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Anpassung Betriebskostenvorschüsse mit “Sicherheitszuschlag”

Alexander Ziemann — Wed, 28 Sep 2011 16:04:00 +0000

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen “abstrakten” Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 294/10- in NSW BGB § 560

Keine Wohnraummiete bei Vermietung an Verein

Alexander Ziemann — Fri, 09 Sep 2011 12:47:00 +0000

Bei Vermietung einer Wohnung an einen eingetragenen Verein liegt kein Wohnraummietverhältnis vor.
Zwar kann die Anwendung von Wohnraummietrecht auf ein Gewerbemietverhältnis vereinbart werden. Eine Vertragsklausel, wonach die §§ 558 ff. BGB gelten sollen, reicht dafür aber nicht.

LG Berlin, Urteil vom 09.09.2011 -63 S 605/10- in GE 2011, 1484

Kostenumlage “Centermanagement” bei Gewerbemiete intransparent

Alexander Ziemann — Wed, 03 Aug 2011 14:51:00 +0000

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der “Verwaltung” nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des “Center-Managements” gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

BGH, Urteil vom 03.08.2011 -XII ZR 205/09- in GE 2011, 1301

Die Entscheidung stellt darauf ab, dass der Begriff “Center-Management” zu unscharf ist, um einer AGB-rechtlichen Überprüfung standzuhalten. Umlagefähig bleiben in jedem Fall die “Kosten der kaufmännischen Hausverwaltung”, soweit diese nachvollziehbar genannt und betragsmäßig beschränkt sind.

Darlegung der Unwirtschaftlichkeit durch Mieter, Wirtschaftlichkeitsgebot

Alexander Ziemann — Wed, 06 Jul 2011 16:07:00 +0000

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.

Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

BGH, Urteil vom 06.07.2011 -VIII ZR 340/10- in WuM 2011, 513; GE 2011, 1225

Vorübergehender Verzicht auf Mieterhöhung für Sozialwohnung

Alexander Ziemann — Mon, 27 Jun 2011 14:01:00 +0000

Hat der Vermieter im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau im Rahmen einer Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf einen Teil der Miete verzichtet, so ist es ihm unbenommen, diesen Verzicht jederzeit durch einseitige Mitteilung zu widerrufen. Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung, auf welche die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind.
Der Vermieter muss bei einem Widerruf des Verzichts auf einen Teil der Kostenmiete nicht alle Mieter gleich behandeln.

LG Berlin, Urteil vom 27.06.2011 – 67 S 444/10- in GE 2011, 1021

Erhöhungswahlrecht des Vermieters nach Modernisierung

Alexander Ziemann — Tue, 14 Jun 2011 11:41:00 +0000

Nach Modernisierung einer Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur einen Modernisierungszuschlag verlangt. Der Vermieter kann auch ein Mieterhöhungsverlangen für die unmodernisierte Wohnung mit der separaten Modernisierungsmieterhöhung kombinieren.

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 -63 S 454/10- in GE 2011, 1162

LG Berlin – Heizkostenabrechnung ohne Vorschüsse

Alexander Ziemann — Tue, 07 Jun 2011 12:08:00 +0000

Eine Heizkostenabrechnung, in der die gezahlten Vorauszahlugnen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt sind, ist formell wirksam.

LG Berlin, Urteil vonm 07.06.2011 -63 S 393/10- in GE 2011, 952

Kautionsrückzahlung durch letzten Erwerber

Alexander Ziemann — Wed, 01 Jun 2011 09:52:00 +0000

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005, VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b).

BGH, Urteil vom 01.06.2011 -VIII ZR 304/10- in WuM 2011, 472; GE 2011, 1080

Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsperiode

Alexander Ziemann — Wed, 18 May 2011 16:11:00 +0000

Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.

BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 271/10- in WuM 2011, 424

Berücksichtigung einer Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung

Alexander Ziemann — Wed, 13 Apr 2011 16:16:00 +0000

Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
Wenn der Mieter keine anderweitige Zahlungsbestimmung trifft ist es rechtlich nicht zu beanstanden, die (geminderte) Mietzahlung gemäß § 366 BGB zunächst vollständig auf die Vorauszahlungen und erst den verbleibenden Rest auf die (geminderte) Nettokaltmiete zu verrechnen.

BGH, Urteil vom 13.04.2011 -VIII ZR 223/10- in WuM 2011, 284; GE 2011, 749