Kategorie: Kündigung

BGH-Vertragsklausel zum Geldeingang bei Mietzahlung

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05. Oktober 2016 – VIII ZR 222/15 –, juris und WuM 2017, 31

LG Berlin – Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung nur mit Abmahnung

Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal („a…“) angebotenen Mietwohnung an Touristen ist – ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung – grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat.

LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016 – 67 S 154/16 – in WuM 2016, 559

Anmerkung: Diese aktuelle Entscheidung der Mietberufungskammer 67. des LG Berlin betrifft einen typischen Fall der fehlerhaften Anwendung einfachen Rechts durch einen Vermieter. Zu Unrecht kritisiert Blümmel1, die unerlaubte Untervermietung sei schon nach dem Gesetz gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Grund zur fristlosen Kündigung, wenn dem die nach § 543 Abs. 3 BGB notwendige Abmahnung vorausgegangen ist. Und deswegen sei für die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB, die ja für den Mieter weniger einschneidend ist, kein Bedürfnis für eine vorherige Abmahnung.

Dies ist in solcher Schlichtheit falsch. Zunächst liegt der Fehler des Vermieters im fraglichen Fall eindeutig darin, keine Abmahnung vor Kündigung ausgesprochen zu haben. Wer sicher gehen will, verliert mit einer Abmahnung keine Zeit, denn die anschließende fristlose Kündigung geht problemlos „durch“, wenn der Mieter sich nicht entsprechend verhält. Ob für eine fristgemäße Kündigung in solchen Fällen Eine „LG Berlin – Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung nur mit Abmahnung“ weiterlesen

  1. GE 2016, 1066 ↩

BGH – Fristlose Kündigung innerhalb angemessener Frist ab Kenntnis vom Kündigungsgrund

§ 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Es ist keine besondere Frist zwischen Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund und Ausspruch der Kündigung zu beachten.

BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juli 2016 – VIII ZR 296/15 – in WuM 2016, 616

BGH-Sozialamt als Erfüllungsghilfe

1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt.

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch – unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters – allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

3. Bei der – dem Tatrichter obliegenden – Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.

BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15 –, juris in WuM 2016, 491

BGH-Vorgeschobener Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfs Person den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlässt, diese im Fall eines doch noch gelingen den gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.

BGH, Beschluss vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 – in WuM 2016, 426

BGH – Vertragsverletzung als Kündigungsgrund

  1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.
  2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt – wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann – dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden. 3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen Nebenpflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Verletzung der Obhutspflicht auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.

BGH, Urteil vom 13.04.2016 – VIII ZR 39/15 – in WuM 2016, 365

BGH – Grenzen für vernünftigen Eigenbedarf

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14 – in WuM 2015, 677

AG Hamburg – Erstattung Rechtsanwaltskosten für Kündigung

1. Ein Vermieter ist nach erfolgreichem Mieterhöhungsprozess nicht verpflichtet, die Differenzbeträge für fast 2 Jahre im Lastschriftverfahren einzuziehen, wenn der Mieter um Ratenzahlung bittet und mit einer Rücklastschrift zu rechnen ist.

2. Bleiben Ratenzahlungen aus, stellen es notwendige Kosten dar, wenn der Vermieter einen Anwalt mit der Kündigung beauftragt (Abgrenzung zu BGH, 8. November 1994, VI ZR 3/94, BGHZ 127, 348 und BGH, 6. Oktober 2010, VIII ZR 371/09, ZMR 2011, 201).

AG Hamburg, Urteil vom 06. Mai 2015 – 49 C 510/14 – in  ZMR 2015, 934

LG Berlin – fehlende Steuervorteile als wirtschaftlicher Nachteil,

1. Ein Kündigungsschreiben, das lediglich den Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse – wie z. B. die Absicht des Verkaufs der Wohnung – mitteilt, genügt der Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB nicht.

2. Der Mieter muss auf der Grundlage des vom Vermieter mitgeteilten Sachverhaltes überprüfen können, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will.

3. Der bloße Umstand, dass eine Wohnung vermietet ist bzw. bei einem Verkauf in unvermietetem Zustand ein Mehrerlös erzielt werden kann, ist kein tragfähiger Grund, der der Annahme der Möglichkeit einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung entgegensteht.

4. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Allein fehlende Steuervorteile begründen keine Hinderung wirtschaftlicher Verwertung.

LG Berlin, Beschluss vom 30. April 2015 – 65 S 4/15 – in WuM 2016, 178