­ba­run­gen ab:

Wenn der Ver­mie­ter – wie hier ge­sche­hen – sich be­reits im Miet­ver­trag in un­wirk­sa­mer Form ei­nen so ge­nann­ten Er­hö­hungs­vor­be­halt ver­ein­bart und auf die­ser Grund­la­ge spä­ter ein­sei­tig ein ver­meint­li­ches Er­hö­hungs­recht aus­übt, dann stellt die Zah­lung des er­höh­ten Miet­zin­ses durch den Mie­ter we­gen § 557 Abs. 4 BGB eben kei­ne wirk­sa­me Zu­stim­mungs­er­klä­rung dar. Da­mit bleibt der ge­zahl­te Er­hö­hungs­be­trag bis zur Gren­ze der Ver­jäh­rung rück­for­der­bar. Für die Zah­lun­gen des Mie­ters fehlt es am Rechts­grund. Sie kön­nen ge­mäß § 812 BGB un­ter dem Ge­sichts­punkt der un­ge­recht­fer­tig­ten Be­rei­che­rung zu­rück ver­langt wer­den.

Vorsicht: In den Fällen dieser Fallgruppe kann der Mieter den ohne Rechtsgrundlage überzahlten Mietzins bis zum Ablauf der Verjährungsfrist zurückfordern!

BGH v. 29.3.2006 – VIII ZR 191/05 – WuM 2006, 383; GE 2006, 844

Bewertung: Der BGH rudert zurück! Wurde (mit komplizierten Einschränkungen) in der im Leitsatz zitierten Entscheidung noch die Rückforderung sämtlichter Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht fristgerecht erfolgter Abrechnung für zulässig gehalten, gilt dies jetzt nicht mehr. Der Mieter muss sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorschüssen möglichst unverzüglich nach Ablauf der Jahresfrist für die Abrechnung ausüben. Und der Vermieter sollte sich bemühen, die Abrechnung fristgerecht vorzulegen

BGH, Urteil vom 16.07.2009 -VIII ZR 231/08- in WuM 2009, 519