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BGH – Direkte Abrechnung von Fernwärme und Wasser nach Modernisierung

Alexander Ziemann — Wed, 25 Nov 2009 10:56:00 +0000

Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MietHöheRegG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter bedienen.
Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 30. April 2003, VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 und vom 26. Januar 2005, VIII ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639). Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet.

BGH, Urteil vom 25.11.2009 -VIII ZR 235/08- in WuM 2010, 89

KG – Nahwärme ist Fernwärme, Anwendbarkeit der AVB Wärme

Alexander Ziemann — Tue, 01 Sep 2009 06:57:26 +0000

Fernwärme im Sinne der AVBFernwärmeV liegt auch dann vor, wenn ein Dritter die Wärme in einer im Eigentum des Grundstückseigentümers stehenden Heizungsanlage eigenverantwortlich erzeugt.

KG, Urteil vom 01.09.2009 -27 U 76/08- in WuM 2010, 42

Urteilsanmerkung:

Anlass des zu entscheidenden Rechtsfalles war ein Streit von Grundeigentümer und Wärmelieferanten (es handelte sich hier wohl um Wärmcontracting in einer dem Eigentümer wirtschaftlich gehörenden Zentralheizungsanlage) um die Kündigungsfrist. Der Eigentümer wollte sich lösen; der Wärme”lieferant” berief sich auf die in den Vertragsbedingungen entsprechend der AFBFernwärmeV geregelte Kündigungsfrist von 10 Jahren. Das Urteil befasst sich mit der Frage, ob das Wärmcontracting der Fernwärmeversorgung hinsichtlich der zulässigen allgemeinen Geschäftsbedingungen gleich zu stellen ist. Denn das hätte zur Folge, dass auch lange Laufzeiten wie 10 Jahre ohne Kündigungsfrist vereinbart werden können.

Mit seiner Entscheidung verkennt das Kammergericht meines Erachtens die Unterschiede zwischen Fernwärme und Contracting in tatsächlicher Hinsicht (keine leitungsgebundene Versorgung, nicht notwendiger Weise Kraft-Wärme Koppelung und Einsparung von Primärenergie). Vor allem aber verkennt das Kammergericht, dass die Schutzwürdigkeit des Anschlussnehmers im Fernwärmevertrag aus anderen Gründen geringer ist. Fernwärmeverträge werden ebenso wie die Versorgung flächendeckend geschlossen. Die Tarife und die technischen Details der Vertragsabwicklung sind in den AVBFernwärmeV genau und interessengerecht geregelt. Dem gegenüber ist der Kunde eines Wärmecontractors, der noch dazu mit der Anlage des Kunden selbst wirtschaftet, wesentlich stärker dem Preisdiktat, unübersichtlichen Kalkulationen und damit auch der Misswirtschaft des Contractors ausgeliefert.

Die Entscheidung des Kammergericht ist daher im Ergebnis abzulehnen.

Alexander Ziemann, Rechtsanwalt

BGH – anfängliches Wärmecontracting bei fehlender Vertragsklausel

Alexander Ziemann — Wed, 20 Jun 2007 13:12:00 +0000

Die Mehrkosten der Versorgung der von Beginn des Mietverhältnisses an über einen “Wärmecontractor” durch die Heizanlage in demselben Haus erzeugten Nahwärme sind dann nicht umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag bei dem Verteilungsmaßstab für die Kosten der zentralen Heizungsanlage alternativ (nur) die Umlage der Kosten der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist.

BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 244/06 – in GE 2007, 1118 und WuM 2007, 445

Die fragliche Wohnung wurde zu einem Zeitpunkt vermietet, als die Versorgung des Hauses bereits über eine (extrem teure-) Dienstleistungsfirma erfolgte, welche die vorhandene Zentralheizungsanlage vom Vermieter übernommen hatte.

Die Vertragklausel hatte folgenden Wortlaut:

… § 5 Heizung- und Warmwasserversorgung
1. Der Vermieter ist verpflichtet, die etwa vorhandene Sammelheizung, soweit es die Außentemperaturen erfordern, mindestens aber in der Zeit vom 15. September bis 15. Mai (Heizperiode) in Betrieb zu nehmen….
3. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Betriebskosten zu bezahlen. Die Betriebskosten (insbesondere Brennmaterial, Transportkosten und Kosten der Schlackeabfuhr, elektrischer Strom für Brennerantrieb, Umwälzpumpen usw., Bedienung und Wartung sowie Verwendung von Wärmemessern oder Heizkostenverteilern) werden nach m²-Zahl und Verbrauch (mindestens 50 % nach Verbrauch) der beheizten Fläche oder nach einem bereits angewandten Verteilungsschlüssel umgelegt.
§ 6 Verteilungsmaßstäbe bei zentralen Heizungsanlagen
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und/oder der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der Versorgung mit Femwärme/Fernwarmwasser werden 50 % nach dem erfaßten Wärmeverbrauch und 50 % nach der Wohnfläche verteilt.

Wie schon die Vorinstanzen entscheidet der BGH, dass diese Klausel zu unbestimmt ist, um auch die besonderen Kosten des Wärmecontracting (Regiekosten, Instandhaltungskosten, Servicegebühren) auf den Mieter umzulegen.