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BGH – Nutzergruppen bei verbrauchsabhängiger Abrechnung der Wasserkosten

Alexander Ziemann — Wed, 25 Nov 2009 17:00:00 +0000

Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird

BGH, Urteil vom 25.11.2009 -VIII ZR 69/09- in WuM 2010, 35

BGH – rechtsmissbräuchliche Kündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

Alexander Ziemann — Wed, 11 Nov 2009 17:00:54 +0000

Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht

BGH, Urteil vom 11.11.2009 -VIII ZR 294/08- in DWW 2010, 18 und WuM 2010, 30

BGH – Wohnflächenabweichung bei Doppelhausfläche mit Garten

Alexander Ziemann — Wed, 28 Oct 2009 15:00:00 +0000

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 2004, VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, und BGH, 24. März 2004, VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336).

BGH, Urteil vom 28.10.2009 -VIII ZR 164/08- in WuM 2009, 733

OLG Düsseldorf – prozessuales Schicksal der Rückforderung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten

Alexander Ziemann — Mon, 29 Jun 2009 17:00:00 +0000

Erteilt der Vermieter im Prozess auf Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlungen wegen nicht erteilter Abrechnung die überfällige Abrechnung, aus der sich kein Guthaben des Mieters ergibt, tritt Erledigung des Rechtsstreits im Sinne des § 91 a ZPO für die Zahlungsansprüche des Mieters ein (unter Berufung auf LG Hamburg in WuM 1997, 380 und Staudinger/Weitemeyer BGB [2006] § 556 RN 145).

OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 29.06.2009 -24 U 11/09- in DWW 2010, 22

Zum Problem vergleiche auch den Aufsatz von Schmied in WuM 2010, 65.

BGH – Trittschalldämmung und technische Standards

Alexander Ziemann — Tue, 16 Jun 2009 23:00:00 +0000

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).

BGH, Urteil vom 17.06.2009 -VIII ZR 131/08- in WuM 2009, 457

Eine Leitentscheidung des BGH zum Gewährleistungsrecht: Der BGH stellt klar, dass

Für die Beurteilung des vertragsgemäßen Zustandes jedenfalls dann, wenn eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nicht existiert, die zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit maßgeblichen technischen Standards heranzuziehen sind.
Neuere technische Standards nur dann Anwendung finden, wenn der Vermieter nach Mietbeginn wesentliche bauliche Veränderungen oder Modernisierungen durchgeführt hat. In diesem Fall finden die zum Zeitpunkt der baulichen Änderung maßgeblichen Standards Anwendung.
Derartige bauliche Änderungen sind wesentlich, wenn sie durch den Vermieter selbst (und nicht durch andere Eigentümer oder Nutzer/Dritte) durchgeführt werden und mit einer wesentlichen Umgestaltung des Gebäudes verbunden sind. Dies ist beim Neuausbau eines Dachgeschosses über einer Wohnung in Bezug auf den Trittschall der Fall, nicht aber dann, wenn nur der Aufbau des Fußbodens oder der Bodenbelag verändert wird wie im hier zu entscheidenden Fall.

KG – Haftung des Vermieters für fehlerhaften Hinweis zur Renovierungspflicht

Alexander Ziemann — Mon, 18 May 2009 17:00:00 +0000

Fordert eine professionelle Hausverwaltung den Mieter bei Mietende aufgrund einer erkennbar unwirksamen Schönheitsreparaturklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, schuldet der Vermieter den Ersatz dem Mieter entstandener Rechtsanwaltskosten.

KG, Urteil vom 18.05.2009 -8 U 190/08- in GE 2009, 1044

BGH – Berücksichtigung von Drittmitteln im Erhöhungsverlangen

Alexander Ziemann — Wed, 01 Apr 2009 06:01:00 +0000

Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.
Das Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ist formell unwirksam, so lange der Vermieter, welcher öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, diese nicht offenlegt und hierzu keine Angaben macht.

BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08- in WuM 2009, 713 und GE 2009, 645

Der BGH hebt hier zwar das Urteil des LG Görlitz -2 S 63/07- vom 10.06.2008 auf, jedoch nur wegen Verfahrensfehlern. Der Vermieter hatte dort zwar keine Angaben zu Drittmitteln gemacht, jedoch im Prozess diese Angaben nachgeholt mit der Folge, dass die Mieterhöhung formell (zu einem späteren Termin) wirksam wurde.

BGH – Kaution und Anlagepflicht des Zwangsverwalters

Alexander Ziemann — Wed, 11 Mar 2009 15:38:26 +0000

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005, VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596).

BGH, Urteil vom 11.03.2009 -VIII ZR 184/08- in WuM 2009, 289

BGH – Mietspiegelfeld bei Erhöhungsverlangen

Alexander Ziemann — Wed, 11 Mar 2009 15:25:31 +0000

Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Festhaltung BGH, 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573).

BGH, Urteil vom 11.03.2009 -VIII ZR 316/07- in WuM 2009, 239

BGH – Ankündigung von nicht zu vertretenden Maßnahmen

Alexander Ziemann — Wed, 04 Mar 2009 15:43:02 +0000

Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.
Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.

BGH, Urteil vom 04.03.2009 -VIII ZR 110/08- in WuM 2009, 290 und GE 2009, 646