AG Aachen, Urteil vom 03.09.2009 -112 C 51/09- in WuM 2009, 650

ebenso: LG Köln in WuM 1990, 13 und AG Neuss in WuM 1991, 674

AG Lichtenberg, Urteil vom 14.02.2008 -12 C 238/07- in WuM 2009, 392 (r.kr. durch Berufungsrücknahme)

Die Entscheidung stellt klar, dass bei mit öffentlichen Mitteln geförderten und sanierten Altbauwohnungen ein Verweis auf besondere Bestimmungen des Fördervertrags, die ihrerseits günstig für den Mieter sind, auch für den Mietvertrag selbst Wirkungen hat. Die Regelungen des Fördervertrags werden (soweit sie für den Mieter von Vorteil sind) durch Bezugnahme Vertragsbestandteil.

Erfolgt eine Bezugnahme nicht und kann der Mieter daher die für ihn günstigen Regelungen des Vertrags nicht kennen, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, was im Ergebnis auf das Gleiche hinaus läuft.

AG Mitte v. 18.3.2004 – 16 C 401/03 -, MM 05, 39

Problemlage: Muss der Insolvenzverwalter Guthaben auszah­len, die aus Perioden vor Eröffnung der Insolvenz stammen, wo aber die Abrechnung erst nach Eröffnung des Verfahrens erfolgt?

Das AG Mitte verneint: „… Es handelt sich bei dem Betriebskostenguthaben nicht um eine -insolvenzfeste und jederzeit aufrechenbare – Masseverbindlichkeit im Sinne des § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Denn ein Betriebskostengut­haben, das sich aus einem Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolenzverfahrens ergibt, stellt nach ersichtlich einhelliger Meinung eine Insolvenzforderung gemäß §§ 108 Abs. 2, 38 InsO dar, die nur durch Anmeldung zur Tabelle geltend gemacht werden kann.¹

Denn der Rückzah­lungsanspruch des Mieters entsteht jeweils ratierlich monatlich in Höhe der Vorauszahlung und somit vor Eröffnung des Insolvenzver­fahrens. Der spätere Zugang der Betriebskostenabrechnung bewirkt lediglich die Fälligkeit des Anspruchs (Franken, a.a.O., RN 438). … Ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO kommt nicht in Betracht, weil ein Betriebskostenguthaben kein aussonderungsfähiges dingli­ches oder persönliches Recht darstellt. …“.

Die Vorschrift des § 108 InsO ist außerordentlich kompliziert.

§ 108 InsO - Fortbestehen von Dauerschuldverhältnissen

(1) ¹Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume sowie
Dienstverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insol­venzmasse fort. ²Dies gilt auch für
Miet- und Pachtverhältnisse die der Schuldner als Vermieter oder Ver­pächter eingegangen war und die
sonstige Gegenstände betreffen, die einem Dritten, der ihre Anschaf­fung oder Herstellung finanziert hat,
zur Sicherheit übertragen wurden.

(2) Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der andere Teil nur als Insol
venzgläubiger geltend machen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Insolvenzverwalter auch für vom Vermieter noch nicht abgerechnete Perioden zuständig und muss Nebenkostenabrechnungen für diese alten Zeiträume erteilen. Da eine Aufrechnung mit sog. „Altforderungen“ vor Insolvenzeröffnung durch den Mieter, der nicht selbst Insolvenzschuldner ist, unzulässig ist, kann der Mieter sein Guthaben nur als Insolvenzforderung anmelden.

AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.11.2009 -100 C 260/09- in GE 2009, 1629

AG Schöneberg 11 C 592/03; GE 2004, 822

Sachverhalt: Der Vermieter wollte auf Nummer sicher gehen und hatte die Besichtigung eine Woche vor dem Termin angekündigt.

Problemlage: Jedenfalls bei rechtzeitiger Ankündigung ist die Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter regelmäßig alle 6-12 Monate schon deswegen zulässig, weil der Vermieter den Zustand der Mietsache prüfen muss.

Weiß der Mieter bereits bei Vertragsabschluss, dass er die Mieter nicht zahlen kann und erklärt er wahrheitswidrig mittels einer Gefälligkeits-Mietschuldenfreiheits-bescheinigung, keine Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen zu haben, macht er sich des Betruges schuldig.

AG Tiergarten, Urteil vom 22.6.2005 – (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05), GE 2005,1257

In der Praxis häufen sich die Fälle so genannter Mietnomaden: Mieter, die von Wohnung zu Wohnung oder von Gewerbe zu Gewerbe ziehen, ohne jemals überhaupt oder nennenswert Miete zu entrichten.

Wenn die Bonitätsprüfung versagt, hat das oft einen einfachen Grund: Der Mieter legt unzutreffende oder sogar gefälschte Unterlagen, Gehaltsnachweise, Einkommensbestätigungen oder Bescheinigungen über Mietschuldenfreiheit vor.

In den meisten Fällen ist jedenfalls kurzfristig von solchen Mietern nicht zu holen. Es empfiehlt sich jedoch grundsätzlich, Strafanzeige wegen Betrug zu erstatten. Nicht nur wird der Mieter in solchen Fällen regelmäßig verurteilt. Vor allem bekommt der einmal strafrechtlich verurteilte Mieter wegen einer solchen Forderung keine Restschuldenbefreiung, wenn er – wie so oft der Fall – einige Jahre nach seinen Straftaten reuig und brav sein Privatinsolvenzverfahren “durchzieht”.

LG Berlin, Urteil vom 30.11.0210 -63 S 107/10- in GE 2011, 339

BGH v. 26.7.2006 – XII ZR 46/05 – GE 2006, 1224

2. Bei Gewerbemiete kann der Vermieter eine persönliche Vorstellung des Untermieters und erweiterte Angaben zu dessen persönlichen Verhältnissen und Bonität verlangen, wenn eine Betriebspflicht besteht oder die Umstände (hier: Vermietung einer großen Teilfläche eines Einkaufszentrums) dies notwendig erscheinen lassen. [LS der Redaktion]

BGH v. 15.11.2006 – XII ZR 92/04 – NJW 2007, 288; GE 2007, 142

Sachverhalt: Der Mieter einer großen Teilfläche eines Einkaufszentraums mit einem langjährigen Mietvertrag hatte einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nach Prüfung durch den Vermieter. Es bestand Betriebspflicht. Der Mieter beantragte die Untermieterlaubnis an einen chinesischen Restpostenhändler, ohne nähere Angaben zu machen und verweigerte persönliche Vorstellung des Untermieters sowie weitere Angaben zur Bonität. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis. Der Mieter kündigte den Mietvertrag vorfristig und bekam damit Recht.

Bewertung: In der gewerblichen Miete hat der Hauptvermieter ein elementares Interesse daran, die wesentlichen Bedingungen einer geplanten Untervermietung – namentlich Miethöhe und Vertragsdauer – zu erfahren, ebenso wie – jedenfalls wenn der Hauptmieter eine Betriebspflicht übernommen hat – sich ein Bild über die wirtschaftliche Situation des ins Auge gefassten Untermieters machen zu können. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Hauptvermieter für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen aus dem Hauptmietverhältnis einzustehen hat, reicht in solchen Fällen – schon weil es zu Räumungsproblemen bzw. zu für Einkaufszentren abträglichen Leerstandszeiten kommen kann – nicht aus, um ohne derartige Angaben die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung verlangen zu können.