- Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Erst wenn festgestellt werden kann, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten durch Mietgebrauch entstanden ist, findet eine Umkehr der Beweislast statt.
- Eine Umkehr der Beweislast kann nicht angenommen werden, wenn für die Beschädigung eines durch den Vermieter verlegten Fußbodenbelags auch eine Ursache in Betracht kommt, die dem Verantwortungsbereich des Vermieters entstammt. Dann hat der Vermieter zu beweisen, dass dies auszuschließen ist.
- Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen der Beschädigung eines zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Schadens fast 20 Jahre alten PVC-Bodenbelags scheidet wegen Ablaufs der Lebensdauer des Fußbodenbelags aus.
OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 08.02.2011 -I-24 U 170/10- in GE 2012, 267
Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen zu einer Abrechnungseinheit zusammengeschlossen werden, auch wenn im Mietvertrag als Mietsache nur eines der Gebäude bezeichnet ist. Einer dahingehenden Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht. Auch hat der Mieter keinen Anspruch auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus.
Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung bezüglich der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sowie des angewendeten Berechnungsfaktors berühren die Wirksamkeit der Abrechnung nicht.
BGH, Urteil vom 02.02.2011 -VIII ZR 151/10- in WuM 2011, 159 und GE 2011, 477
- Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
- Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
- Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.
- Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen.
BGH, Urteil vom 02.02.2011 -VIII ZR 74/10- in GE 2011, 401
Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck.Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt nicht voraus, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden.
BGH, Urteil vom 19.01.2011 -VIII ZR 87/10- in WuM 2011, 110 und GE 2011, 333
- Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht aber zu Lasten des Vermieters.
- Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung entfällt nicht, weil der Mieter einen Wohnberechtigungsschein nach § 5 WoBindG nachweisen kann. Dies kann aber eine vertraglich vereinbarte Reduzierung der Miete begründen.
BGH, Urteil vom 19.1.2011 -VIII ZR 12/10- in WuM 2011, 165
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Für die Beurteilung der – rechnerischen – Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Sicht eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters maßgeblich. Daher ist eine Betriebskostenabrechnung nicht wegen formeller Mängel unwirksam, wenn in dieser bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenpositionen die Gesamtpersonenzahl als Bruchteil angegeben ist (Fortführung BGH, 15. September 2010, VIII ZR 181/09, WuM 2010, 683).
Auch die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmäßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt (Fortführung BGH, 23. Juni 2010, VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 und BGH, 20. Oktober 2010, VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742).
BGH, Hinweisbeschluss vom 18.01.2011 -VIII ZR 89/10- in WuM 2011, 367
Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006, VIII ZR 94/05 und vom 11. November 2008, VIII ZR 265/07). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter auf eine wegen vereinbarter Betriebskostenpauschale überhaupt nicht bestehende Forderung zahlt.
BGH, Urteil vom 12.01.2011 -VIII ZR 296/09- in WuM 2011, 108; GE 2011, 331
Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.
BGH, Urteil vom 12.01.2011 -VIII ZR 148/10- in GE 2011, 329
Der Mieter ist verpflichtet, als Instandsetzung den Austausch eines vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran 4-Platten Elektroherd und als Modernisierung die Verstärkung der Elektrosteigeleitung, die Schaffung eines modernen Bades gemäß Berliner Mietspiegel sowie den Austausch von Holzkastendoppelfenstern durch Isolierglasfenster zu dulden.
LG Berlin, Urteil vom 21.12.2010 -65 S 318/09- in GE 2011, 338
Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (hier: GmbH & Co. KG).
BGH, Urteil vom 15.12.2010 -VIII ZR 210/10- in WuM 2011, 113