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AG Aachen – Auskunftsanspruch über ladungsfähige Anschrift des Vermieters

Alexander Ziemann — Thu, 03 Sep 2009 10:00:00 +0000

Bei einem Mietvertrag besteht ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Hausverwalter hinsichtlich der Adresse des Vermieters jedenfalls dann gemäß § 242 BGB aus Billigkeitsgründen, wenn die außergerichtlichen Verhandlungen gescheitert sind und nunmehr der Klageweg beschritten werden soll. Da in diesem Fall der Vermieter selbst als Partei in Anspruch genommen werden muss, ist es auch geboten, dem Mieter die für die Klageerhebung notwendigen Angaben mitzuteilen.

AG Aachen, Urteil vom 03.09.2009 -112 C 51/09- in WuM 2009, 650

ebenso: LG Köln in WuM 1990, 13 und AG Neuss in WuM 1991, 674

AG Lichtenberg – Fördervertrag für sanierte Altbauwohnung

Alexander Ziemann — Thu, 14 Feb 2008 11:00:00 +0000

Nimmt die Anlage zum Wohnungsmietvertrag ausdrücklich auf die Förderung der Wohnungsinstandsetzung mit öffentlichen Mitteln und auf den zwischen dem Vermieter und der Investitionsbank Berlin geschlossenen Fördervertrag und die darin enthaltenen Bestimmungen zum Mieterschutz und zur Miethöhe Bezug, werden diese Regelungen des Fördervertrages Bestandteil des Mietvertrages.
Darf der Vermieter von dem Mieter aufgrund dessen Einkommensverhältnissen nach dem Fördervertrag nur eine reduzierte Miete verlangen, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, der Fördervertrag verpflichte ihn lediglich für den Fall der Vorlage einer Wohnungsberechtigungsbescheinigung nach § 5 WoBindG zu einer Mietreduzierung. Denn da der Fördervertrag den Vermieter zur entsprechenden Unterrichtung seiner Mieter verpflichtet, besteht die Unterrichtungspflicht aufgrund der Einbeziehung des Fördervertrages in den Mietvertrag auch im Verhältnis zu dem Mieter.

AG Lichtenberg, Urteil vom 14.02.2008 -12 C 238/07- in WuM 2009, 392 (r.kr. durch Berufungsrücknahme)

Die Entscheidung stellt klar, dass bei mit öffentlichen Mitteln geförderten und sanierten Altbauwohnungen ein Verweis auf besondere Bestimmungen des Fördervertrags, die ihrerseits günstig für den Mieter sind, auch für den Mietvertrag selbst Wirkungen hat. Die Regelungen des Fördervertrags werden (soweit sie für den Mieter von Vorteil sind) durch Bezugnahme Vertragsbestandteil.

Erfolgt eine Bezugnahme nicht und kann der Mieter daher die für ihn günstigen Regelungen des Vertrags nicht kennen, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, was im Ergebnis auf das Gleiche hinaus läuft.

AG Mitte: Guthaben des Mieters aus Abrechnungen vor Insolvenzeröffnung

Alexander Ziemann — Thu, 18 Mar 2004 16:03:54 +0000

Guthaben aus Abrechnungszeiträumen, die vor dem Eröffnungsbe-schluss enden, stellen (nur) eine Insolvenzforderung dar, die der Mieter gemäß § 108 Abs. 2 InsO anmelden muss.

AG Mitte v. 18.3.2004 – 16 C 401/03 -, MM 05, 39

Problemlage: Muss der Insolvenzverwalter Guthaben auszahlen, die aus Perioden vor Eröffnung der Insolvenz stammen, wo aber die Abrechnung erst nach Eröffnung des Verfahrens erfolgt?

Das AG Mitte verneint: „… Es handelt sich bei dem Betriebskostenguthaben nicht um eine -insolvenzfeste und jederzeit aufrechenbare – Masseverbindlichkeit im Sinne des § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Denn ein Betriebskostenguthaben, das sich aus einem Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolenzverfahrens ergibt, stellt nach ersichtlich einhelliger Meinung eine Insolvenzforderung gemäß §§ 108 Abs. 2, 38 InsO dar, die nur durch Anmeldung zur Tabelle geltend gemacht werden kann.¹

Denn der Rückzahlungsanspruch des Mieters entsteht jeweils ratierlich monatlich in Höhe der Vorauszahlung und somit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Der spätere Zugang der Betriebskostenabrechnung bewirkt lediglich die Fälligkeit des Anspruchs (Franken, a.a.O., RN 438). … Ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO kommt nicht in Betracht, weil ein Betriebskostenguthaben kein aussonderungsfähiges dingliches oder persönliches Recht darstellt. …“.

Die Vorschrift des § 108 InsO ist außerordentlich kompliziert.

§ 108 InsO - Fortbestehen von Dauerschuldverhältnissen

(1) ¹Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume sowie
Dienstverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. ²Dies gilt auch für
Miet- und Pachtverhältnisse die der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eingegangen war und die
sonstige Gegenstände betreffen, die einem Dritten, der ihre Anschaffung oder Herstellung finanziert hat,
zur Sicherheit übertragen wurden.

(2) Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der andere Teil nur als Insol
venzgläubiger geltend machen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Insolvenzverwalter auch für vom Vermieter noch nicht abgerechnete Perioden zuständig und muss Nebenkostenabrechnungen für diese alten Zeiträume erteilen. Da eine Aufrechnung mit sog. „Altforderungen“ vor Insolvenzeröffnung durch den Mieter, der nicht selbst Insolvenzschuldner ist, unzulässig ist, kann der Mieter sein Guthaben nur als Insolvenzforderung anmelden.

1Franken, Mietverhältnisse in der Insolvenz, 2002, RN 437, 438; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., RN 1565; Staudinger/Weitemeyer, BGB-Kommentar (2003); § 556 RN 120

AG Pankow-Weißensee – Mietobergrenze nach geförderter Modernisierung

Alexander Ziemann — Wed, 11 Nov 2009 09:00:00 +0000

Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht zu Lasten des Vermieters.

AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.11.2009 -100 C 260/09- in GE 2009, 1629

AG Schöneberg: Besichtigungsrecht des Vermieters

Alexander Ziemann — Sat, 15 Mar 2003 10:33:03 +0000

Der Vermieter ist berechtigt, die Wohnung des Mieters nach schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von einer Woche werktags in Begleitung einer Person seines Vertrauens zu besichtigen. Eine darüber hinaus gehende Vielzahl von Begleitern ist ebenso wie die Anfertigung von Fotos unzulässig.

AG Schöneberg 11 C 592/03; GE 2004, 822

Sachverhalt: Der Vermieter wollte auf Nummer sicher gehen und hatte die Besichtigung eine Woche vor dem Termin angekündigt.

Problemlage: Jedenfalls bei rechtzeitiger Ankündigung ist die Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter regelmäßig alle 6-12 Monate schon deswegen zulässig, weil der Vermieter den Zustand der Mietsache prüfen muss.

AG Tiergarten: Eingehungsbetrug des Mietinteressenten

Alexander Ziemann — Wed, 22 Jun 2005 08:34:25 +0000

Eingehungsbetrug bei Verwendung falscher Mietschuldenfreiheitsbestätigung

Weiß der Mieter bereits bei Vertragsabschluss, dass er die Mieter nicht zahlen kann und erklärt er wahrheitswidrig mittels einer Gefälligkeits-Mietschuldenfreiheits-bescheinigung, keine Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen zu haben, macht er sich des Betruges schuldig.

AG Tiergarten, Urteil vom 22.6.2005 – (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05), GE 2005,1257

In der Praxis häufen sich die Fälle so genannter Mietnomaden: Mieter, die von Wohnung zu Wohnung oder von Gewerbe zu Gewerbe ziehen, ohne jemals überhaupt oder nennenswert Miete zu entrichten.

Wenn die Bonitätsprüfung versagt, hat das oft einen einfachen Grund: Der Mieter legt unzutreffende oder sogar gefälschte Unterlagen, Gehaltsnachweise, Einkommensbestätigungen oder Bescheinigungen über Mietschuldenfreiheit vor.

In den meisten Fällen ist jedenfalls kurzfristig von solchen Mietern nicht zu holen. Es empfiehlt sich jedoch grundsätzlich, Strafanzeige wegen Betrug zu erstatten. Nicht nur wird der Mieter in solchen Fällen regelmäßig verurteilt. Vor allem bekommt der einmal strafrechtlich verurteilte Mieter wegen einer solchen Forderung keine Restschuldenbefreiung, wenn er – wie so oft der Fall – einige Jahre nach seinen Straftaten reuig und brav sein Privatinsolvenzverfahren “durchzieht”.

BGH – Wertersatz für Mieteraufwendungen

Alexander Ziemann — Wed, 26 Jul 2006 09:38:00 +0000

Bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses bemisst sich der Umfang der Bereicherung bei wertsteigernden Investitionen in die Mietsache danach, in welchem Maß sich durch diese der objektive Ertragswert erhöht.

BGH v. 26.7.2006 – XII ZR 46/05 – GE 2006, 1224

BGH – Angaben zur Untermiete bei Gewerbemiete

Alexander Ziemann — Wed, 15 Nov 2006 10:20:00 +0000

1. Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht.

2. Bei Gewerbemiete kann der Vermieter eine persönliche Vorstellung des Untermieters und erweiterte Angaben zu dessen persönlichen Verhältnissen und Bonität verlangen, wenn eine Betriebspflicht besteht oder die Umstände (hier: Vermietung einer großen Teilfläche eines Einkaufszentrums) dies notwendig erscheinen lassen. [LS der Redaktion]

BGH v. 15.11.2006 – XII ZR 92/04 – NJW 2007, 288; GE 2007, 142

Sachverhalt: Der Mieter einer großen Teilfläche eines Einkaufszentraums mit einem langjährigen Mietvertrag hatte einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nach Prüfung durch den Vermieter. Es bestand Betriebspflicht. Der Mieter beantragte die Untermieterlaubnis an einen chinesischen Restpostenhändler, ohne nähere Angaben zu machen und verweigerte persönliche Vorstellung des Untermieters sowie weitere Angaben zur Bonität. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis. Der Mieter kündigte den Mietvertrag vorfristig und bekam damit Recht.

Bewertung: In der gewerblichen Miete hat der Hauptvermieter ein elementares Interesse daran, die wesentlichen Bedingungen einer geplanten Untervermietung – namentlich Miethöhe und Vertragsdauer – zu erfahren, ebenso wie – jedenfalls wenn der Hauptmieter eine Betriebspflicht übernommen hat – sich ein Bild über die wirtschaftliche Situation des ins Auge gefassten Untermieters machen zu können. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Hauptvermieter für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen aus dem Hauptmietverhältnis einzustehen hat, reicht in solchen Fällen – schon weil es zu Räumungsproblemen bzw. zu für Einkaufszentren abträglichen Leerstandszeiten kommen kann – nicht aus, um ohne derartige Angaben die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung verlangen zu können.

BGH – Aufrechnung in die Insolvenz des Vermieters möglich

Alexander Ziemann — Thu, 21 Dec 2006 16:06:00 +0000

Die Aufrechnung des Mieters mit laufenden Mietforderungen des insolventen Vermieters bleibt nach § 95 Abs. 1 zulässig auch wegen solcher Forderungen, die erst nach Insolvenzeröffnung fällig geworden sind (hier: Betriebskostenguthaben aus Abrechnungen für Zeiträume vor Insolvenzeröffnung).
BGH, Urteil vom 21.12.2006 -IX ZR 7/06- in NZM 2007, 162 und GE 2007, 288

BGH – Ausschlussfrist § 556 Abs. 3 BGB bei Betriebskosten im dinglichen Wohnungsrecht

Alexander Ziemann — Fri, 25 Sep 2009 10:42:00 +0000

Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.
Liegt dem Wohnungsberechtigten nicht innerhalb der Ausschlussfrist eine formell ausreichende Betriebskostenabrechnung vor, so kann er die geleisteten Vorauszahlungen gemäß § 812 BGB zurückfordern.

BGH, Urteil vom 25.09.2009 -V ZR 36/09- in WuM 2009, 673

Im Ausgangsfall war zwischen Eigentümer und Wohnungsrechtsinhaber (schuldrechtlich-) vereinbart worden, dass die anteiligen Betriebskosten des Wohnungsrechts als Vorschuss zu zahlen und abzurechnen sind. Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers war formell unwirksam. Der BGH wendet die für Wohnraum-Mietverhältnisse anwendbare Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB wegen einer planwidrigen Regelungslücke analog an und billigt nach Ablauf der Ausschlussfrist dem Wohnungsrechtsinhaber einen Rückforderungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Vorauszahlungen zu.

Der Senat lässt dabei außer Acht, dass nach der Rechtsprechung des VIII. Senats ein Rückforderungsrecht für geleistete Betriebskostenvorauszahlungen auch nach Ablauf der Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB nur dann besteht, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen nicht “verbraucht”, also durch Aufwendungen für die Betriebskosten seitens des Gebäudeeigentümers auf das Objekt verwendet worden sind.

Dieser Nachweis kann in aller Regel auch durch Vorlage einer formunwirksamen Nebenkostenabrechnung geführt werden, wenn deren Saldo die Summe der geleisteten Vorauszahlungen deutlich übersteigt.