Kategorie: Betriebs- und Heizkosten

BGH – Wirksamkeit einer Betriebskostenumlagevereinbarung

Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe ein Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten.

Eine wirksame Umlagevereinbarung liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Mietvertrag keinerlei als Kostenvorschuß und zu den sonstigen Betriebs kosten nur die Formulierung „Betriebskostenvorschuss zur Zeit…“ enthält.

BGH, Urteil vom 2.5.2012-XII ZR 88/10- in WuM 2012,453

BGH – Heizkosten nach Abgrenzungsprinzip

  1. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300).
  2. Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.
  3. Eine Heizkostenabrechnung, bei der die Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip ermittelt sind, leidet an einem materiellen Fehler, der (inhaltlich beschränkt auf die Höhe der ursprünglich berechneten Nachzahlung) auch noch nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs.3 BGB geltend gemacht werden kann.

BGH, Urteil vom 01.02.2012 -VIII ZR 156/11- in WuM 2012, 143

BGH – Wasserkosten, Abrechnung ohne Ablesung

Eine Nebenkostenabrechnung ist bezüglich der einheitlich nach dem Umlagemaßstab der Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Entwässerung nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn diese Kostenarten in einer Position zusammengefasst sind.

Unterbleibt die Ablesung der Verbrauchszähler und ist infolgedessen die vertraglich geschuldete verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten nicht möglich, kann nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich danach ergebenden Abrechnungsbetrags unter dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung in Betracht kommt.

BGH, Beschluss vom 13.3.2012 -VIII ZR 218/11- in WuM 2012,316

KG – Belegeinsicht statt Belegkopien

  1. Der Mieter hat auch bei einer mietvertraglichen Vereinbarung zur Übersendung von Kopien der Betriebskostenbelege darauf keinen Anspruch, wenn sich die Hausverwaltung in räumlicher Nähe zu den gemieteten Gewerberäumen befindet und die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zumutbar ist.
  2. Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht an einer Betriebskostenforderung zu, wenn er von seinem Recht zur Einsichtnahme in Betriebskostenbelege nicht oder nicht vollständig Gebrauch macht.
  3. Die Belegeinsicht ist nicht unmöglich und wird auch nicht durch den Vermieter verweigerte, wenn der Mieter oder seine Rechtsvertretung die ihm angebotene Einsichtnahme nicht oder wegen des Umfanges der einzusehenden Belege nicht sofort oder in einem Termin durchführen kann.

KG, Urteil vom 12.3.2012 -12 U 72/11- in GE 2012,689

OLG Düsseldorf-Verbrauchswerte und Grundlagen des Betriebskostenansatzes

  1. Zur Transparenz einer Betriebskostenumlagevereinbarung.
  2. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Vielmehr obliegt es zunächst dem Mieter, den Kostenansatz des Vermieters und die diesen zugehörigen Einzelkosten aufgrund einer Einsichtnahme in die den streitgegenständlichen Kostenarten zu Grunde liegenden Belege substantiiert zu bestreiten.
  3. Beruhenden die in die Betriebskostenabrechnungen eingestellten Verbrauchswerte aber auf der Ablesung eines geeichten Messgerätes, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 2.2.2012 -I-10 U 102/11-in GE 2012, 484

BGH – Prozentzahlen und zu niedrige Vorschüsse

  1. Die Angabe des Verteilerschlüssels der umzulegenden Betriebs kosten in Prozentzahlen entspricht einem allgemeinen verständlichen Verteilermaßstab, der keiner Erläuterung bedarf.
  2. Ebenso bewirken in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig oder mit null angesetzte Vorauszahlungen des Mieters keine Unwirksamkeit der Abrechnung.
  3. Die Umlage der auf Kfz-Stellplätze anfallenden Betriebskosten auf Wohnraummiete, die keinen Stellplatz gemietet haben, ist ermessensfehlerhaft insbesondere im nichtpreisgebundenen Wohnraum und ein bloßer inhaltlicher Fehler der Betriebskostenabrechnung, den das Gericht korrigieren kann.

BGH, Beschluss vom 13.12.2011 -VIII ZR 286/10- in WuM 2012, 98

BGH – Vorwegabzug und Darstellung der Gesamtkosten

  1. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft nur deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.8.2010 -VIII ZR 45/10- in WuM 2010, 627 u.a.). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.
  2. Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenen Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlte dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14.2.2007-VIII ZR 1/06, WuM 2007,196).

BGH, Urteil vom 7.12.2011-VIII ZR 118/11- in WuM 2012, 23

BGH – Aufzählung der Gebäude einer Wirtschaftseinheit

Die Frage, ob der Vermieter mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung für die Mietewohnung. In formeller Hinsicht ist die nähere Bezeichnung der von der Abrechnungseinheit erfassten Gebäude nicht geboten.

BGH, Beschluss vom 22.11.2011 -VIII ZR 128/11- WuM 2012, 97

BGH – Formalien der Warmwasserkostenabrechnung

  1. Zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummieteverhältnis.
  2. Es stellte keinen formellen Mangel der Heizungs-und Warmwasserkostenabrechnung dar, wenn der Vermieter das durch § 9 Heizkostenverordnung vorgegebene Verfahren zur Ermittlung, nämlich Trennung der Kosten für Warmwasserzähler von den Gesamtkosten, Aufteilung der Gesamtkosten auf Heizung und Warmwasser und zuletzt Addition der Kosten für Warmwasserzähler zu den Warmwasserkosten nicht in der Abrechnung weiter erläutert.
  3. Es ist nicht zu beanstanden, wenn Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden und diese verbrauchsabhängige Abrechnung zusammen mit den Heizungs-und Warmwasserkosten erfolgt.

BGH, Urteil vom 26.10.2011-VIII ZR 268/10- in WuM 2012, 25