- Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.
- Liegt dem Wohnungsberechtigten nicht innerhalb der Ausschlussfrist eine formell ausreichende Betriebskostenabrechnung vor, so kann er die geleisteten Vorauszahlungen gemäß § 812 BGB zurückfordern.
BGH, Urteil vom 25.09.2009 -V ZR 36/09- in WuM 2009, 673
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Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.
BGH, Beschluss vom 23.09.2009 -VIII ZA 2/08- in WuM 2009, 671
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Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.
Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet.
BGH, Urteil vom 23.09.2009 -VIII ZR 300/08- in WuM 2009, 659
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Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu “weißen”, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff “weißen” bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07).
BGH, Urteil vom 23.09.2009 -VIII ZR 344/08- in WuM 2009, 655
Sofern das von Art. 5 Abs. 1 S. 1 Halbs. 2 GG geschützte Interesse eines ausländischen Mieters, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG überwiegt, hat der Vermieter die Installation einer baurechtlich zulässigen Parabolantenne zum Empfang ausländischer Sender an einem von ihm zu bestimmenden Aufstellungsort zu genehmigen, sofern der Mieter für die Versicherung Sorge trägt und die Rückbaukosten gegenüber dem Vermieter sicherstellt.
BGH, Beschluss vom 16.09.2009 -VIII ZR 67/08- in WuM 2010, 29
Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition “Versicherung” abrechnen.
BGH, Urteil vom 16.09.2009 -VIII ZR 346/08- in WuM 2009, 669
- Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.
- Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechnen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624).
BGH, Urteil vom 16.09.2009 -VIII ZR 275/08- in WuM 2009, 661
Der Mieter ist berechtigt, seinen Kinderwagen im Rahmen des Mietgebrauchs im Treppenhaus abzustellen, wenn der Vermieter keine andere Abstellmöglichkeit zur Verfügung stellt, ihm der Transport des Kinderwagens in die Wohnung nicht zumutbar ist und eine konkrete Verletzung der Brandschutzbestimmungen nicht vorliegt. Hieran fehlt es, solange die zuständige Ordnungsbehörde keine entsprechende Verbotsverfügung an den Vermieter erlassen hat.
Eine im Mietvertrag vereinbarte Klausel, dass das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfe, steht dem nicht entgegen. Diese Klausel ist nach § 307 BGB unwirksam, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in unzulässigerweise pauschal formularmäßig einschränkt.
Dem Mieter ist es jedoch nicht gestattet, seinen Kinderwagen im Treppenhaus anzuketten. Eine solche Steigerung des Gebrauchs der Mietsache nicht mehr vertragsgemäß, da das Interesse des Vermieters, auch anderen Mietern eine uneingeschränkte vertragsgemäße Nutzung der Mietsache gewährleisten zu müssen, insoweit überwiegt.
LG Berlin, Urteil vom 15.09.2009 -63 S 487/08- in GE 2009, 1495
Setzt der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz, hat er keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache, bzw. – im vorliegenden Fall – erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher in Betracht.
KG, Beschluss vom 14.09.2009 -8 U 135/09- in WuM 2009, 667
Bei einem Mietvertrag besteht ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Hausverwalter hinsichtlich der Adresse des Vermieters jedenfalls dann gemäß § 242 BGB aus Billigkeitsgründen, wenn die außergerichtlichen Verhandlungen gescheitert sind und nunmehr der Klageweg beschritten werden soll. Da in diesem Fall der Vermieter selbst als Partei in Anspruch genommen werden muss, ist es auch geboten, dem Mieter die für die Klageerhebung notwendigen Angaben mitzuteilen.
AG Aachen, Urteil vom 03.09.2009 -112 C 51/09- in WuM 2009, 650
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