Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.
BGH, Urteil vom 15.12.2010 -VIII ZR 113/10- in WuM 2011, 97
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.
BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 86/10- in WuM 2011, 35
Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.
BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 27/10- in WuM 2011, 101; GE 2011, 404
Eine Drittmittelanrechnung setzt voraus, dass der Vermieter selbst auch Bauherr der geförderten Baumaßnahmen gewesen ist und auch die Drittmittel erhalten hat, es sei denn, der veräußernde Bauherr/Vermieter hat im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung der Drittmittel / Fördermittel vereinbart, da dann der Erwerber nach § 566 BGB in diese vertragliche Abrede eintritt.
LG Berlin, Urteil vom 30.11.0210 -63 S 107/10- in GE 2011, 339
Eine Bescheinigung des Vermieters, wonach der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Mietvertrag regelmäßig nachgekommen ist, stellt grundsätzlich keinen Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung von weiteren mietrechtlichen Zahlungsansprüchen dar.
LG Berlin, Urteil vom 26.11.2010 -63 S 188/10- in GE 2011, 56
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- Fasst ein Vermieter mehrere Abrechnungsobjekte zu einer Abrechnungseinheit zusammen, so steht dies der formellen Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nicht entgegen, wenn sich aus der Abrechnung ergibt, dass eine Abrechnungseinheit gebildet wurde und die Abrechnungsobjekte, die zu dieser Abrechnungseinheit zusammengefasst worden sein sollen, in der Abrechnung benannt sind.
- Für die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung ist entscheidend, ob der Mieter auf der Grundlage der Abrechnung in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen .
- Eine Abrechnung ist auch nicht deshalb materiell fehlerhaft, weil der Vermieter mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammengefasst hat. Es ist anerkannt, dass der Vermieter – im Falle preisfreien Wohnraums nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB – Wirtschafts- und Abrechnungseinheiten bilden kann, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Anschluss BGH, 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, WuM 2005, 579 und BGH, 14. Juli 2010, VIII ZR 290/09, WuM 2010, 629).
- Sofern eine Bezugsgröße im Mietvertrag nicht vereinbart ist, ist eine Abrechnung, die verschiedene – zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasste – Abrechnungsobjekte enthält, dahin gehend auszulegen, dass der Vermieter hierdurch sein Ermessen bezüglich der Festlegung der Abrechnungseinheit ausübt.
- Gemäß § 556a Abs. 2 BGB darf der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.
- Die Vorschrift ist analog auf die Einbeziehung von verbrauchsabhängigen Kosten in den Abrechnungskreis der Wärmekosten anzuwenden, wenn dadurch die Zahl der Ablesetermine reduziert und die diesbezüglichen Kosten entsprechend gering gehalten werden.
LG Itzehoe, Urteil vom 26.11.2010 -9 S 35/10- in WuM 2011, 17
Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene.
BGH, Urteil vom 10.11.2010 -VIII ZR 306/09- in GE 2011, 49 und WuM 2011, 11
Eine Modernisierungsvereinbarung, wonach der Mieter eine Gasetagenheizung einbaut, für die er instandhaltungspflichtig ist und wonach der Vermieter insoweit auf ein Mieterhöhungsrecht verzichtet, hindert den Vermieter nicht daran, später eine moderne Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung einbauen zu lassen (Abgrenzung KG in GE 2008, 1423).
LG Berlin, Urteil vom 08.11.2010 -67 S 47/10- in GE 2011, 57
Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010, VIII ZR 290/09, juris).
BGH, Urteil vom 20.10.2010 -VIII ZR 73/10- in WuM 2010, 742; GE 2010 1682
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- Bei der Betriebskostenabrechnung für ein Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
- Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen (hier: Grundsteuer), bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können.
- Ein Vorwegabzug der Betriebskosten gewerblicher Nutzung ist aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (Festhaltung BGH, 8. März 2006,VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419.). Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil – wie hier – überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Festhaltung BGH, 25. Oktober 2006, VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211). Der Umstand, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, rechtfertigt keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters.
BGH, Urteil vom 13.10.2010 -VIII ZR 46/10- in WuM 2010, 741